Mediana x média: por que mostramos P25–P75 e não o preço médio do m²

Todo preço de metro quadrado que circula em reportagens, portais e relatórios é, antes de tudo, uma escolha estatística. Dá para resumir milhares de vendas por média, por mediana ou por faixas. Nós publicamos a mediana e a faixa entre o percentil 25 e o percentil 75 (P25–P75), e este artigo explica por quê, usando o próprio arquivo de ITBI: 65.248 vendas de apartamento e 17.754 de casa na capital entre set/2025 a ago/2026.

O problema da média

A média soma todos os valores e divide pelo número de vendas. Ela é sensível a qualquer valor extremo, e o mercado imobiliário produz extremos por natureza: coberturas, casas de alto padrão, cadastros com área errada. Um exemplo ilustrativo (não são vendas reais): cinco apartamentos vendidos por R$ 400 mil, R$ 420 mil, R$ 450 mil, R$ 480 mil e R$ 2 milhões. A mediana é o valor do meio, R$ 450.000. A média é R$ 750.000, um valor que nenhum dos cinco apartamentos custou e que descreve mal quatro dos cinco.

No arquivo de ITBI esse efeito aparece de forma menos teatral, mas sistemática. O m² tem uma cauda longa para cima:

Recorte	n	P10	P25	Mediana	P75	P90	P90 ÷ mediana	mediana ÷ P10
Apartamentos, cidade	65.248	R$ 2.786	R$ 3.692	R$ 5.010	R$ 6.767	R$ 8.902	1,78	1,80
Casas, cidade	17.754	R$ 2.385	R$ 3.313	R$ 4.577	R$ 6.290	R$ 8.929	1,95	1,92

Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Em apartamentos, a mediana é R$ 5.010/m². Do meio para baixo, o P25 está 1.318 reais abaixo; do meio para cima, o P75 está 1.757 reais acima. A cauda superior é mais comprida: o P90 é 1,78 vez a mediana, enquanto a mediana é 1,80 vez o P10. Quando a distribuição é assimétrica à direita, a média tende a ficar acima da mediana. Não calculamos a média justamente para não deixar que as vendas mais caras decidam o número que o leitor vai usar como referência. Nas casas a assimetria é maior: P90 de R$ 8.929/m² contra mediana de R$ 4.577/m².

O que a mediana faz

A mediana é o valor que separa a metade mais barata das vendas da metade mais cara. Para obtê-la basta ordenar as vendas, e por isso ela não se move quando a venda mais cara do distrito passa de R$ 20 mil para R$ 50 mil o m². É o que se chama de estatística robusta, e é a razão pela qual a usamos como número principal, inclusive para o valor da venda (o ticket) e para a área.

Uma consequência que costuma confundir: mediana de uma razão não é a razão de medianas. Na cidade, a mediana do m² de apartamento é R$ 5.010/m², a área construída mediana é 100 m² e o valor mediano é R$ 450.000. Multiplicar 5.010 por 100 não dá 450.000, porque as três medianas vêm de imóveis diferentes. Cada número descreve o seu próprio recorte, e nenhum deles é o “imóvel típico”.

O que a faixa P25–P75 acrescenta

A mediana diz onde fica o centro, e a faixa diz o quanto o preço se espalha. Entre o P25 e o P75 estão metade das vendas do recorte. Mostrar só a mediana passaria uma precisão que o dado não tem. Veja a largura relativa da faixa em cada zona:

Zona (apartamento)	n	Mediana	P25–P75	Largura da faixa ÷ mediana
Oeste	15.547	R$ 6.620	4.913–8.730	57,7%
Sul	20.217	R$ 5.140	3.750–6.912	61,5%
Centro	8.145	R$ 5.500	4.321–6.949	47,8%
Leste	13.440	R$ 4.138	3.169–5.263	50,6%
Norte	7.899	R$ 3.945	3.218–4.864	41,7%

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A zona Oeste tem a mediana mais alta e também a faixa mais larga em proporção (57,7% da mediana), e a Norte tem uma das mais estreitas. Em termos práticos: quem compra na Oeste enfrenta uma dispersão maior de preços por m² do que quem compra na Norte, e uma referência única diz menos naquela zona. Isso conversa com o que explicamos em o que faz o m² variar dentro do mesmo distrito.

