Apartamento novo x usado em São Paulo: o m² por ano de construção

“Novo ou usado?” é uma das primeiras perguntas de quem compra apartamento, e o preço do m² é parte da resposta. O cadastro do IPTU traz o ano de construção de cada imóvel, e isso permite separar, nas 65.248 vendas de apartamento que processamos entre set/2025 a ago/2026, as de prédios mais antigos e as de prédios mais recentes. Esta página mostra o que sai dessa separação e, principalmente, o que não sai: idade, tamanho e localização andam juntos, e a mediana da cidade inteira confunde os três.

Definição importante: o ano de construção do nosso dado é o do cadastro do IPTU, e não a data do habite-se nem a da entrega. Por isso usamos três faixas largas (até 1989, 1990 a 2009, 2010 em diante) e evitamos o termo “novo”. A faixa “2010 em diante” inclui prédios de até 16 anos, e não só lançamentos.

O m² por faixa de idade na cidade

Ano de construção	n	% das vendas	P25–P75 (R$/m²)	Mediana (R$/m²)	Valor mediano	Área mediana	% financiado
Até 1989	17.110	26%	3.556–6.528	4.815	R$ 456.000	104 m²	40%
1990 a 2009	15.157	23%	3.125–5.639	4.137	R$ 477.000	116 m²	41%
2010 em diante	32.981	51%	4.185–7.322	5.556	R$ 425.000	88 m²	37%

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. R$ por m² de área construída do IPTU. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A faixa de 2010 em diante tem a maior mediana, R$ 5.556/m², 34,3% acima da de 1990 a 2009 (R$ 4.137/m²) e 15,4% acima da de até 1989 (R$ 4.815/m²). Mas a relação não é uma linha reta com a idade: a faixa de até 1989 tem mediana de m² maior que a de 1990 a 2009 (16,4% maior). Duas coisas explicam parte disso.

Efeito tamanho

A área construída mediana é de 88 m² nos apartamentos de 2010 em diante, 116 m² nos de 1990 a 2009 e 104 m² nos de até 1989. Os recentes são menores, e o m² de apartamento menor tende a ser mais alto (apartamentos pequenos e studios). Isso se vê também no valor total: o valor mediano dos apartamentos de 2010 em diante (R$ 425.000) é menor que o dos de 1990 a 2009 (R$ 477.000), embora o m² seja maior. O prédio mais novo, nessa leitura, custa mais por metro e menos no total.

Para ter uma régua, na cidade inteira o m² mediano de apartamento por faixa de tamanho é de R$ 7.083 até 44 m², R$ 4.842 de 45 a 69 m², R$ 4.250 de 70 a 99 m², R$ 4.667 de 100 a 149 m² e R$ 6.032 com 150 m² ou mais. A curva também não é reta, porque as pontas misturam imóveis muito pequenos e muito caros com localização.

Efeito localização

Prédios de épocas diferentes estão em lugares diferentes. Os mais recentes podem estar mais onde havia terreno para lançamentos, e os mais antigos, em bairros consolidados. A mediana da cidade mistura as duas coisas. Por isso a comparação mais justa é dentro do mesmo distrito.

Na cidade, a faixa de 2010 em diante concentra 51% das vendas de apartamento do período, a de até 1989, 26%, e a de 1990 a 2009, 23%. Ou seja, a mediana geral da cidade (5.010) é, em grande parte, a de prédios construídos de 2010 em diante e de até 1989.

Dentro do mesmo distrito

Em 70 distritos há pelo menos 30 vendas de apartamento nas duas faixas (1990 a 2009 e 2010 em diante) no período. Nesses distritos, a mediana de 2010 em diante é maior que a de 1990 a 2009 em 94% dos casos (66 de 70), e a diferença mediana entre distritos é de +25%. A comparação controla o local, mas não o tamanho.

