Preço do m² na zona Sul de São Paulo: 22 distritos, dois mercados
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
A zona Sul é a maior do nosso arquivo em volume de transações: nas 20.217 vendas de apartamento de set/2025 a ago/2026, a mediana do m² foi de R$ 5.140/m², com metade das vendas entre R$ 3.750/m² e R$ 6.912/m². Isso fica apenas 2,6% acima da mediana da cidade (R$ 5.010/m², n=65.248), e a proximidade com a mediana da cidade engana: a zona é formada por dois mercados bem diferentes, um corredor de bairros consolidados (Moema, Vila Mariana, Campo Belo, Santo Amaro, Saúde) e uma ampla periferia sul onde o m² é menos da metade disso. Nas casas, a mediana é R$ 4.751/m² (n=4.616), 3,8% acima da casa mediana da cidade (R$ 4.577/m²). A Sul reúne 31,0% das vendas de apartamento da capital.
O m² é o valor declarado na guia de ITBI dividido pela área construída do IPTU, menor que o m² privativo dos anúncios (por quê). A zona Sul segue a classificação regional do GeoSampa e reúne distritos de nove subprefeituras: Vila Mariana, Santo Amaro, Ipiranga, Capela do Socorro, Jabaquara, Cidade Ademar, Campo Limpo, M’Boi Mirim e Parelheiros.
A zona Sul frente às demais
| Zona | Apto: n | Apto: mediana | Apto: P25–P75 | Casa: n | Casa: mediana | % financiado (apto) | % MCMV (apto) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oeste | 15.547 | R$ 6.620 | 4.913–8.730 | 2.482 | R$ 5.936 | 33% | 1% |
| Sul | 20.217 | R$ 5.140 | 3.750–6.912 | 4.616 | R$ 4.751 | 41% | 3% |
| Centro | 8.145 | R$ 5.500 | 4.321–6.949 | 265 | R$ 5.299 | 36% | 3% |
| Leste | 13.440 | R$ 4.138 | 3.169–5.263 | 6.427 | R$ 4.286 | 40% | 7% |
| Norte | 7.899 | R$ 3.945 | 3.218–4.864 | 3.964 | R$ 4.250 | 44% | 5% |
| Cidade | 65.248 | R$ 5.010 | 3.692–6.767 | 17.754 | R$ 4.577 | 39% | 4% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A Sul é a terceira zona em m² mediano de apartamento, atrás da Oeste e do Centro. Tem 41% de vendas financiadas (a cidade tem 39%) e 3% de MCMV, entre os 1% da Oeste e os 7% da Leste, um perfil misto, coerente com os dois mercados em que a zona se divide.
Os distritos da zona
| Distrito | Apto: n | Apto: mediana (R$/m²) | Apto: P25–P75 (R$/m²) | Casa: mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Moema | 2.003 | R$ 8.396 | 6.462–11.054 | R$ 14.384 (n=92) |
| Vila Mariana | 2.790 | R$ 6.977 | 5.671–8.667 | R$ 7.733 (n=201) |
| Campo Belo | 1.296 | R$ 6.573 | 4.984–8.248 | R$ 5.200 (n=271) |
| Santo Amaro | 1.665 | R$ 6.507 | 5.234–7.622 | R$ 7.246 (n=338) |
| Saúde | 1.891 | R$ 5.524 | 4.545–6.768 | R$ 5.556 (n=343) |
| Ipiranga | 1.174 | R$ 5.263 | 4.161–6.374 | R$ 4.455 (n=245) |
| Grajaú | 65 | R$ 5.000 | 3.500–5.278 | R$ 4.220 (n=120) |
| Cursino | 755 | R$ 4.963 | 3.859–6.185 | R$ 4.634 (n=221) |
| Campo Grande | 1.230 | R$ 4.343 | 3.464–5.357 | R$ 5.122 (n=376) |
| Socorro | 215 | R$ 4.157 | 3.511–5.119 | R$ 4.929 (n=137) |
| Jabaquara | 1.289 | R$ 4.151 | 3.261–5.227 | R$ 3.854 (n=366) |
| Cidade Ademar | 571 | R$ 4.000 | 3.072–5.194 | R$ 4.497 (n=301) |
| Vila Andrade | 1.947 | R$ 3.925 | 3.000–5.077 | R$ 5.285 (n=72) |
| Cidade Dutra | 190 | R$ 3.878 | 2.970–4.623 | R$ 4.213 (n=272) |
