ITBI em São Paulo: como funciona, quanto custa e quem paga

O ITBI, imposto municipal sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, é o motivo pelo qual este site existe: toda venda de imóvel na capital paulista gera uma guia, e a Prefeitura publica o arquivo dessas guias. Antes de ler preços a partir dele, vale entender o imposto em si: quanto custa, sobre qual valor incide e quem paga. As regras abaixo vêm das páginas da Secretaria Municipal da Fazenda consultadas em out/2026. Os números de vendas vêm do nosso processamento do arquivo, com 83.002 vendas válidas de apartamento e casa em set/2025 a ago/2026.

Este texto cobre apenas o ITBI da cidade de São Paulo. Outros municípios têm legislação própria, e o que vale aqui não vale lá. Também não é orientação jurídica ou tributária: para um caso concreto, a fonte é a Prefeitura ou um profissional habilitado.

O que é o ITBI e quando ele nasce

O ITBI-IV (imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis) incide quando um imóvel muda de dono por ato oneroso, como a compra e venda. Quem emite a guia é o contribuinte, pela Declaração de Transações Imobiliárias (DTI) no site da Prefeitura. A página de perguntas e respostas avisa que a Prefeitura não envia guias por WhatsApp ou outros canais de contato.

A palavra “oneroso” importa. A compra e venda é a transação mais frequente, mas não a única que o arquivo registra. Nas guias pagas de set/2025 a ago/2026 que a Prefeitura publicou, lemos 240.062 guias com natureza identificada, das quais 214.169 (89,2%) são compra e venda. O restante é um conjunto heterogêneo:

Natureza da guia	Guias em set/2025 a ago/2026	Observação
Compra e venda	214.169	É o que usamos para o preço do m²
Integralização de capital	6.960	Imóvel entra como capital de empresa
Dação em pagamento	5.853	Imóvel entrega dívida
Resolução da alienação fiduciária	3.921	Retomada por inadimplência
Arrematação (leilão ou hasta pública)	1.822	Ver imóveis de leilão
Permuta por escritura pública	1.699	Troca de imóveis
Cessão de direitos de compromisso de compra e venda	1.549	Compra na planta repassada, por exemplo

Todas as guias lidas, de qualquer uso de imóvel (inclui comercial e terreno), por natureza. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Essa tabela conta guias de todos os usos de imóvel. Os 83.002 registros que sobram depois dos nossos filtros (só apartamento em condomínio e residência, só compra e venda, só 100% do imóvel, área e valor plausíveis) são uma fração dela, e a metodologia descreve cada corte.

Sobre qual valor o imposto incide

A regra mais importante e menos conhecida está nas páginas da Prefeitura: em compras e vendas, a base de cálculo é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência (VVR), com fundamento citado no Decreto nº 55.196/2014 e na Lei nº 11.154/1991. O contribuinte declara o valor da transação, “salvo se o valor venal de referência do imóvel for superior”.

Três consequências práticas:

1. O VVR funciona como piso fiscal. Declarar menos que o VVR não reduz o imposto. O VVR é consultado com o número do IPTU e a data da transmissão no serviço da Prefeitura.
2. Quem discorda do VVR tem caminho administrativo. A página informa que se pode pedir uma Avaliação Especial pelo Portal SP156.
3. A regra é objeto de disputa judicial. Decisões da Justiça paulista já discutiram o uso do VVR como base. Tratamos isso com calma em valor venal de referência x valor de mercado. Em out/2026, as páginas da Prefeitura que consultamos ainda descreviam a regra do maior valor.

Para arrematação, a página de cálculo informa que a base é o valor arrematado, salvo arbitramento, regra válida para arrematações formalizadas a partir de 30/03/2023. Na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, abate-se o saldo devedor assumido pelo cessionário.

Alíquotas: 3% e a faixa de 0,5% do financiamento

A alíquota geral é de 3%. A página de perguntas e respostas registra que, para transações a partir de 30/03/2015, ela passou de 2% para 3%. Sem financiamento bancário (e em permuta, dação, arrematação e outras transações), são 3% sobre toda a base.

Há uma alíquota reduzida para financiamentos. Em contratos a partir de 25/02/2022, quando o financiamento é do SFH, PAR, HIS ou consórcio e o imóvel vale até o limite do ano, a alíquota é de 0,5% sobre o valor financiado, até um teto de financiamento, e de 3% sobre o excedente. Se o imóvel passa do limite de valor, ou se o financiamento é SFI ou Carteira Hipotecária, valem 3% sobre toda a base. Os limites são atualizados todo ano:

Contrato a partir de	Limite do financiamento (0,5%)	Limite do valor do imóvel
01/01/2026	R$ 120.968,00	R$ 725.808,00
01/01/2025 a 31/12/2025	R$ 116.020,48	R$ 696.122,90
01/01/2024 a 31/12/2024	R$ 110.673,62	R$ 664.041,74
01/01/2023 a 31/12/2023	R$ 105.785,09	R$ 634.710,56
25/02/2022 a 31/12/2022	R$ 100.000,00	R$ 600.000,00

Fonte: Prefeitura de São Paulo, ITBI, Cálculo do Imposto (consulta em out/2026). Os limites valem pela data do contrato de financiamento.

A página trata esses valores como o limite de enquadramento. O que a legislação federal define como SFH, SFI e consórcio, e como cada um aparece na guia, é tema de SFH, SFI e consórcio no ITBI.

