Valor declarado na escritura: o que é, por que diverge e quais os riscos de subdeclarar

Cada ponto do nosso mapa de preços nasce de um número que alguém digitou numa declaração: o valor da transação informado na guia de ITBI. Nas 83.002 vendas de apartamento e casa que processamos entre set/2025 a ago/2026, é esse valor, dividido pela área construída do IPTU, que vira o m² que publicamos. Por isso a pergunta mais honesta que um leitor pode fazer ao nosso dado é: o valor declarado é o valor pago? Este texto explica o que ele é, por que pode divergir do preço real, o que o nosso arquivo permite (e não permite) enxergar sobre isso e o que a Prefeitura diz sobre a base de cálculo.

Importante: não afirmamos que existe subdeclaração em volume X nem sabemos medi-la. O arquivo não traz o preço efetivamente pago. O que fazemos aqui é mostrar sinais indiretos, com os limites de cada um.

O que é o valor declarado

Na Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), o contribuinte informa o valor da transação. Segundo as páginas da Secretaria Municipal da Fazenda (consulta em out/2026), esse valor é a base de cálculo do ITBI, “salvo se o valor venal de referência do imóvel for superior”. A regra completa, com o maior valor entre os dois como base, está em ITBI em São Paulo: como funciona.

O valor declarado é, portanto, um valor informado pelas partes e validado, no máximo, contra o piso da Prefeitura. Não é uma avaliação (que segue a NBR 14653), nem o valor venal do IPTU, nem o preço de anúncio. A diferença entre esses valores é assunto de valor venal de referência x valor de mercado e de m² do ITBI x m² do anúncio.

Por que existe divergência entre declarado e pago

Pelo menos cinco motivos fazem o valor da guia diferir do que “o mercado diria” sobre o mesmo imóvel, e só alguns deles envolvem má-fé:

1. O preço inclui bens que não são imóvel. Móveis planejados, eletrodomésticos e vaga de garagem de matrícula separada podem ser negociados junto. Como o arquivo tem uma linha por guia, o valor de uma matrícula pode não carregar o pacote completo.
2. Permuta, dação e outras trocas. Quando parte do pagamento é outro bem, o valor atribuído ao imóvel é uma convenção. Por isso separamos a natureza “compra e venda” das demais.
3. Declaração em valor menor que o real, a conduta que dá nome ao tema.
4. Declaração em valor maior, por exemplo para ajustar a base de futuro ganho de capital ou outra finalidade. É menos citada e igualmente invisível no arquivo.
5. Erro de digitação. Com 604.174 guias lidas no arquivo de 2024 a 2026, erros pontuais existem. Nosso filtro de m² entre R$ 500 e R$ 60 mil por m² existe para tirar os extremos mais óbvios, mas não pega o erro que cai dentro da faixa.

O que a Prefeitura faz com o valor informado

Duas ferramentas aparecem nas páginas oficiais que consultamos:

• O piso do VVR. Se as partes declaram menos que o valor venal de referência, o imposto incide sobre o VVR. Para o comprador, isso elimina o ganho fiscal de declarar abaixo do piso.
• A Avaliação Especial. Quem discorda do VVR pode pedir uma Avaliação Especial para fins de ITBI, pelo Portal SP156.

A Lei municipal 18.161/2024 também acrescenta um elemento: o §3º do art. 18-A excetua da publicação as transações constituídas por Auto de Infração e Intimação. A própria lei, portanto, reconhece que há transações lavradas por autuação, o que mostra que a Prefeitura fiscaliza e autua. Não temos como saber quantas, nem em que valor.

Na outra ponta, a mesma lei é um instrumento de controle social: ao publicar mensalmente o valor declarado, com a localização do imóvel e sem identificar compradores e vendedores, ela permite que qualquer pessoa compare o declarado com o que se negocia na vizinhança. É o que este site faz de forma agregada.

O que podemos medir: dispersão entre compras financiadas e à vista

O arquivo traz, por guia, se houve financiamento. A Resolução CMN 4.676/2018 prevê, para operações de financiamento imobiliário com pessoas naturais, que a avaliação do imóvel seja feita por profissional sem vínculo com a área de crédito da instituição (ou por modelo de precificação com requisitos de verificação), e limita o valor da operação a uma fração do valor de avaliação. Isso sugere, como hipótese que tratamos como hipótese, que o valor das vendas financiadas fica mais próximo de um valor de mercado, enquanto a venda sem financiamento não passa por essa avaliação. Se a hipótese fizesse sentido, esperaríamos ver, nas vendas à vista, uma dispersão maior do m². Eis a comparação, com set/2025 a ago/2026:

