Como calculamos o preço do m² a partir do ITBI da Prefeitura

O número que publicamos por distrito, o preço mediano do m² pago em vendas de apartamentos e casas na capital paulista, não é estimativa, modelo ou pesquisa de campo. É uma conta aberta sobre o arquivo de transações com ITBI pago que a Prefeitura publica. Este artigo percorre essa conta do início ao fim: o que lemos, como colocamos cada venda num distrito, que linhas descartamos e por que, e quais medidas calculamos.

O arquivo de origem

A Secretaria Municipal da Fazenda disponibiliza uma planilha por ano com as Declarações de Transações Imobiliárias efetivamente pagas, em Excel e ODS, e atualiza a do ano corrente todo mês com os dados do mês anterior, segundo a própria página da Prefeitura. A publicação mensal de cinco anos de dados de transações com ITBI está prevista no art. 18-A da Lei 10.235/1986, incluído pela Lei municipal 18.161/2024. Cada linha traz, entre outros campos, o número de cadastro do imóvel no IPTU (SQL), a natureza da transação, o valor declarado, o valor venal de referência, a data, o tipo de financiamento e características do cadastro, como área construída, uso e ano de construção. Nomes de comprador e vendedor não constam.

Duas definições da página da Prefeitura importam para quem interpreta o número. Primeira: cada linha é uma declaração paga no mês da planilha, independentemente da data de preenchimento ou da data da transação. Segunda: a data da transação é a do instrumento particular ou da escritura, e não a da promessa de compra e venda, do registro no cartório ou da aprovação do financiamento. Por isso o “mês” das nossas séries é o mês de pagamento da guia, e não o do primeiro aperto de mãos.

Lemos as planilhas de 2024, 2025 e 2026. O arquivo de 2026 que usamos leva no nome a data 30/09/2026 e traz guias pagas até ago/2026. No total foram 604.174 guias, de todas as naturezas e todos os usos de imóvel.

Passo 1: da guia ao distrito

A planilha não diz em que distrito o imóvel está. Diz o SQL, o número do contribuinte do IPTU, cujos primeiros seis dígitos identificam o setor fiscal (três) e a quadra fiscal (três). A malha de quadras fiscais está no GeoSampa, o mapa digital da cidade, que também traz os limites dos distritos municipais e das subprefeituras.

O procedimento é este. Primeiro, tomamos cada quadra fiscal do GeoSampa e calculamos um ponto garantidamente dentro do polígono. Segundo, verificamos em qual dos 96 distritos municipais esse ponto cai. Terceiro, ligamos cada guia à quadra pelo setor e quadra do SQL, herdando o distrito e a subprefeitura. Uma quadra pertence, nesta conta, a um único distrito, mesmo quando um limite corta a quadra. A cobertura desse cruzamento ficou em torno de 99,98% das guias lidas, e as que não cruzam ficam fora.

A zona (Centro, Leste, Norte, Oeste, Sul) segue a classificação regional que o GeoSampa associa ao distrito. Isso explica por que Moema e Vila Mariana aparecem na zona Sul, e não numa “região central” informal, como alguns bairros costumam ser rotulados no dia a dia. Quando um artigo da zona usa “zona”, é essa classificação.

Passo 2: o que fica e o que sai

Nem toda guia é uma venda de imóvel residencial a preço de mercado. Aplicamos os filtros abaixo, nesta ordem:

Filtro	Regra	Para que serve
Natureza da transação	somente ‘1.Compra e venda’	tirar leilão, dação, permuta, partilha e integralização de capital do número principal
Proporção transmitida	100%	evitar fração ideal de imóvel, que distorce o m²
Uso do IPTU	apartamento em condomínio ou residência	limitar a imóvel residencial
Área construída	entre 20 e 1.000 m²	descartar vaga de garagem, depósito e cadastros com área errada
Valor declarado	a partir de R$ 50 mil	descartar valores simbólicos
m² resultante	entre R$ 500 e R$ 60 mil	descartar erros de digitação evidentes nas duas pontas

O efeito do conjunto de filtros no volume é grande, e vale ver o funil:

Etapa	Guias	Observação
Guias de ITBI pagas lidas (jan/2024 a ago/2026)	604.174	todas as naturezas, todos os usos de imóvel
Vendas residenciais válidas após filtros	213.081	35,3% das guias lidas
Guias pagas na janela de 12 meses (set/2025 a ago/2026)	240.062	todas as naturezas e usos
Dessas, naturezas ‘1.Compra e venda’	214.169	89,2% das guias da janela, todos os usos
Vendas residenciais válidas na janela	83.002	65.248 apartamentos e 17.754 casas

A comparação da terceira e quarta linhas com a quinta mostra que apenas 38,8% das guias de “compra e venda” da janela viram vendas residenciais válidas. O restante são imóveis de outros usos (salas comerciais, terrenos, vagas, galpões), vendas de fração do imóvel e linhas descartadas pelos limites de área e preço. Não temos como dizer, só com o arquivo, quanto de cada coisa foi cortado em cada filtro, e por isso não publicamos esse detalhamento.

