Quanto vale o m² do meu imóvel
Estimativa de faixa de valor a partir de vendas reais do distrito, set/2025 a ago/2026. Não é avaliação de imóvel.
Escolha um distrito e informe a área para ver a faixa de valor.
Como a ferramenta calcula
Pegamos a mediana e os percentis 25 e 75 do preço por m² das vendas de apartamentos ou casas do distrito escolhido e multiplicamos pela área que você informa. O resultado é uma faixa de três valores: o P25 (um quarto das vendas saiu abaixo dele), a mediana (metade) e o P75 (três quartos). A faixa entre P25 e P75 concentra a metade central das vendas do distrito; é ali que a maioria dos imóveis comparáveis foi negociada.
Se você informar a idade do imóvel, usamos só as vendas daquela faixa de construção (até 1989, de 1990 a 2009, de 2010 em diante) quando o distrito tem amostra publicável nela. Caso contrário, voltamos ao distrito inteiro e avisamos. Os valores são arredondados para o milhar, e a tela sempre mostra a amostra (n) e o período usados.
Exemplo com números reais
Para um apartamento de 70 m² em Pinheiros (set/2025 a ago/2026, n = 1.547 vendas), a mediana de R$ 8.152/m² resulta em R$ 571.000, com faixa de R$ 468.000 a R$ 699.000. Se o prédio for de 2010 em diante, a mediana do recorte sobe para R$ 8.776/m² (n = 843) e o valor para R$ 614.000; se for de até 1989, cai para R$ 7.135/m² (n = 538) e R$ 499.000. A idade do prédio muda o resultado mais do que parece à primeira vista.
Limites que você precisa conhecer
- Área construída do IPTU: o m² do nosso dado usa a área construída registrada no IPTU, que inclui a fração das áreas comuns. Se você usar a área privativa da matrícula ou do anúncio, o valor estimado tende a sair abaixo do real. Em caso de dúvida, prefira a área do carnê do IPTU.
- Distrito não é rua: dentro do mesmo distrito, ruas, andar, vaga, vista e estado do imóvel mudam o preço. A faixa mostra onde a maioria das vendas caiu, não o que o seu imóvel vale.
- Valores declarados: o dado vem da guia de ITBI e pode conter erros de digitação ou subdeclaração. Medianas absorvem boa parte disso, mas não tudo.
- Amostra mínima: distritos com menos de 30 vendas no recorte não têm mediana publicada; nesse caso mostramos a mediana da zona e sugerimos comparar com vizinhos.
A ferramenta não substitui laudo de avaliação (ABNT NBR 14653) nem a opinião de um profissional habilitado. Leia o aviso legal e a metodologia para saber de onde vem cada número, e use o Termômetro de preço para situar um anúncio específico.