Compra e venda
O que a guia de ITBI revela sobre uma venda em São Paulo: valor declarado, valor venal de referência, leilão e registro.
Toda transferência onerosa de imóvel na capital gera uma guia de ITBI, e é dela que sai o nosso dado. A guia registra o valor declarado, a natureza da operação (compra e venda, leilão, dação em pagamento, permuta e outras), a forma de financiamento e o imóvel por contribuinte. O que ela não traz é o endereço de quem comprou ou vendeu, nem o estado de conservação do imóvel.
A base de cálculo do imposto é o maior valor entre o declarado e o valor venal de referência da Prefeitura, mas o nosso dado usa o declarado. Por isso lemos o número como "o que as partes disseram ter pago", sujeito a erros de digitação e a eventuais subdeclarações que as medianas, em geral, absorvem.
Neste tema ficam as perguntas de quem está do lado da transação: o que significa o valor da escritura, como consultar as transações públicas, o que o leilão mostra e como usar o preço real como âncora de negociação.
O que a Prefeitura registrou, por natureza (set/2025 a ago/2026)
| Natureza | Guias | Participação |
|---|---|---|
| Compra e venda | 214.169 | 89,2% |
| Realização ou integralização de capital | 6.960 | 2,9% |
| Dação em pagamento por escritura pública | 5.853 | 2,4% |
| Resolução da alienação fiduciária por inadimplemento | 3.921 | 1,6% |
| Arrematação (em leilão ou hasta pública) | 1.822 | 0,8% |
| Permuta por escritura pública | 1.699 | 0,7% |
Total de 240.062 guias com natureza identificada na janela, para todos os usos de imóvel; delas, 83.002 passaram nos nossos filtros de compra e venda residencial. As medianas do site usam só compra e venda.
- Como negociar usando o preço real: P25, mediana e P75 do distrito como âncora Compare o preço pedido com as vendas reais do distrito (P10 a P90, ITBI set/2025 a ago/2026) sem confundir o m² do anúncio com o da escritura.
- Consulta de transações imobiliárias em SP: como acessar o dado público do ITBI Onde baixar as planilhas do ITBI da Prefeitura, o que a Lei 18.161/2024 manda publicar e o que o arquivo não permite saber sobre cada venda.
- Escritura e registro em São Paulo: etapas, ITBI e como estimar os custos Do ITBI à matrícula: etapas de escritura e registro na capital paulista e uma simulação do ITBI com o valor mediano de vendas reais.
- Imóveis de leilão em São Paulo: o desconto que aparece nas guias de ITBI Arrematação tem mediana de R$ 2.713/m² em apartamentos, 46% abaixo da compra e venda (set/2025 a ago/2026, n=879). O que o dado diz e não diz.
- ITBI em São Paulo: como funciona, quanto custa e quem paga Alíquota de 3%, base de cálculo (maior entre valor declarado e VVR), desconto de financiamento e isenção, conforme a Prefeitura em out/2026.
- Valor declarado na escritura: o que é, por que diverge e quais os riscos de subdeclarar O valor declarado na guia de ITBI é a base do nosso m². Por que pode divergir do preço pago, o que a Prefeitura faz e os riscos de subdeclarar.