Termômetro de preço
Situe o preço de um anúncio nas vendas reais do distrito (set/2025 a ago/2026). Leitura de referência, não avaliação.
Escolha o distrito e informe preço e área do anúncio.
Como funciona
Dividimos o preço pedido pela área do anúncio para obter o R$/m² pedido e o comparamos com os percentis do m² das vendas reais do distrito: P10, P25, P50 (mediana), P75 e P90. Um anúncio na faixa entre P25 e P75 está na região onde a metade central das vendas foi fechada; abaixo de P10 ou acima de P90, o preço pedido está nos extremos da distribuição, e vale perguntar o que explica isso (vista, andar, reforma, metragem muito diferente do padrão).
Exemplo com números reais
Um apartamento de 70 m² anunciado por R$ 370.000 em Mooca pede R$ 5.286 por m². Nas 1.078 vendas de apartamento do distrito em set/2025 a ago/2026, a mediana foi de R$ 4.839/m², o P25 de R$ 3.756 e o P75 de R$ 6.076. Leitura da ferramenta: "Acima da mediana, mas dentro da faixa central de vendas."
Por que o anúncio parece mais caro
Esta é a ressalva mais importante. O preço por m² de um anúncio costuma usar a área privativa, enquanto o m² do ITBI usa a área construída do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns do prédio. Como a área do IPTU é maior que a privativa, o m² do ITBI sai menor. Além disso, o anúncio é preço pedido, e a venda costuma fechar com algum desconto. Por isso é normal que um anúncio comum apareça acima da mediana sem estar "caro". A relação entre as duas medidas é explicada em m² do ITBI x m² do anúncio; use a ferramenta para ver ordem de grandeza e para identificar discrepâncias grandes, não diferenças pequenas.
Limites
- A ferramenta compara com todas as vendas do distrito, sem separar idade, padrão ou andar do imóvel.
- Distritos com menos de 30 vendas no recorte não têm referência publicada.
- Os valores das vendas são declarados na guia e podem conter erros; as medianas reduzem, mas não eliminam, esse efeito.
- É um termômetro de preço, não um laudo (ABNT NBR 14653) nem recomendação de compra.
Veja o aviso legal e a metodologia. Para estimar uma faixa de valor a partir da metragem, use Quanto vale o m² do meu imóvel.