O que faz o m² variar dentro do mesmo distrito
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
Um distrito paulistano não é um bairro homogêneo. Itaim Bibi, Vila Mariana ou Tatuapé abrigam prédios dos anos 1960 e lançamentos recentes, quitinetes e apartamentos de 200 m², ruas arborizadas e avenidas. Quando publicamos uma mediana de distrito, estamos resumindo essa mistura em um número, e a primeira pergunta de quem usa o número deveria ser: “e o meu imóvel está no meio, ou numa ponta?”. Este artigo usa as 65.248 vendas de apartamento de set/2025 a ago/2026 para mostrar quanto o m² varia dentro de um mesmo distrito e quais fatores o arquivo permite medir.
Quanto varia: o tamanho da faixa P10–P90
A tabela abaixo reúne dez distritos com mais vendas de apartamento na janela e com amostra suficiente em cada faixa de idade. A coluna “P90 ÷ P10” diz quantas vezes o m² do décimo mais caro supera o do décimo mais barato, dentro do mesmo distrito.
| Distrito | Apto: n | P10–P90 (R$/m²) | P90 ÷ P10 | Até 1989: mediana (n) | 1990–2009: mediana (n) | 2010 em diante: mediana (n) | 2010+ ÷ até 1989 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Itaim Bibi | 2.874 | 5.307–13.982 | 2,63 | R$ 7.092 (869) | R$ 7.663 (502) | R$ 9.136 (1.503) | 1,29x |
| Vila Mariana | 2.790 | 4.575–10.501 | 2,30 | R$ 5.970 (883) | R$ 6.071 (541) | R$ 8.329 (1.366) | 1,40x |
| Jardim Paulista | 2.152 | 5.650–14.464 | 2,56 | R$ 8.147 (1.318) | R$ 7.622 (223) | R$ 10.259 (611) | 1,26x |
| Perdizes | 2.118 | 4.595–10.156 | 2,21 | R$ 5.757 (702) | R$ 5.970 (489) | R$ 8.417 (927) | 1,46x |
| Moema | 2.003 | 5.293–14.100 | 2,66 | R$ 6.891 (736) | R$ 8.014 (537) | R$ 10.670 (730) | 1,55x |
| Vila Andrade | 1.947 | 2.255–6.131 | 2,72 | R$ 2.538 (191) | R$ 3.186 (705) | R$ 4.741 (1.051) | 1,87x |
| Saúde | 1.891 | 3.792–8.091 | 2,13 | R$ 4.731 (535) | R$ 4.921 (542) | R$ 6.567 (814) | 1,39x |
| República | 1.797 | 3.333–8.411 | 2,52 | R$ 4.701 (901) | R$ 4.530 (56) | R$ 6.554 (840) | 1,39x |
| Tatuapé | 1.614 | 3.147–7.339 | 2,33 | R$ 4.012 (189) | R$ 4.450 (462) | R$ 5.800 (963) | 1,45x |
| Pinheiros | 1.547 | 5.615–13.648 | 2,43 | R$ 7.135 (538) | R$ 7.697 (166) | R$ 8.776 (843) | 1,23x |
Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Entre parênteses, o n de cada faixa. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Para comparação, na cidade inteira o P90 de apartamento é R$ 8.902/m² e o P10 é R$ 2.786/m², razão de 3,20. Dentro de um único distrito como Moema, a razão fica em 2,66: em Moema, a venda do décimo mais caro supera o décimo mais barato em mais de duas vezes e meia. Ou seja, boa parte da dispersão da cidade existe também dentro de cada distrito, e uma mediana de distrito, sozinha, é uma referência grosseira para um imóvel específico. A faixa P25–P75 deve acompanhar o número sempre.
Fator 1: o ano de construção
O ano de construção é a variável mais clara que conseguimos medir (o cadastro do IPTU traz o ano de construção, e agrupamos em três faixas: até 1989, 1990 a 2009 e 2010 em diante). Em todos os dez distritos da tabela, as unidades construídas de 2010 em diante têm m² mediano maior que as construídas até 1989. A razão varia de 1,23x (Pinheiros) a 1,87x (Vila Andrade).
