Quem somos
Um observatório independente do preço pago por imóveis residenciais na cidade de São Paulo.
O que é o Imóveis m²
O Imóveis m² é um site independente que reúne, organiza e publica dados abertos sobre o preço do metro quadrado de apartamentos e casas na cidade de São Paulo. Quem procura preço de imóvel costuma encontrar valores de anúncio, que dizem quanto o vendedor quer receber. Nós olhamos para o outro lado da conta: quanto foi declarado como preço de venda nas operações que de fato pagaram ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis.
A Prefeitura publica essas guias em um arquivo aberto, por força da Lei municipal 18.161/2024. O arquivo é grande (para o período de jan/2024 a ago/2026 lemos 604.174 guias), técnico e sem endereço de bairro: cada linha traz o número de contribuinte do imóvel, e não o nome do distrito. O nosso trabalho é transformar esse arquivo em números que uma pessoa consiga usar.
O que fazemos de fato
- Baixamos e processamos o arquivo oficial a cada atualização mensal, aplicamos filtros documentados e calculamos medianas e percentis do preço por m².
- Localizamos cada venda em um dos 96 distritos da cidade, cruzando o número de contribuinte com a base de quadras fiscais do GeoSampa. Só publicamos agregados; nenhuma linha individual, endereço ou número de contribuinte sai do nosso processamento.
- Publicamos o resultado em tabelas e séries abertas (213.081 vendas válidas no período), em ferramentas que qualquer pessoa pode usar no navegador e em textos que explicam como ler o número.
- Mostramos sempre a amostra e o período. Os números do site de "últimos 12 meses" valem para set/2025 a ago/2026. Distritos com menos de 30 vendas não têm mediana publicada.
O que não somos
Não somos imobiliária, corretora, portal de anúncios, banco ou escritório de avaliação. Não vendemos nem intermediamos imóveis, não recebemos comissão e não fazemos laudo. Nossas medianas descrevem vendas passadas por distrito e não substituem a avaliação de um imóvel específico, que é um trabalho técnico regido pela ABNT NBR 14653 e feito por profissional habilitado. Também não damos recomendação de investimento.
Quem está por trás
O projeto é mantido de forma anônima, por escolha. Não inventamos equipe, cargos, fotos ou credenciais, e por isso pedimos que a confiança venha do que dá para verificar: a fonte pública dos dados, o passo a passo na metodologia, a amostra e o período de cada número e a possibilidade de baixar a tabela por distrito em CSV e conferir. Se você achar um erro, a política de correção descreve como nos avisar e o que fazemos em seguida.
Como se financia
O site é gratuito e exibe anúncios do Google AdSense, o que cobre o custo de hospedagem e o tempo de manutenção dos dados. Os anúncios não influenciam os números, os textos nem as ferramentas. Detalhes sobre cookies e consentimento estão na política de privacidade.
Fale com a gente
Dúvidas, sugestões e correções são bem-vindas em contato@imoveism2.com.br. Mais detalhes na página de contato.