Boletim · vendas com ITBI pago · cidade de São Paulo · set/2025 a ago/2026
O metro quadrado de apartamento em São Paulo custou, na mediana, R$ 5.010
Preço efetivamente declarado em 65.248 vendas de apartamento em set/2025 a ago/2026. Metade das vendas ficou entre R$ 3.692 e R$ 6.767 por m².
- Casas (mediana)
- R$ 4.577/m²
- n = 17.754 · set/2025 a ago/2026
- Valor mediano do apartamento
- R$ 450.000
- área mediana 100 m²
- Compras financiadas
- 39%
- dos apartamentos vendidos
- Variação 2024→2025
- +5,3%
- mediana do m², anos completos
Série mensal da mediana, apartamentos
| Mês | Mediana (R$/m²) | Vendas (n) |
|---|---|---|
| jan/2024 | 4.541 | 3.444 |
| fev/2024 | 4.421 | 3.854 |
| mar/2024 | 4.510 | 4.549 |
| abr/2024 | 4.769 | 5.681 |
| mai/2024 | 4.661 | 5.260 |
| jun/2024 | 4.627 | 5.271 |
| jul/2024 | 4.569 | 5.512 |
| ago/2024 | 4.694 | 5.888 |
| set/2024 | 4.630 | 5.425 |
| out/2024 | 4.787 | 5.522 |
| nov/2024 | 4.787 | 5.015 |
| dez/2024 | 4.864 | 5.286 |
| jan/2025 | 4.762 | 4.450 |
| fev/2025 | 4.833 | 4.929 |
| mar/2025 | 4.819 | 4.866 |
| abr/2025 | 4.908 | 5.414 |
| mai/2025 | 4.948 | 5.568 |
| jun/2025 | 4.886 | 5.419 |
| jul/2025 | 4.945 | 5.341 |
| ago/2025 | 4.926 | 5.312 |
| set/2025 | 4.938 | 5.518 |
| out/2025 | 4.985 | 5.861 |
| nov/2025 | 4.974 | 4.823 |
| dez/2025 | 4.981 | 5.974 |
| jan/2026 | 5.063 | 4.105 |
| fev/2026 | 5.000 | 4.258 |
| mar/2026 | 5.000 | 5.787 |
| abr/2026 | 5.041 | 5.215 |
| mai/2026 | 5.085 | 5.572 |
| jun/2026 | 5.050 | 5.821 |
| jul/2026 | 5.064 | 6.324 |
| ago/2026 | 5.102 | 5.990 |
2026 (até ago/2026): mediana de R$ 5.055/m² em 43.072 vendas. A série mês a mês oscila com o perfil dos imóveis vendidos; veja a tabela completa.
Distritos: onde o m² é mais alto e mais baixo
10 mais altos
- Jardim Paulista8.599n = 2.152
- Moema8.396n = 2.003
- Itaim Bibi8.384n = 2.874
- Pinheiros8.152n = 1.547
- Alto de Pinheiros7.200n = 361
- Consolação6.983n = 1.334
- Vila Mariana6.977n = 2.790
- Perdizes6.706n = 2.118
- Campo Belo6.573n = 1.296
- Vila Leopoldina6.538n = 583
5 mais baixos (com amostra)
- Cidade Tiradentes1.877n = 162
- Iguatemi1.930n = 31
- Anhanguera2.412n = 34
- Guaianases2.447n = 162
- Pedreira2.456n = 76
Mediana do m² de apartamentos em R$, set/2025 a ago/2026; só entram distritos com pelo menos 30 vendas. Tabela com os 96 distritos · CSV
Ferramentas
- Quanto vale o m² do meu imóvelDistrito, tipo e metragem viram uma faixa de valor (P25, mediana, P75) com base nas vendas reais.
- Comparar distritosAté três distritos lado a lado: mediana, faixa, ticket, área, % financiado e variação anual.
- Termômetro de preçoEm que ponto das vendas reais do distrito cai o preço que o anúncio pede.
Cinco temas
- Preço do m²Como ler o preço do metro quadrado: de onde vem o número da escritura, por que ele difere do anúncio e o que faz ele variar.
- RegiõesZonas e distritos de São Paulo pelo preço efetivamente pago, com amostra e período de cada número.
- Compra e vendaO que a guia de ITBI revela sobre uma venda em São Paulo: valor declarado, valor venal de referência, leilão e registro.
- FinanciamentoQuanto das compras na capital é financiada, onde o Minha Casa Minha Vida aparece e como o crédito muda o ticket.
- TendênciasA série mensal desde 2024: variação do m², volume de vendas, imóvel novo x usado, tamanho e padrão.
Últimos textos
- Como negociar usando o preço real: P25, mediana e P75 do distrito como âncoraCompare o preço pedido com as vendas reais do distrito (P10 a P90, ITBI set/2025 a ago/2026) sem confundir o m² do anúncio com o da escritura.
- Consulta de transações imobiliárias em SP: como acessar o dado público do ITBIOnde baixar as planilhas do ITBI da Prefeitura, o que a Lei 18.161/2024 manda publicar e o que o arquivo não permite saber sobre cada venda.
- Escritura e registro em São Paulo: etapas, ITBI e como estimar os custosDo ITBI à matrícula: etapas de escritura e registro na capital paulista e uma simulação do ITBI com o valor mediano de vendas reais.
- Imóveis de leilão em São Paulo: o desconto que aparece nas guias de ITBIArrematação tem mediana de R$ 2.713/m² em apartamentos, 46% abaixo da compra e venda (set/2025 a ago/2026, n=879). O que o dado diz e não diz.
O que é este site e de onde vem o número
Imóveis m² é um projeto independente de dados abertos. Portais de anúncio publicam o preço pedido; nós publicamos o preço declarado nas 213.081 vendas residenciais que pagaram ITBI na capital entre jan/2024 e ago/2026, agrupadas por distrito oficial.
A fonte é o arquivo "Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI", da Secretaria Municipal da Fazenda. Cruzamos cada guia com a quadra fiscal do GeoSampa para achar o distrito, filtramos compra e venda de apartamentos e casas e dividimos o valor pela área construída do IPTU, que inclui a fração das áreas comuns: por isso o nosso m² é menor que o do anúncio. Tudo está descrito na metodologia, e o número não substitui uma avaliação de imóvel (aviso legal).