Imóveis de leilão em São Paulo: o desconto que aparece nas guias de ITBI

Leilão atrai quem procura imóvel abaixo do preço de mercado, e as guias de ITBI deixam medir o tamanho dessa diferença. Entre set/2025 a ago/2026, a Prefeitura registrou 1.822 guias com natureza “arrematação (em leilão ou hasta pública)”, considerando todos os usos de imóvel. Depois dos nossos filtros (apartamento em condomínio ou residência, 100% do imóvel, área e valor plausíveis), restam 879 apartamentos e 200 casas. É pouco perto das 65.248 vendas comuns de apartamento do mesmo período, mas suficiente para comparar medianas.

O ponto central deste texto é uma cautela: o desconto que a mediana mostra não é o desconto de um imóvel específico em relação ao seu valor de mercado. É a diferença entre dois conjuntos de imóveis que podem ser diferentes em estado, ocupação, localização e pendências. O arquivo não traz nenhuma dessas características.

O que a arrematação é no arquivo da Prefeitura

A guia de ITBI de uma arrematação é a que se paga quando o imóvel é adquirido em leilão ou hasta pública. A página de cálculo do imposto informa que, nesse caso, a base de cálculo é o valor arrematado, salvo arbitramento, regra válida para arrematações formalizadas mediante auto ou sentença a partir de 30/03/2023. A alíquota é de 3% sobre a base, já que arrematação aparece entre as transações sem redução de alíquota. Para quem compra, isso muda a conta: o imposto incide sobre o lance, e não sobre o valor venal de referência que vale para a compra e venda comum (ITBI em São Paulo: como funciona).

Duas consequências para a nossa leitura:

• O valor declarado é o lance, que é preço de mercado de uma venda forçada, e não de uma negociação entre partes.
• Não separamos leilão judicial de extrajudicial. O arquivo traz uma só natureza (“em leilão ou hasta pública”), e não sabemos quanto de cada tipo há nela.

Além da arrematação, três outras naturezas costumam ser lidas como “imóvel de oportunidade”, e comparamos todas abaixo: a resolução da alienação fiduciária por inadimplemento (o credor retoma o imóvel financiado por falta de pagamento), a dação em pagamento (imóvel entregue para quitar dívida) e a adjudicação (imóvel passa ao credor num processo de execução ou cobrança).

Apartamentos: leilão e retomada abaixo da compra e venda

Natureza da guia	n	P25	Mediana (R$/m²)	P75	Valor mediano	Área mediana	Mediana vs compra e venda
Compra e venda	65.248	3.692	5.010	6.767	R$ 450.000	100 m²	0,0%
Arrematação (leilão ou hasta pública)	879	2.124	2.713	3.684	R$ 243.000	96 m²	-45,8%
Resolução da alienação fiduciária	2.769	3.478	4.356	5.352	R$ 240.000	55 m²	-13,1%
Dação em pagamento	1.682	3.151	4.711	6.709	R$ 363.000	88 m²	-6,0%
Adjudicação (execução ou cobrança)	115	2.871	3.847	5.190	R$ 407.000	118 m²	-23,2%
Adjudicação compulsória	146	1.397	2.342	3.170	R$ 213.000	108 m²	-53,3%

Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Medianas por natureza da guia, R$ por m² de área construída do IPTU. A última coluna é a diferença percentual entre a mediana da natureza e a da compra e venda. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A mediana da arrematação, R$ 2.713/m², fica 45,8% abaixo da compra e venda (R$ 5.010/m²). O valor total mediano da arrematação é R$ 243.000, 46,0% abaixo dos R$ 450.000 da compra e venda, e a área mediana é parecida (96 m² contra 100 m²). Isso indica que a queda do valor total vem do preço por metro, e não de apartamentos menores.

Um controle simples de tamanho ajuda. O apartamento arrematado tem área mediana de 96 m², entre as faixas de 70 a 99 m² (compra e venda: R$ 4.250/m², n=15.752) e de 100 a 149 m² (R$ 4.667/m², n=17.265). A mediana da arrematação fica 36,2% abaixo da primeira e 41,9% abaixo da segunda. A comparação por faixa é mais justa que a da cidade inteira, e mostra que a diferença não vem do tamanho.

A resolução da alienação fiduciária conta outra história. A mediana do m² (4.356) fica 13,1% abaixo da compra e venda, mas a área mediana é de 55 m², bem menor que a de 100 m². Como o m² de apartamento pequeno tende a ser mais alto (apartamentos pequenos e studios), o termo de comparação justo é a faixa de 45 a 69 m², cuja mediana na compra e venda é de R$ 4.842/m² (n=10.570). Contra ela, a retomada fica 10,0% abaixo, um desconto bem menor que o aparente.