Na cidade inteira, o apartamento de 2010 em diante tem mediana de R$ 5.556/m² (n=32.981), contra R$ 4.815/m² dos construídos até 1989 (n=17.110). Duas hipóteses, que o arquivo não permite separar: prédios novos têm padrão de acabamento e áreas de lazer que valorizam o m², e os usados tendem a ter unidades maiores, o que reduz o m² (efeito tamanho, abaixo). O tema tem artigo próprio: apartamento novo x usado.
A menor razão da tabela, em Pinheiros, ainda é de 1,23x: mesmo ali, a diferença entre o usado antigo e o recente não é pequena. Nenhum distrito da tabela inverte a ordem, mas a magnitude muda bastante, e isso é um motivo a mais para não aplicar um “desconto de idade” único à cidade.
Fator 2: o tamanho da unidade
Unidades menores têm m² maior. É o efeito mais forte do arquivo, e age dentro de qualquer distrito. Na cidade, a mediana do m² de apartamento por faixa de área construída é:
| Faixa de área construída | Vendas (n) | Mediana do m² | P25–P75 | Valor mediano |
|---|---|---|---|---|
| até 44 m² | 5.886 | R$ 7.083 | 5.455–9.143 | R$ 265.000 |
| 45 a 69 m² | 10.570 | R$ 4.842 | 3.846–6.182 | R$ 273.000 |
| 70 a 99 m² | 15.752 | R$ 4.250 | 3.380–5.571 | R$ 355.000 |
| 100 a 149 m² | 17.265 | R$ 4.667 | 3.393–6.170 | R$ 550.000 |
| 150 m² ou mais | 15.775 | R$ 6.032 | 4.314–8.000 | R$ 1.279.000 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026.
A curva é em “U”: o m² é mais alto nas unidades de até 44 m² (R$ 7.083/m²), cai nas faixas intermediárias (R$ 4.250/m² entre 70 e 99 m²) e sobe de novo acima de 150 m² (R$ 6.032/m²), faixa que provavelmente concentra apartamentos de alto padrão (hipótese), em que o valor mediano chega a R$ 1.279.000. O tamanho não é neutro à localização: unidades grandes concentram-se em certos distritos. Para isolar o efeito do tamanho do efeito do lugar, vale comparar a mesma faixa de área entre zonas:
| Faixa de área | Oeste: n | Oeste: mediana | Norte: n | Norte: mediana | Sul: n | Sul: mediana |
|---|---|---|---|---|---|---|
| até 44 m² | 1.503 | R$ 8.845 | 338 | R$ 5.526 | 1.380 | R$ 8.157 |
| 45 a 69 m² | 1.561 | R$ 6.538 | 1.419 | R$ 4.464 | 2.397 | R$ 5.339 |
| 70 a 99 m² | 2.682 | R$ 5.931 | 2.695 | R$ 3.750 | 4.615 | R$ 4.403 |
| 100 a 149 m² | 4.175 | R$ 5.981 | 2.180 | R$ 3.628 | 6.263 | R$ 4.622 |
| 150 m² ou mais | 5.626 | R$ 7.044 | 1.267 | R$ 4.224 | 5.562 | R$ 5.915 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Mediana do m² por zona e faixa de área.
Com a área fixada, a distância entre as zonas ainda é grande: em apartamentos de 70 a 99 m², a mediana da Oeste é R$ 5.931 e a da Norte, R$ 3.750. Ou seja, tamanho e lugar contribuem de forma independente. O artigo apartamentos pequenos e studios aprofunda a faixa de menor área.
Fator 3: o perfil da venda
Nem todo preço do arquivo tem o mesmo significado. Dentro do mesmo distrito, uma venda à vista e uma financiada podem ocorrer em perfis de imóvel diferentes. Na cidade, a mediana do m² dos apartamentos vendidos à vista é R$ 5.120/m² (n=39.994) e a dos financiados, R$ 4.912/m² (n=25.254). A dispersão também difere: a faixa P25–P75 do à vista vai de 3.634 a 7.046, e a do financiado, de 3.750 a 6.400. A venda financiada passa por avaliação do banco e por teto de crédito, o que pode explicar uma faixa mais estreita (hipótese). O assunto está em ticket médio financiado x à vista.
