Consulta de transações imobiliárias em SP: como acessar o dado público do ITBI
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
Toda venda de imóvel na cidade de São Paulo que paga ITBI deixa um rastro público. Desde a Lei municipal 18.161/2024, a Prefeitura é obrigada a publicar esse rastro todo mês. O arquivo é a base de tudo o que mostramos neste site, e qualquer pessoa pode abri-lo. Aqui explicamos onde ele está, o que a lei obriga a divulgar, o que o arquivo permite descobrir sobre uma venda e o que ele deixa de fora.
Os números de volume citados vêm do nosso processamento das planilhas, com 604.174 guias lidas e 213.081 vendas válidas de apartamento e casa entre jan/2024 e ago/2026.
Onde está e como é organizado
O arquivo está na página “Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI”, mantida pela Secretaria Municipal da Fazenda. Em consulta em out/2026, a página informa:
- Uma linha por declaração paga. “Cada linha da tabela equivale a uma Declaração de Transações Imobiliárias (DTI) efetivamente paga no mês de referência da tabela.”
- Um arquivo por ano. Cada arquivo anual reúne as tabelas de janeiro a dezembro. Os links vão de 2006 até o ano corrente, em Excel (.xlsx) e em ODS (LibreOffice).
- Atualização mensal. Para o ano corrente, o arquivo é atualizado todo mês com os dados do mês anterior.
- Exclusões. Não entram transações com imóveis rurais nem as pagas pelo Programa de Parcelamento Incentivado (PPI).
- Correções. A página avisa que os arquivos de 2019, 2020 e 2021 foram corrigidos e pede que sejam baixados de novo, um lembrete de que o arquivo é revisado pela própria Prefeitura.
A página também define a data da transação como a da celebração do instrumento particular ou da escritura pública, e não a da promessa de compra e venda, do registro no cartório ou do pagamento. Isso importa para quem compara meses: a tabela é do mês de pagamento da guia.
O que a lei manda publicar
A Lei 18.161/2024, publicada em 25/07/2024, acrescenta o art. 18-A à Lei 10.235/1986. Segundo o texto, a Prefeitura deve disponibilizar mensalmente os dados das transações tributadas pelo ITBI nos últimos cinco anos, com:
- a identificação dos imóveis transacionados;
- o valor declarado pelo contribuinte;
- o valor venal de referência, ou o valor inicialmente estimado pela Prefeitura;
- a data e a natureza da transação.
O §1º pede, no mínimo, a localização exata do imóvel: número de cadastro (SQL), matrícula, cartório de registro e endereço completo. O §2º exige que os dados fiquem na internet para consulta geral, sem identificar compradores e vendedores por nome ou número de documento. O §3º exclui da publicação as transações cujo ITBI tenha entrado em programa de parcelamento ou regularização de débitos e as constituídas por Auto de Infração e Intimação.
Há uma diferença visível entre a lei e a página: a lei fala em cinco anos, e a página oferece arquivos desde 2006. Não sabemos o motivo; a página é o que o cidadão encontra. Nós processamos 2024, 2025 e 2026.
Nem todas as colunas aparecem descritas na página. Em out/2026, ela não traz um dicionário de campos, e a única forma de conhecê-las é abrir uma planilha. Por isso, quando falamos de campos específicos (SQL, natureza, valor declarado, tipo de financiamento), é porque os lemos nas planilhas, e a lei descreve o conteúdo mínimo.
Passo a passo para consultar
- Baixe o arquivo do ano na página da Prefeitura, em .xlsx ou .ods.
- Localize o mês de referência. O arquivo anual reúne as tabelas de janeiro a dezembro, e cada linha pertence ao mês em que a guia foi paga.
- Filtre a natureza da transação. “Compra e venda” é a que mais interessa para preço. As demais (integralização de capital, dação, arrematação etc.) têm lógica própria; a tabela abaixo mostra o peso de cada uma.
- Localize o imóvel pelo SQL (número do contribuinte do IPTU) ou pelo endereço.
- Leia o valor declarado e o valor venal de referência. O primeiro é o que as partes informaram, o segundo é o da Prefeitura (diferença).
- Para comparar preços entre imóveis, divida pelo metro quadrado. E leia a nota sobre a área abaixo.
O peso de cada natureza
| Natureza da guia | Guias em set/2025 a ago/2026 |
|---|---|
| Compra e venda | 214.169 |
| Realização ou integralização de capital | 6.960 |
| Dação em pagamento por escritura pública | 5.853 |
| Resolução da alienação fiduciária por inadimplemento | 3.921 |
| Arrematação (em leilão ou hasta pública) | 1.822 |
| Permuta por escritura pública | 1.699 |
| Cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda | 1.549 |
| Excesso de meação na partilha (separação / divórcio) | 530 |
Todas as guias pagas do período, qualquer uso de imóvel. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A compra e venda representa a maior parte, com 214.169 guias, mas as demais somam um volume que não é pequeno. Misturar tudo e calcular um preço médio é um erro comum, e a razão de termos filtrado a natureza “compra e venda”.
O que o arquivo não responde
Ter o dado não é o mesmo que ter a resposta. Cinco limites que aparecem quando se tenta usar o arquivo como consulta de preço:
- Não há preço pedido nem valor de avaliação. O valor é o declarado pelo contribuinte, que pode diferir do preço efetivamente pago (valor declarado na escritura).