| Sacomã | 1.497 | R$ 3.514 | 2.871–4.211 | R$ 3.889 (n=373) |
| Jardim São Luís | 430 | R$ 3.495 | 2.754–4.364 | R$ 4.128 (n=225) |
| Campo Limpo | 879 | R$ 3.371 | 2.809–4.221 | R$ 4.720 (n=282) |
| Capão Redondo | 248 | R$ 3.280 | 2.500–4.254 | R$ 4.253 (n=210) |
| Parelheiros | 1 | amostra insuficiente | — | R$ 2.737 (n=30) |
| Pedreira | 76 | R$ 2.456 | 1.928–3.336 | R$ 3.399 (n=84) |
| Jardim Ângela | 5 | amostra insuficiente | — | R$ 3.286 (n=57) |
| Marsilac | 0 | amostra insuficiente | — | amostra insuficiente (n=0) |
Apartamentos e casas, set/2025 a ago/2026. “Amostra insuficiente” quando n < 30. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Na ponta de cima, Moema (R$ 8.396/m², n=2.003) lidera, com Vila Mariana (R$ 6.977/m², n=2.790), Campo Belo (R$ 6.573/m²) e Santo Amaro (R$ 6.507/m²) logo atrás. Campo Belo e Santo Amaro têm medianas praticamente iguais e faixas P25–P75 sobrepostas, e a ordem entre eles não é conclusão. No meio, Saúde (R$ 5.524/m²) e Ipiranga (R$ 5.263/m²). Na ponta de baixo, Pedreira (R$ 2.456/m², n=76) tem o menor m² publicado da zona, e a distância entre Moema e Pedreira é de 3,42 vez.
Quatro casos merecem leitura cuidadosa:
- Grajaú tem mediana de R$ 5.000/m², bem acima dos vizinhos Cidade Dutra (R$ 3.878/m²) e Socorro (R$ 4.157/m²), mas com apenas 65 vendas. Com amostra desse tamanho, poucos empreendimentos podem determinar a mediana. Trate como indicativo, e não como patamar do distrito (hipótese: o arquivo público não permite identificar o prédio de cada venda).
- Vila Andrade tem o maior volume entre os distritos de preço baixo (1.947 vendas) e mediana de R$ 3.925/m², com P10–P90 de R$ 2.255/m² a R$ 6.131/m². A dispersão ampla sugere heterogeneidade interna: empreendimentos verticais de perfis distintos no mesmo distrito.
- Parelheiros, Jardim Ângela e Marsilac não têm mediana de apartamento publicada (1, 5 e 0 vendas, respectivamente). Para casas, só Marsilac fica sem amostra mínima.
- Pedreira tem o menor m² publicado, mas com amostra modesta (n=76), o que pede cautela.
Por subprefeitura
| Subprefeitura | Apto: n | Apto: mediana | Apto: P25–P75 | Casa: mediana |
|---|---|---|---|---|
| Vila Mariana | 6.684 | R$ 6.818 | 5.379–8.778 | R$ 6.576 (n=636) |
| Santo Amaro | 4.191 | R$ 5.789 | 4.387–7.384 | R$ 5.877 (n=985) |
| Ipiranga | 3.426 | R$ 4.248 | 3.295–5.576 | R$ 4.176 (n=839) |
| Capela do Socorro | 470 | R$ 4.162 | 3.269–4.971 | R$ 4.333 (n=529) |
| Jabaquara | 1.289 | R$ 4.151 | 3.261–5.227 | R$ 3.854 (n=366) |
| Cidade Ademar | 647 | R$ 3.750 | 2.805–4.986 | R$ 4.157 (n=385) |
| Campo Limpo | 3.074 | R$ 3.694 | 2.864–4.761 | R$ 4.572 (n=564) |
| M’Boi Mirim | 435 | R$ 3.467 | 2.750–4.350 | R$ 3.965 (n=282) |
Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Vila Mariana e Santo Amaro, as duas subprefeituras de maior valor, juntam 10.875 vendas de apartamento, 53,8% do total da zona, e é natural que a mediana da zona seja puxada para cima por elas. Em Capela do Socorro, M’Boi Mirim e Cidade Ademar, a amostra de apartamentos é bem menor (470, 435 e 647 vendas), e as medianas são menos estáveis.