Os distritos com pelo menos 100 vendas em cada faixa e maior diferença:

Distrito	Zona	n (1990-2009 / 2010+)	Mediana 1990–2009	Mediana 2010+	Diferença
Cidade Ademar	Sul	126 / 283	3.153	5.206	+65%
Butantã	Oeste	141 / 333	3.646	5.749	+58%
São Lucas	Leste	220 / 497	3.170	4.818	+52%
Vila Andrade	Sul	705 / 1.051	3.186	4.741	+49%
Casa Verde	Norte	115 / 159	3.673	5.320	+45%
Cursino	Sul	224 / 376	4.250	6.075	+43%
Santana	Norte	331 / 609	3.929	5.595	+42%
São Domingos	Norte	129 / 231	3.758	5.321	+42%

Apartamentos, set/2025 a ago/2026. R$ por m². Só distritos com n ≥ 100 nas duas faixas. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

E os de menor diferença:

Distrito	Zona	n (1990-2009 / 2010+)	Mediana 1990–2009	Mediana 2010+	Diferença
Pirituba	Norte	257 / 490	3.750	3.780	+1%
Lapa	Oeste	240 / 919	5.975	6.226	+4%
Cachoeirinha	Norte	164 / 211	3.400	3.556	+5%
Santo Amaro	Sul	262 / 1.155	6.498	6.869	+6%
Vila Leopoldina	Oeste	261 / 273	6.346	6.818	+7%
Campo Limpo	Sul	201 / 539	3.288	3.701	+13%
Consolação	Centro	116 / 309	6.957	7.929	+14%
Pinheiros	Oeste	166 / 843	7.697	8.776	+14%

Mesmo critério. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A diferença varia bastante entre distritos: de +1% a +65% entre os distritos com mais amostra. Onde o prédio recente é o produto dominante e o bairro está se adensando, o prêmio costuma ser maior; onde o estoque antigo ocupa os endereços mais valorizados, o prêmio é pequeno ou negativo. Isso é leitura, e não resultado do arquivo, que não traz o motivo. Para a tabela por distrito, veja preço do m² por distrito e as zonas: zona Oeste, zona Sul, Centro.

Um exemplo de leitura

Tomemos Vila Andrade, o distrito com mais vendas nas duas faixas: a mediana é de R$ 3.186/m² para apartamentos de 1990 a 2009 (n=705) e de R$ 4.741/m² para os de 2010 em diante (n=1.051), uma diferença de 49%. Quem avalia um apartamento anunciado ali com construção em 2012 deve usar a segunda mediana como referência, e não a mediana geral do distrito, que mistura as faixas. É isso que o Termômetro de preço e a tabela por distrito permitem, cada um à sua maneira.

Casas

Ano de construção	n	% das vendas	P25–P75 (R$/m²)	Mediana (R$/m²)	Valor mediano	Área mediana	% financiado
Até 1989	11.135	63%	3.440–6.518	4.651	R$ 510.000	117 m²	33%
1990 a 2009	4.009	23%	2.768–5.576	3.945	R$ 500.000	140 m²	44%
2010 em diante	2.610	15%	3.869–6.459	5.138	R$ 510.000	105 m²	56%

Casas, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Nas casas, a faixa de 2010 em diante tem mediana de R$ 5.138/m² (n=2.610), acima das de 1990 a 2009 e de até 1989, e é a mais financiada (56% de vendas com financiamento, contra 33% nas de até 1989).

O que isso quer dizer para quem compra

• Compare dentro da faixa. Se o apartamento anunciado é de 2015, a referência é a mediana dessa faixa no distrito, e não a do distrito inteiro.
• Cuide do tamanho. Um apartamento de 2010 em diante de 55 m² tem m² maior que um de 110 m² do mesmo prédio. A comparação de m² entre tamanhos diferentes engana.
• Lembre que m² não é qualidade. O dado não traz estado, reforma, condomínio, lazer, vagas ou custo de manutenção.
• Para um número, use a ferramenta. Quanto vale o m² do meu imóvel aceita faixa de ano de construção.

O que ainda não sabemos

O ano de construção do IPTU pode estar desatualizado em imóveis reformados ou ampliados, e não distingue um prédio entregue na planta do que já foi habitado. Também não separamos, nesta página, o efeito tamanho do efeito idade dentro de cada distrito, porque o arquivo agregado não cruza essas duas variáveis. Para isso seria preciso o dado por imóvel, que é público e pode ser consultado (consulta de transações). O método de cálculo está em como calculamos e em o que faz o m² variar dentro do mesmo distrito.