- A área não é a que o anúncio usa. A área construída do cadastro do IPTU inclui a fração de áreas comuns. O m² calculado com ela fica abaixo do m² da área privativa do anúncio (explicação, tipos de área).
- Não há características do imóvel além do cadastro. Estado de conservação, andar, vista, reforma e vagas não aparecem.
- O mês é de pagamento. Duas vendas com escritura no mesmo mês podem cair em meses distintos no arquivo.
- Só entram guias pagas. O que não gerou pagamento (por isenção, por exemplo) pode não estar. A página não afirma isso, por isso só tratamos como possibilidade.
O que fizemos com o arquivo
O arquivo da Prefeitura localiza o imóvel pelo SQL (setor, quadra, lote). Cruzamos o setor e a quadra fiscal com a camada de quadras do GeoSampa para chegar ao distrito municipal e à subprefeitura. Em seguida, filtramos: compra e venda, 100% do imóvel, uso de apartamento em condomínio ou residência, área entre 20 e 1.000 m², valor mínimo de R$ 50 mil e m² entre R$ 500 e R$ 60 mil. O resultado, por ano:
| Ano | Apartamentos (n) | Casas (n) | Total (n) | Apto: mediana (R$/m²) | Casa: mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 60.707 | 17.001 | 77.708 | 4.663 | 4.394 |
| 2025 | 63.475 | 17.254 | 80.729 | 4.909 | 4.466 |
| 2026 (parcial, 8 meses) | 43.072 | 11.572 | 54.644 | 5.055 | 4.646 |
Compra e venda válida após os filtros. O último ano é parcial: leva o arquivo até ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
No período dos 12 meses mais recentes (set/2025 a ago/2026), são 65.248 apartamentos e 17.754 casas. O passo a passo completo, com as razões de cada corte, está na metodologia e em como calculamos o preço do m².
Se você não quer abrir uma planilha de centenas de milhares de linhas, a tabela mestre por distrito e a série mensal trazem o resultado agregado, sem nenhum dado individual de imóvel. A mesma tabela está disponível em CSV na página de dados.
Exemplo de leitura: de uma linha ao m²
Imagine uma linha hipotética: compra e venda de um apartamento com valor declarado de R$ 480.000 e área construída de 96 m² no cadastro do IPTU. O m² dessa linha é R$ 480.000 ÷ 96 = R$ 5.000. É assim que cada venda vira um ponto nosso. A mediana de um distrito é o valor central de todos os pontos assim calculados, e só a publicamos quando o distrito tem pelo menos 30 vendas. Medianas de grupos diferentes não se somam nem se tiram a média, razão pela qual o preço da cidade não é a média dos distritos (mediana x média).
Como conferir os nossos números
Quem quiser auditar o que publicamos pode refazer o caminho: baixar os arquivos de 2024 a 2026, manter a natureza “compra e venda”, filtrar os usos de apartamento e residência e dividir o valor declarado pela área construída. Se a sua conta bater com a tabela do distrito dentro de uma pequena margem, os filtros estão iguais; se divergir, o mais provável é o enquadramento geográfico (nosso cruzamento com a quadra fiscal cobre cerca de 99,98% das linhas) ou o corte de valores extremos. Se achar uma diferença que não consegue explicar, escreva para nós: é assim que o dado melhora.
Uso responsável do dado
- Privacidade. A lei veda a identificação de compradores e vendedores. Cruzar o arquivo com outras bases para identificá-los é decisão do usuário e merece cuidado com a legislação de proteção de dados.
- Não é avaliação. Uma venda vizinha é uma referência; avaliação de imóvel é outro serviço, com método próprio (NBR 14653).
- Sempre cite o período. Um preço de m² sem mês de referência e amostra é uma opinião. O Termômetro de preço sempre mostra os dois.
- Encontrou um erro? Escreva para contato@imoveism2.com.br. Corrigimos o que for nosso e datamos a correção.
Perguntas frequentes
Onde consulto as vendas de imóveis registradas em São Paulo?
Na página "Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI", da Secretaria Municipal da Fazenda, que reúne um arquivo por ano em Excel (.xlsx) e ODS. Em consulta em out/2026, a página listava arquivos de 2006 a 2026.
O arquivo mostra o nome do comprador e do vendedor?
Não. A Lei municipal 18.161/2024 determina que os dados sejam publicados sem identificar compradores e vendedores por nome ou número de documento.
Com que frequência o arquivo é atualizado?
Segundo a página da Prefeitura, o arquivo do ano corrente é atualizado mensalmente com os dados do mês anterior. O nosso processamento acompanha essa cadência: os números deste artigo vão até ago/2026.
Posso descobrir por quanto o meu vizinho vendeu o apartamento?
O arquivo traz uma linha por transação com a identificação do imóvel (a lei prevê o número do SQL, a matrícula, o cartório e o endereço), então é possível localizar a venda de um imóvel, mas sem os nomes das partes. Como o valor é declarado, ele pode diferir do preço pago.
A data do arquivo é a data da escritura?
A página da Prefeitura diz que cada linha é uma declaração efetivamente paga no mês de referência da tabela, e que a data da transação é a da celebração do instrumento particular ou da escritura pública. Por isso o mês em que a guia foi paga pode não coincidir com o mês da assinatura.