Metodologia

Dados até ago/2026 · janela dos números "12 meses": set/2025 a ago/2026 · gerado em 23/10/2026

1. A fonte

Usamos o arquivo "Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI", publicado pela Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura de São Paulo conforme a Lei municipal 18.161/2024. São planilhas anuais (2024, 2025 e 2026 até o último mês publicado); a Prefeitura atualiza a do ano corrente todo mês. Cada linha é uma guia de ITBI paga, com número de contribuinte (SQL) do imóvel, natureza da operação, valor declarado, proporção transmitida, uso e área construída do IPTU, forma de financiamento e data de pagamento. Na versão atual lemos 604.174 guias, de jan/2024 a ago/2026.

2. Do SQL ao distrito

A guia não informa bairro. O número de contribuinte (SQL) do imóvel começa com o setor e a quadra fiscal; cruzamos esse par com a camada de quadras fiscais do GeoSampa, que associa cada quadra a um distrito municipal e a uma subprefeitura. Assim cada venda cai em um dos 96 distritos oficiais. A cobertura do cruzamento fica em torno de 99,98% das guias. As cinco zonas (Centro, Leste, Norte, Oeste e Sul) agrupam as subprefeituras para leitura e seguem a divisão que usamos no site, não uma classificação oficial.

3. Filtros

Do total de guias, mantemos apenas as que representam uma compra e venda de moradia com preço confiável:

• natureza da transação "Compra e venda" (excluímos dação em pagamento, permuta, leilão, partilha, integralização de capital e outras);
• proporção transmitida de 100% do imóvel;
• uso no IPTU de apartamento em condomínio ou de residência (casa);
• área construída entre 20 e 1.000 m²;
• valor declarado de pelo menos R$ 50 mil;
• preço por m² entre R$ 500 e R$ 60 mil, para descartar erros evidentes de digitação.

Restaram 213.081 transações no período inteiro e 83.002 nos últimos 12 meses (set/2025 a ago/2026). Esses filtros mudam o número: o leilão e a dação, por exemplo, têm preços e perfis próprios, e misturá-los com a compra e venda comum distorceria a mediana.

4. A métrica: valor declarado ÷ área construída do IPTU

O preço por m² de cada venda é o valor declarado dividido pela área construída registrada no IPTU. A área construída do IPTU inclui a fração das áreas comuns do condomínio (halls, garagem, lazer), por isso ela é maior que a área privativa que aparece em anúncios e na matrícula. Consequência direta: o nosso m² é sistematicamente menor que o m² dos anúncios, mesmo quando o preço é o mesmo. Não é um erro; é outra medida. Em apartamentos, a mediana da cidade nos últimos 12 meses é R$ 5.010/m² (n = 65.248); para casas, R$ 4.577/m² (n = 17.754).

5. Mediana e percentis

Publicamos a mediana, e não a média, porque poucas vendas muito caras ou erradas puxam a média para cima sem que isso represente o imóvel típico. Junto, mostramos os percentis 25 e 75 (a faixa onde está a metade central das vendas) e, nas ferramentas, também P10 e P90. Para o valor total de um imóvel (m² × área), arredondamos para o milhar. As variações anuais comparam a mediana de dois anos completos; o ano em curso é tratado como provisório.

6. Amostra mínima

Só publicamos mediana de uma célula (distrito, tipo, faixa de idade etc.) com pelo menos 30 vendas. Abaixo disso mostramos "amostra insuficiente" e, quando faz sentido, a mediana da zona. Mesmo acima do mínimo, amostras pequenas oscilam bastante; por isso o n aparece ao lado de todas as medianas.

7. Atualização

Atualizamos o dado uma vez por mês, depois que a Prefeitura publica o arquivo do ano corrente. A janela "últimos 12 meses" avança junto: hoje é set/2025 a ago/2026. A data de geração do conjunto consta nesta página e nas páginas de dados. Como a Prefeitura pode corrigir guias anteriores, números de meses passados podem mudar levemente de uma atualização para outra.

Limites que você deve conhecer

• O valor é declarado pelas partes; pode haver erro de digitação ou subdeclaração.
• O distrito é uma área grande: rua, andar, vaga, vista e conservação não aparecem no dado.
• A área é a do IPTU, não a privativa; veja o item 4.
• O dado cobre só a cidade de São Paulo e só transações que pagaram ITBI (imóveis financiados e quitados à vista, escriturados).
• Não há valor de aluguel, de imóveis rurais nem de terrenos neste conjunto.

O que não fazemos

Não avaliamos imóveis individuais, não emitimos laudo, não indicamos corretores nem investimentos, não usamos dados pessoais de compradores e vendedores e não publicamos nenhuma linha do arquivo original. Também não tratamos anúncios como se fossem vendas.

Política de correção

Achou um número que não bate, um distrito mal classificado ou um texto impreciso? Escreva para contato@imoveism2.com.br com o link da página e o trecho. Verificamos contra a fonte, corrigimos o que estiver errado e registramos a data da correção na própria página. Erros de método que mudem números publicados são refeitos para todo o conjunto na atualização seguinte e sinalizados aqui.

Veja também o aviso legal e as tabelas abertas.