Tipo	Forma de pagamento	n	P10	P25	Mediana	P75	P90	P90 ÷ P10
Apartamento	À vista (sem financiamento)	39.994	2.612	3.634	5.120	7.046	9.381	3,59
Apartamento	Financiado	25.254	3.017	3.750	4.912	6.400	8.174	2,71
Casa	À vista (sem financiamento)	10.889	2.083	3.038	4.375	6.488	10.195	4,89
Casa	Financiado	6.865	2.920	3.684	4.779	6.122	7.730	2,65

R$ por m² de área construída do IPTU. Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

No apartamento, o m² à vista tem P90 ÷ P10 de 3,59, contra 2,71 no financiado. Na casa, 4,89 contra 2,65. Ou seja, a dispersão à vista é maior nos dois tipos, o que é coerente com a hipótese.

Mas o dado não prova nada sobre subdeclaração, por razões que pesam:

• Composição diferente. Quem compra à vista não é o mesmo comprador de quem financia. O arquivo não diz por que cada comprador pagou à vista. A compra à vista pode reunir tanto imóveis muito baratos quanto muito caros, e isso alarga a distribuição sem que nenhuma declaração seja menor que o preço real.
• O P10 à vista é menor: R$ 2.612/m², contra R$ 3.017/m² no financiado. Pode ser desconto de negociação por pagamento à vista, mau estado do imóvel ou valor subdeclarado. O arquivo não separa essas causas.
• A mediana é parecida: R$ 5.120/m² à vista e R$ 4.912/m² financiado no apartamento, uma diferença de 4,2%. A mediana, que é a nossa medida central (por que mediana), é pouco sensível a poucos casos extremos.

Por zona: quanto da amostra é à vista

Zona	Apto: n	% à vista	P10 (R$/m²)	Mediana (R$/m²)	P90 (R$/m²)	P10 ÷ mediana
Oeste	15.547	67%	3.427	6.620	11.369	52%
Centro	8.145	64%	3.410	5.500	8.593	62%
Sul	20.217	59%	2.809	5.140	8.922	55%
Leste	13.440	60%	2.378	4.138	6.395	57%
Norte	7.899	56%	2.591	3.945	5.887	66%

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. % à vista = 100% menos o percentual de vendas financiadas. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A proporção à vista varia de forma relevante entre zonas. Onde a compra à vista é mais comum, mais da amostra escapa de qualquer avaliação bancária, e vale ler o P10 com mais cuidado. Em todas as zonas, o P10 fica bem abaixo da mediana, o que é esperado de uma distribuição com cauda para baixo.

Quando o valor declarado importa fora do ITBI

Fora o imposto municipal, o valor da escritura entra em outras contas. Aqui, nos limitamos ao que as fontes oficiais mostram.

• Imposto de renda sobre ganho de capital. A Receita Federal publica as alíquotas do ganho de capital na venda de bens: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5.000.000,00, com faixas maiores acima disso. Os exemplos da página tratam o ganho como diferença entre o valor da venda e o valor da compra (no exemplo, uma casa vendida por R$ 480.000 e comprada por R$ 410.000, ganho de R$ 70.000). Nossa leitura, que não é parecer tributário: um valor de compra declarado baixo hoje tende a aumentar o ganho apurado numa revenda futura. O assunto tem regras de isenção e redução que não detalhamos aqui; consulte a Receita ou um contador.
• Financiamento. O valor financiado e a enquadramento no desconto do ITBI dependem do valor do imóvel e do tipo de financiamento, conforme as faixas da Prefeitura.
• Emolumentos de cartório. As tabelas de custas do estado são organizadas por faixa de valor, assunto de escritura e registro em SP.

O que isso significa para quem usa o nosso dado

1. Medianas de distrito são robustas a casos isolados, e por isso as publicamos com amostra mínima de 30 vendas. Ver metodologia.
2. O valor declarado é um piso razoável para o preço pago, não um teto: o VVR impede que o imposto seja calculado abaixo de uma referência, mas não impede o preço real de ser maior que o declarado.
3. Para negociar, compare faixas e não pontos. O Termômetro de preço mostra em que percentil das vendas declaradas do distrito cai um preço pedido, e a tabela de preço do m² por distrito traz P25, mediana e P75.
4. Se o seu caso é concreto, o que vale é a sua escritura e o seu cálculo. A mediana do distrito não é avaliação do seu imóvel (veja o aviso legal).

Correção e transparência

Se você identificar um erro de leitura nosso, escreva para contato@imoveism2.com.br. Corrigimos e datamos a alteração, como descreve a metodologia. Os números deste texto foram extraídos do arquivo em ago/2026 e podem mudar a cada atualização mensal da Prefeitura.