Tamanho das unidades na zona Sul
| Faixa de área construída | Vendas (n) | Mediana do m² | P25–P75 | Valor mediano | Mediana da cidade na faixa |
|---|---|---|---|---|---|
| até 44 m² | 1.380 | R$ 8.157 | 6.599–10.241 | R$ 308.000 | R$ 7.083 |
| 45 a 69 m² | 2.397 | R$ 5.339 | 4.227–7.111 | R$ 300.000 | R$ 4.842 |
| 70 a 99 m² | 4.615 | R$ 4.403 | 3.483–5.777 | R$ 370.000 | R$ 4.250 |
| 100 a 149 m² | 6.263 | R$ 4.622 | 3.338–6.102 | R$ 550.000 | R$ 4.667 |
| 150 m² ou mais | 5.562 | R$ 5.915 | 4.235–7.741 | R$ 1.260.000 | R$ 6.032 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A faixa de 100 a 149 m² concentra 31,0% das vendas da zona (6.263 vendas), a maior fatia entre as faixas. A Sul fica acima da mediana da cidade nas três faixas de menor área e ligeiramente abaixo nas duas maiores (100 a 149 m²: R$ 4.622/m² contra R$ 4.667/m²; 150 m² ou mais: R$ 5.915/m² contra R$ 6.032/m²), um diferencial bem menor que o da Oeste. Ou seja: o patamar da Sul é mais “cidade média” do que “alto padrão”, e o que a separa do resto são os bairros do corredor Moema–Vila Mariana. Sobre o efeito do tamanho, veja o que faz o m² variar dentro do mesmo distrito.
Casa x apartamento: uma relação que muda ao longo da zona
| Distrito | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa ÷ apto |
|---|---|---|---|---|---|
| Moema | 2.003 | R$ 8.396 | 92 | R$ 14.384 | 1,71x |
| Vila Mariana | 2.790 | R$ 6.977 | 201 | R$ 7.733 | 1,11x |
| Campo Belo | 1.296 | R$ 6.573 | 271 | R$ 5.200 | 0,79x |
| Santo Amaro | 1.665 | R$ 6.507 | 338 | R$ 7.246 | 1,11x |
| Saúde | 1.891 | R$ 5.524 | 343 | R$ 5.556 | 1,01x |
| Ipiranga | 1.174 | R$ 5.263 | 245 | R$ 4.455 | 0,85x |
| Jabaquara | 1.289 | R$ 4.151 | 366 | R$ 3.854 | 0,93x |
| Campo Limpo | 879 | R$ 3.371 | 282 | R$ 4.720 | 1,40x |
| Capão Redondo | 248 | R$ 3.280 | 210 | R$ 4.253 | 1,30x |
| Cidade Dutra | 190 | R$ 3.878 | 272 | R$ 4.213 | 1,09x |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Há três padrões. Em Moema e, em menor grau, em Vila Mariana, a casa tem m² mais alto que o apartamento: R$ 14.384 contra R$ 8.396 em Moema, um efeito esperado de lote caro dividido por poucos metros construídos (área construída, privativa e total). Em Campo Belo (0,79x), Ipiranga e Jabaquara, a casa fica abaixo do apartamento, o que é incomum: nesses distritos, os apartamentos são prédios com padrão mais alto que o estoque de casas. Nos distritos de periferia (Campo Limpo, Capão Redondo, Cidade Dutra), a casa tem m² maior que o apartamento, o que provavelmente reflete apartamentos de produtos mais baratos e de menor padrão (hipótese). Mais em casa x apartamento em São Paulo.