Duas simulações com a mediana do nosso dado

Para dar ordem de grandeza, aplicamos a regra da Prefeitura ao valor mediano das vendas que processamos. Isto é uma simulação, não o cálculo de uma guia real: supomos que o VVR não é maior que o valor declarado e que o financiamento, quando existe, é igual ou maior que R$ 120.968,00.

Cenário	Base (valor mediano, set/2025 a ago/2026)	ITBI simulado	% da base
Apartamento, sem financiamento (n=65.248)	R$ 450.000	R$ 13.500	3,0%
Apartamento, SFH com financiamento ≥ R$ 120.968	R$ 450.000	R$ 10.476	2,3%
Casa, sem financiamento (n=17.754)	R$ 505.000	R$ 15.150	3,0%
Casa, SFH com financiamento ≥ R$ 120.968	R$ 505.000	R$ 12.126	2,4%

Valor mediano de todas as vendas de apartamento e de casa. A mediana de cada grupo pode se afastar da de qualquer distrito. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), regra de cálculo da Prefeitura, simulação Imóveis m².

No apartamento mediano, o desconto do financiamento faz o imposto cair de R$ 13.500 para R$ 10.476, uma economia de R$ 3.024. A economia é a mesma em qualquer imóvel que se enquadre: R$ 120.968 × 2,5 pontos percentuais. Como o desconto é fixo, ele pesa mais, em proporção, nos imóveis baratos: sobre um imóvel de R$ 200.000, o imposto sem desconto seria R$ 6.000 e a economia seria R$ 3.024, perto de metade.

Isenção na primeira aquisição

Além da alíquota reduzida, a Prefeitura mantém uma isenção. Segundo a página de isenções, ela vale para pessoa física que adquire imóvel de uso exclusivamente residencial cujo valor total seja igual ou inferior ao limite da tabela na data do fato gerador, a partir de 01/01/2026 de R$ 245.527,77, quando (I) é a primeira aquisição de imóvel pelo beneficiário, ou (II) a operação está no Minha Casa, Minha Vida. A base legal citada é a Lei municipal 13.402/2002. Não há protocolo de pedido: o beneficiário leva ao cartório a Declaração para Isenção do ITBI-IV preenchida e assinada, e o imóvel pode ser transmitido sem pagamento do imposto.

Como isso aparece no nosso dado? A página do arquivo diz que cada linha é uma DTI efetivamente paga no mês de referência. Nossa leitura é que transações que não geraram pagamento ficam fora do arquivo, mas a página não afirma isso expressamente, e por isso não tiramos conclusões sobre o tamanho do mercado isento. O que podemos medir é de que lado do limite caem as vendas que aparecem: a mediana de valor das vendas de apartamento pagas com Minha Casa Minha Vida é R$ 288.000 (n=2.430), acima do limite de R$ 245.528. Ou seja, mesmo no programa, uma parte relevante das compras tem valor acima do limite de isenção e é, portanto, tributada (a alíquota reduzida de financiamento continua disponível para elas).

Quem paga, quando e o que acontece se atrasar

A página de perguntas e respostas da Prefeitura, com conteúdo datado de 25/06/2025, informa:

• Quem paga: em regra, o comprador. Na cessão de direitos sobre compromisso de compra e venda, o cedente. Na cessão de direitos sobre imóvel com alienação fiduciária, o cessionário (quem adquire).
• Pagamento: emitida a DTI, o imposto deve ser pago em uma única parcela. O parcelamento em regra não é possível, salvo pelo PAT e apenas quando houver auto de infração ainda não inscrito em dívida ativa.
• Atraso: juros pela Selic e multa diária de 0,33%, limitada a 20%.
• Restituição: pagamento indevido ou a maior se pede pela Solução de Atendimento Virtual (SAV).
• Retificação e recursos: Portal SP156.

Os outros custos da compra, como emolumentos de cartório, são tema de escritura e registro em SP.

Por que isso importa para quem lê preço

O arquivo que usamos é a lista das guias pagas, uma por DTI, e o mês de referência é o do pagamento da guia, e não o da assinatura da escritura. A própria Prefeitura define a data da transação como a data da celebração do instrumento particular ou da escritura pública, e não a da promessa de compra e venda, do registro no cartório ou do pagamento. Na prática, o mês que aparece na nossa série mensal é o mês do pagamento do imposto, e pode defasar a escritura. Em comparações mês a mês, é um motivo a mais para não ler uma oscilação de um mês como tendência.

A mesma regra do “maior valor” também explica por que o valor declarado, que é a base do nosso m², tende a não ficar abaixo do piso fiscal, ainda que possa ficar abaixo do preço realmente pago em uma fração das vendas. Esse risco é discutido em valor declarado na escritura.

Para usar o imposto como régua de negociação, o caminho é outro: comparar o valor que o vendedor pede com o que foi declarado em vendas reais do distrito. É o que faz o Termômetro de preço, com a base por distrito em preço do m² por distrito.

Resumo prático

• A alíquota geral do ITBI na capital é de 3% sobre a base de cálculo.
• A base é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência. A regra é contestada judicialmente.
• Financiamento SFH, PAR, HIS ou consórcio, em imóvel de até R$ 725.808, paga 0,5% sobre o financiado até R$ 120.968, e 3% sobre o resto.
• Primeira aquisição residencial até R$ 245.528 (ou operação MCMV) pode ser isenta, com declaração apresentada ao cartório.
• O imposto é pago em parcela única, geralmente pelo comprador.
• Os valores acima são os publicados em out/2026. Antes de fechar negócio, confira a página da Prefeitura, que pode mudar.