A adjudicação compulsória merece nota à parte. Em geral, é um procedimento para formalizar a propriedade de quem já comprou, e o valor pode refletir a compra original e não uma venda recente. A mediana de R$ 2.342/m² (n=146) é a menor da tabela, e não a tratamos como oportunidade de mercado.

Casas

Natureza da guia	n	P25	Mediana (R$/m²)	P75	Valor mediano	Área mediana	Mediana vs compra e venda
Compra e venda	17.754	3.313	4.577	6.290	R$ 505.000	120 m²	0,0%
Arrematação (leilão ou hasta pública)	200	2.251	3.011	4.289	R$ 386.000	140 m²	-34,2%
Resolução da alienação fiduciária	387	3.496	4.849	6.178	R$ 549.000	115 m²	5,9%

Casas, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A arrematação de casas tem mediana de R$ 3.011/m² (n=200), 34,2% abaixo dos R$ 4.577/m² da compra e venda de casas. A base é menor e a faixa P25–P75 é larga (2.251–4.289), o que pede cautela. A retomada por alienação fiduciária, que no apartamento aparece como desconto, não aparece assim na casa: a mediana de R$ 4.849/m² (n=387) fica acima da compra e venda de casas. Sem acesso a localização e estado dos imóveis, não arriscamos explicar a diferença entre apartamento e casa; o que o dado mostra é que o padrão “retomada vende abaixo” não se repete nas duas categorias.

Por que a mediana de leilão não é o “desconto de leilão”

Cinco motivos, em ordem de peso:

1. Composição. Leilões reúnem imóveis que podem ter dívidas, ocupação ou problemas de documentação. O arquivo não informa nada disso. Um desconto na mediana mistura o risco do imóvel com o desconto efetivo.
2. Localização. Não temos o distrito por natureza com amostra suficiente para comparar distrito a distrito. A diferença pode vir de onde os leilões acontecem, e não do leilão em si.
3. Venda forçada. O preço de uma arrematação não resulta de negociação, e sim de lance. É um preço válido, mas diferente do preço de compra e venda.
4. Declaração. Em arrematação, a base é o valor arrematado (salvo arbitramento), então é natural que o valor declarado seja o lance. Isso é informação melhor que em outras naturezas, em que o valor é negociado entre as partes.
5. Tempo. O arquivo mostra o mês de pagamento da guia, e não a data do leilão. O pagamento pode ocorrer algum tempo depois do lance, e o mês do arquivo defasa o mês do leilão.

Quanto pesa o leilão no total

Dentro do arquivo, o leilão é uma fatia pequena. As 1.822 guias de arrematação de set/2025 a ago/2026 equivalem a 0,9% das guias de compra e venda do mesmo período. Entre os apartamentos que passam pelos nossos filtros, a arrematação é 1,3% do número de compras e vendas comuns (n=879 contra 65.248). Em casas, 1,1% (n=200 contra 17.754). Ou seja, mesmo que o desconto seja grande, ele descreve um nicho. Mantemos as arrematações fora do cálculo do preço do m² de distrito porque o preço de uma venda forçada responde a outra lógica, e misturá-lo ao da negociação comum borraria a leitura.

Como usar esse dado na prática

Para quem avalia um leilão, a mediana da arrematação é um ponto de referência de ordem de grandeza, e não uma meta de desconto:

• Compare o lance mínimo do edital com a faixa de m² do distrito em compra e venda comum. Se o desconto do edital for menor que a diferença de 46% que vemos na mediana da cidade, vale perguntar por quê.
• Use o Termômetro de preço para ver em que percentil das vendas do distrito o preço equivalente ao lance cairia.
• Lembre dos custos que o lance não inclui. O ITBI incide sobre o valor arrematado, e escritura e registro têm custos próprios. Condições do imóvel, ocupação e dívidas dependem do edital e de análise jurídica. Esta página não substitui isso.

Para ver o que não é leilão, a série de compra e venda comum está na série mensal e a metodologia completa em como calculamos.

O que não sabemos

• Não sabemos quantos desses lances foram feitos em primeira ou segunda praça.
• Não sabemos a ocupação, o estado ou a avaliação oficial de cada imóvel.
• Não sabemos o que as guias não pagas ou isentas representam, já que o arquivo traz apenas DTIs efetivamente pagas.
• Os números mudam a cada atualização mensal do arquivo da Prefeitura. Os desta página são de ago/2026.