2024 x 2025: oito maiores distritos
| Distrito | 2024: n | 2024: mediana | 2025: n | 2025: mediana | Variação |
|---|---|---|---|---|---|
| Vila Mariana | 2.476 | R$ 6.476 | 2.786 | R$ 6.861 | +5,9% |
| Moema | 1.789 | R$ 7.840 | 2.020 | R$ 8.257 | +5,3% |
| Vila Andrade | 2.069 | R$ 3.696 | 1.925 | R$ 3.797 | +2,7% |
| Saúde | 1.601 | R$ 5.139 | 1.891 | R$ 5.455 | +6,1% |
| Santo Amaro | 1.480 | R$ 5.805 | 1.791 | R$ 6.319 | +8,9% |
| Sacomã | 1.462 | R$ 3.300 | 1.385 | R$ 3.417 | +3,5% |
| Campo Belo | 1.074 | R$ 6.134 | 1.295 | R$ 6.499 | +6,0% |
| Jabaquara | 1.242 | R$ 3.889 | 1.270 | R$ 4.056 | +4,3% |
Apartamentos, compra e venda. Dois anos completos; 2026 é parcial e fica de fora. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A mediana nominal subiu nos oito distritos, de +2,7% a +8,9%. A alta de Santo Amaro merece a ressalva de composição da amostra (mais ou menos lançamentos entre as vendas), que o arquivo não permite separar. Os valores são nominais, e a série da cidade está em preço do m² em São Paulo, 2024 a 2026.
O que pode explicar os dois mercados (hipóteses)
- Consolidação do corredor central-sul. Moema, Vila Mariana, Saúde, Campo Belo e Santo Amaro são distritos de ocupação antiga, com oferta de serviços e prédios de médio e alto padrão. O arquivo mede o preço, e não o motivo.
- Distância e acesso. O preço decai conforme a distância do corredor, de Ipiranga e Jabaquara (medianas em torno de R$ 4.151/m²) a Capão Redondo (R$ 3.280/m²) e Pedreira. A revisão do Plano Diretor (Lei 17.975/2023) ampliou o raio dos Eixos de estruturação em torno de estações de trem e metrô, de 600 para 700 metros, segundo a Prefeitura, mas não medimos o efeito disso no preço, e a distância a eixos é uma entre várias variáveis possíveis.
- Perfil do produto. A parcela de MCMV na zona (3% das vendas de apartamento) é mais alta que na Oeste (1%), compatível com a presença de empreendimentos populares nos distritos de menor m². Veja Minha Casa Minha Vida em São Paulo.
Como usar
Em vez de olhar a mediana da zona, escolha o distrito, a faixa de área e a de idade. A ferramenta de valor do m² devolve a faixa P25–P75; o Termômetro de preço posiciona um preço pedido nas vendas do distrito; e a comparação de distritos coloca até três lado a lado. A tabela completa está em preço do m² por distrito. Compare com a zona Oeste, a zona Leste e os rankings distritos mais caros e mais baratos. O método está na metodologia.
A mediana de distrito não é avaliação (NBR 14653) nem laudo, e o valor declarado pode conter erros.
Perguntas frequentes
A zona Sul é cara ou barata?
Depende do distrito. A mediana da zona em apartamentos é R$ 5.140/m² (n=20.217, set/2025 a ago/2026), 2,6% acima da cidade, mas a de Moema é R$ 8.396/m² e a de Pedreira, R$ 2.456/m² (n=76). A média da zona descreve poucos dos seus distritos.
Por que alguns distritos da zona Sul não têm mediana de apartamento?
Porque tiveram menos de 30 vendas na janela. Parelheiros, Jardim Ângela e Marsilac ficaram abaixo do mínimo para apartamentos. Em casas, Marsilac não tem amostra suficiente.
Moema e Vila Mariana estão na zona Sul?
Neste site, sim. Seguimos a classificação regional do GeoSampa por distrito: os distritos da subprefeitura de Vila Mariana (Moema, Vila Mariana e Saúde) aparecem na zona Sul, e não numa região central.
Casa é mais cara ou mais barata que apartamento na zona Sul?
Varia por distrito. Em Moema a casa tem m² bem acima do apartamento; em Campo Belo, abaixo. Em distritos periféricos como Campo Limpo e Capão Redondo, a casa tem m² maior que o apartamento.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- GeoSampa: Mapa Digital da Cidade de São Paulo (quadra fiscal, distrito municipal e subprefeitura)
- Prefeitura de São Paulo, Gestão Urbana: revisão do Plano Diretor (Lei 17.975/2023) e Eixos de transporte