Preço do m²
Como ler o preço do metro quadrado: de onde vem o número da escritura, por que ele difere do anúncio e o que faz ele variar.
O número que publicamos neste site é o valor declarado na guia de ITBI dividido pela área construída que a Prefeitura tem registrada no IPTU. Nos últimos 12 meses (set/2025 a ago/2026), a mediana ficou em R$ 5.010 por m² para apartamentos (65.248 vendas) e em R$ 4.577 por m² para casas (17.754 vendas). Mediana quer dizer que metade das vendas saiu abaixo desse valor e metade acima.
Esse m² não é o mesmo que aparece em anúncio. O anúncio mostra o preço pedido, dividido pela área privativa; a escritura mostra o preço pago, dividido por uma área que inclui a fração das áreas comuns do prédio. Os dois números respondem a perguntas diferentes, e as páginas deste tema explicam como ler cada um sem misturá-los.
Dentro de um mesmo distrito o m² também varia bastante: o intervalo entre o 25º e o 75º percentil abaixo mostra que a "faixa normal" de preço é larga. Idade do prédio, tamanho e padrão do imóvel pesam mais do que a média sugere.
Distribuição do m² na cidade (set/2025 a ago/2026)
| Tipo | Vendas (n) | Mediana R$/m² | P25–P75 R$/m² | Valor mediano |
|---|---|---|---|---|
| Apartamento | 65.248 | 5.010 | 3.692–6.767 | R$ 450.000 |
| Casa | 17.754 | 4.577 | 3.313–6.290 | R$ 505.000 |
Para apartamentos, 10% das vendas ficaram abaixo de R$ 2.786/m² e 10% acima de R$ 8.902/m². Como calculamos.
- Área construída, privativa e total: qual metragem cada fonte usa O IPTU, a NBR 12721 e os anúncios medem áreas diferentes do mesmo imóvel. Entenda qual entra no m² do ITBI e como isso muda o preço por metro.
- Como calculamos o preço do m² a partir do ITBI da Prefeitura Do arquivo da Fazenda ao distrito: leitura de 604.174 guias, cruzamento com a quadra fiscal, filtros, percentis e amostra mínima de 30.
- m² da escritura x m² do anúncio: por que os números não batem O m² que sai das vendas com ITBI pago é menor que o m² dos portais. Quatro razões, com a mediana de R$ 5.010/m² em São Paulo e a conta aberta.
- Mediana x média: por que mostramos P25–P75 e não o preço médio do m² Mediana e faixa P25–P75 resistem a coberturas e erros de cadastro. Veja, com 65.248 vendas de apartamento em SP, quando a média engana.
- O que faz o m² variar dentro do mesmo distrito Idade do prédio, tamanho da unidade e perfil da venda explicam por que o P10 e o P90 de um distrito diferem tanto. Dados de 65.248 vendas em SP.
- Valor venal de referência x valor de mercado: o que o ITBI mostra O VVR é um piso fiscal da Prefeitura; o valor declarado é o que as partes informam. Entenda a diferença, a controvérsia judicial e como isso afeta o nosso m².