A natureza da transação também importa, mas já filtramos: só compra e venda entra no número principal. Por isso o m² da cidade é R$ 5.010/m², e não o que sairia de misturar leilões, dações e integralizações de capital (que têm medianas bem menores, como mostramos em imóveis de leilão em São Paulo).
O que o arquivo não mede (e pesa muito)
- A rua e o quarteirão. No mesmo distrito, a distância a uma estação de metrô, a uma avenida ruidosa ou a um parque muda o preço. O nosso processamento chega à quadra fiscal só para identificar o distrito e publica apenas agregados por distrito, então essa variação fica escondida dentro dele.
- O padrão construtivo. O cadastro do IPTU traz o padrão da construção, mas não o incluímos nos agregados. Não vamos afirmar quanto ele explica.
- Andar, vista, vaga, condomínio, estado de conservação. Nada disso consta no arquivo público. São características de cada imóvel, e é por isso que uma mediana de distrito nunca é uma avaliação (NBR 14653).
- Reformas e área do cadastro. A área do IPTU pode não refletir reformas ou ampliações, e a fração de áreas comuns varia por prédio (área construída, privativa e total). Pela regra do art. 13 da Lei 10.235/1986, a área construída de uma unidade em condomínio inclui a parte nas áreas comuns, e como a proporção varia, o m² do mesmo preço varia entre prédios.
Como usar isso na prática
- Defina o seu recorte. Em vez de olhar a mediana do distrito, ache a sua faixa de área e de idade. A ferramenta de valor do m² faz isso: distrito, tipo, área e faixa de ano de construção devolvem a faixa P25–P75 e a mediana do valor total, com amostra e período. Quando a amostra do recorte é insuficiente, ela cai para a subprefeitura ou a zona e diz isso.
- Desconfie de distritos com poucas vendas. Em recortes com perto de 30 vendas, uma obra recém-entregue desloca a mediana. A tabela preço do m² por distrito mostra o n de cada um.
- Não use um distrito como régua de rua. O número serve para saber em que patamar de cidade você está, não para fixar o preço de um endereço.
- Compare com a mesma base. Veja m² da escritura x m² do anúncio antes de contrastar com um portal.
O método de cálculo está em como calculamos o preço do m² e na página de metodologia.
Perguntas frequentes
Por que dois apartamentos no mesmo distrito têm m² tão diferentes?
Porque o distrito é uma unidade administrativa grande, e dentro dele convivem prédios de épocas, tamanhos e padrões distintos. Na nossa base, a idade de construção e a faixa de área mudam a mediana do m² em dezenas de pontos percentuais dentro de um mesmo distrito. Rua, andar, vaga e conservação ainda não aparecem nos dados agregados.
Qual é a maior fonte de variação que vocês conseguem medir?
Entre as que o arquivo permite medir, ano de construção e faixa de área de construção. O arquivo também traz o padrão construtivo do cadastro, mas ele não está nos nossos agregados, então não afirmamos quanto ele pesa.
A faixa P25–P75 do distrito já cobre essas diferenças?
Em parte. A faixa mostra a dispersão total, sem separar as causas. A ferramenta de valor do m² refina a leitura pedindo área e faixa de idade, e mostra a faixa correspondente quando a amostra permite.
O endereço exato não explica boa parte da variação?
Provavelmente sim, mas o nosso processamento não publica nem usa o endereço: o arquivo é agregado até o distrito. Essa é uma limitação assumida, tanto por privacidade quanto por escopo.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- Lei municipal nº 10.235/1986, art. 13 (área construída bruta das unidades autônomas em condomínio) e art. 18-A (dados do ITBI)
- GeoSampa: Mapa Digital da Cidade de São Paulo (quadra fiscal, distrito municipal e subprefeitura)