O filtro de natureza merece um comentário. Leilão (arrematação), por exemplo, aparece em apartamentos com mediana de R$ 2.713/m², contra R$ 5.010/m² da compra e venda comum, e a integralização de capital tem mediana de R$ 3.404/m². Misturar essas naturezas derrubaria a mediana de um jeito que não representa o que um comprador comum enfrenta. O tema do leilão tem artigo próprio: imóveis de leilão em São Paulo.

Passo 3: a conta do m²

O m² de cada venda é o valor declarado dividido pela área construída do cadastro do IPTU. Dois cuidados:

• O valor é o declarado pelas partes na guia, não necessariamente o que passou de mão em mão. A base de cálculo do ITBI na capital é o maior valor entre o declarado e o valor venal de referência, conforme a página de perguntas e respostas da Prefeitura (consulta em out/2026). Detalhes em valor venal de referência x valor de mercado.
• A área é a do IPTU, que inclui a fração proporcional das áreas comuns. O resultado é, de forma sistemática, menor que o m² “privativo” dos anúncios. A conta completa está em m² da escritura x m² do anúncio e área construída, privativa e total.

Apartamento é o uso do IPTU descrito como apartamento em condomínio; casa é o uso “residência”, que no cadastro pode abranger sobrados, casas de vila e outras residências unifamiliares. Não conseguimos separar casas térreas de sobrados ou de casas em condomínio fechado com o arquivo disponível.

Passo 4: as medidas

Para cada recorte (cidade, zona, subprefeitura, distrito, faixa de área, faixa de idade, financiado ou à vista) calculamos o número de vendas, a mediana do m², os percentis 10, 25, 75 e 90 (por interpolação linear), o valor mediano da venda (arredondado ao milhar), a área construída mediana e as parcelas de vendas financiadas e do Minha Casa Minha Vida. Para a cidade inteira, em set/2025 a ago/2026:

Medida	Apartamento	Casa
Vendas (n)	65.248	17.754
Mediana do m²	R$ 5.010	R$ 4.577
P25–P75	3.692–6.767	3.313–6.290
P10–P90	2.786–8.902	2.385–8.929
Valor mediano	R$ 450.000	R$ 505.000
Área construída mediana	100 m²	120 m²
% financiado	39%	39%

Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Por que mediana e não média? Porque a distribuição do m² tem cauda longa para cima: poucas vendas de coberturas e imóveis de alto padrão puxam a média sem mudar o que a maior parte dos compradores paga. A explicação com o dado está em mediana x média no mercado imobiliário.

Passo 5: a janela e a amostra mínima

A janela padrão é de 12 meses de guias pagas (set/2025 a ago/2026). As séries mensais e anuais usam todos os meses desde jan/2024, e o ano de 2026 é parcial (jan a ago). Só publicamos uma estatística quando o recorte tem ao menos 30 vendas. Na janela atual, 91 dos 96 distritos têm mediana de apartamento publicada, e 90 têm mediana de casa publicada. Ficaram sem mediana de apartamento: Jardim Ângela, Marsilac, Parelheiros, Perus, São Rafael. Ficaram sem mediana de casa: Barra Funda, Bela Vista, Marsilac, República, Santa Cecília, Sé.

Trinta é um mínimo prático, não uma garantia de precisão. Um distrito com 31 vendas tem mediana publicada, mas bem mais instável do que um com 2.000. Por isso a tabela preço do m² por distrito mostra sempre o n ao lado do número, e os artigos regionais citam a amostra de cada distrito.

O que o método não resolve

• Valor declarado errado ou subdeclarado. O arquivo é declaratório. A existência do piso fiscal (VVR) limita, mas não elimina, o problema.
• Área do cadastro desatualizada. Se o IPTU registra uma área que não reflete reformas ou ampliações, o m² sai distorcido para aquele imóvel. Em milhares de vendas isso tende a se diluir na mediana, mas pode pesar em distritos pequenos.
• Heterogeneidade dentro do distrito. Um distrito é uma média de ruas muito diferentes, e o artigo o que faz o m² variar dentro do mesmo distrito mostra quanto.
• Não é avaliação. A mediana do distrito não é um laudo segundo a NBR 14653 e não deve ser usada como tal.

Privacidade e atualização

O processamento descarta o endereço, o SQL, a matrícula e o cartório depois de usá-los no cruzamento, e publica só agregados. A atualização segue o ritmo da Prefeitura, que é mensal. Quando o arquivo é corrigido na origem, reprocessamos tudo. Para conferir a conta numa região específica, a ferramenta de valor do m² devolve a faixa P25–P75 com amostra e período, e a página de metodologia concentra a política de correção.