Quando duas medianas são, na prática, a mesma

Distritos vizinhos costumam ter medianas próximas, e ordená-los pelo valor exato dá uma falsa sensação de ranking. Veja cinco distritos da zona Leste, todos com amostra grande:

Distrito (zona Leste)	n	Mediana	P25–P75
Tatuapé	1.614	R$ 5.129	4.048–6.302
Belém	674	R$ 4.849	3.936–5.874
Mooca	1.078	R$ 4.839	3.756–6.076
Brás	620	R$ 4.771	3.930–5.815
Água Rasa	722	R$ 4.736	3.737–6.085

Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Belém, Mooca, Brás e Água Rasa têm medianas entre 4.736 e 4.849 reais por m², uma diferença menor que a largura das faixas P25–P75 de qualquer um deles. Com essas amostras, a ordem entre eles não é conclusão. O Tatuapé, com R$ 5.129/m², está um pouco acima, mas a faixa dele também se sobrepõe à dos demais. Por isso, nos rankings do site (distritos mais caros e distritos mais baratos), tratamos posições vizinhas como proximidade, não como diferença comprovada. A ferramenta de comparação de distritos mostra a faixa de cada um lado a lado para que essa leitura seja feita pelo leitor.

Amostra pequena: quando a própria mediana oscila

A mediana é robusta a valores extremos, mas não a amostras pequenas. Com poucas vendas, bastam duas ou três de outro perfil (um prédio novo lançado ali, por exemplo) para mexer no número. A nossa regra é não publicar mediana com menos de 30 vendas na janela. Ela é um mínimo, não um selo de qualidade. Dois casos do arquivo mostram o que significa estar perto do limite:

• Jardim Helena (zona Leste) tem 41 vendas de apartamento em set/2025 a ago/2026, mediana de R$ 4.545/m² e faixa P25–P75 de 2.532 a 4.841. A mediana fica quase no topo da própria faixa, o que sugere (hipótese) uma amostra com dois grupos de imóveis bem diferentes. Leia o número como indicativo, não como retrato do distrito.
• Grajaú (zona Sul) tem 65 vendas de apartamento, mediana de R$ 5.000/m² e P75 de R$ 5.278/m². A mediana está muito acima do que se vê nos distritos vizinhos de perfil parecido, e com 65 vendas é plausível que poucos empreendimentos expliquem boa parte dela. Isso é uma hipótese: o arquivo público não permite identificar o prédio de cada venda.

Distritos com milhares de vendas, como Moema (2.003 vendas de apartamento, mediana de R$ 8.396/m²), tendem a ter medianas bem mais estáveis, porque uma venda atípica pesa pouco em milhares.

Onde ainda usamos médias, e onde não

Em contas auxiliares usamos proporções (por exemplo, a parcela de vendas financiadas), que são médias de 0 e 1 e se comportam bem. Para preço, valor e área, só medianas e percentis. Também evitamos o “preço médio do m²” calculado como soma dos valores dividida pela soma das áreas: ele dá mais peso aos imóveis grandes e caros, e responde a uma pergunta diferente (quanto o conjunto de imóveis custou por metro). A pergunta que o comprador faz é outra: quanto um imóvel parecido com o meu custou. A mediana por faixa de área responde melhor a ela. Na faixa de 150 m² ou mais, por exemplo, o apartamento tem valor mediano de R$ 1.279.000 e m² mediano de R$ 6.032/m²; na faixa de até 44 m², o valor mediano é R$ 265.000 e o m² mediano é R$ 7.083/m². Um “m² médio” da cidade esconderia essa diferença, e o efeito do tamanho é tema de apartamentos pequenos e studios.

Por que não usamos desvio-padrão

O desvio-padrão é a medida de dispersão que acompanha a média, e herda o mesmo defeito: um punhado de vendas muito caras o infla e a faixa “média mais ou menos um desvio” passa a incluir valores que quase ninguém pagou, às vezes até valores negativos de preço, sem sentido. Os percentis não têm esse problema, porque são posições na fila das vendas ordenadas, e valem para qualquer forma de distribuição. Calculamos o P25 e o P75 por interpolação linear entre as vendas vizinhas na fila. Para o leitor, a leitura é direta: “um quarto das vendas custou menos que isto, um quarto custou mais que aquilo”. Para um comprador que quer saber se um preço pedido é razoável, esse é o formato que responde: o Termômetro de preço usa P10, P25, P50, P75 e P90 do distrito para dizer onde o anúncio cai.

Como ler uma célula da nossa tabela

Quando o site mostra “Mediana R$ X/m², P25–P75 Y–Z, n=N, set/2025 a ago/2026”, leia assim: entre N vendas registradas no período, a do meio custou X por m² declarado sobre a área construída do IPTU; metade das vendas ficou entre Y e Z; e a diferença entre dois distritos só é informativa se ultrapassar, com folga, a largura dessas faixas. A tabela completa dos 96 distritos está em preço do m² por distrito, e o método inteiro, em como calculamos o preço do m² e na página de metodologia.

Nenhuma dessas medidas é uma avaliação do seu imóvel. Para isso existe o laudo de avaliação, feito por profissional habilitado. O que a mediana oferece é um ponto de partida honesto para uma conversa: o preço pelo qual vendas parecidas efetivamente se declararam.