Casa x apartamento em São Paulo: o m² por zona e por distrito
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
A pergunta “casa ou apartamento?” costuma ser respondida com conforto, espaço e segurança. Aqui vamos pelo número: quanto, por metro quadrado, as vendas declaradas na capital paulista mostram para cada tipo, e onde a relação muda. Entre set/2025 a ago/2026, foram 65.248 vendas de apartamento e 17.754 de casa. A resposta curta é que a relação não é constante: na cidade inteira a casa tem m² mediano 8,6% abaixo do apartamento, mas essa média esconde zonas e distritos onde a ordem inverte.
Um cuidado de leitura que muda tudo: o nosso m² é o valor declarado dividido pela área construída do IPTU. Na casa, a área construída não inclui o terreno; o preço, sim, inclui o terreno. Por isso o m² da casa é, na prática, “preço do imóvel inteiro por metro de construção”, e é sensível ao valor do lote. No apartamento, o terreno é diluído entre todas as unidades do prédio. Veja tipos de área.
Por zona
| Zona | Apto: n | Apto: mediana (R$/m²) | Apto: área mediana | Casa: n | Casa: mediana (R$/m²) | Casa: área mediana | Casa vs apto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oeste | 15.547 | 6.620 | 119 m² | 2.482 | 5.936 | 148 m² | −10% |
| Centro | 8.145 | 5.500 | 77 m² | 265 | 5.299 | 128 m² | −4% |
| Sul | 20.217 | 5.140 | 109 m² | 4.616 | 4.751 | 123 m² | −8% |
| Leste | 13.440 | 4.138 | 88 m² | 6.427 | 4.286 | 103 m² | +4% |
| Norte | 7.899 | 3.945 | 94 m² | 3.964 | 4.250 | 120 m² | +8% |
| Cidade | 65.248 | 5.010 | 100 m² | 17.754 | 4.577 | 120 m² | −9% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. A última coluna compara a mediana do m² da casa com a do apartamento na mesma zona. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A zona onde a casa é relativamente mais cara que o apartamento é a Norte (+8%), e onde é relativamente mais barata, a Oeste (−10%). Na Oeste, a casa tem m² mediano de R$ 5.936 contra R$ 6.620 do apartamento. O Centro tem poucas casas no período (n=265), e a comparação ali deve ser lida com cautela. Detalhes de cada zona em zona Oeste, zona Sul, zona Leste, zona Norte e Centro.
Por tamanho
| Área construída | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa vs apto |
|---|---|---|---|---|---|
| Até 44 m² | 5.886 | 7.083 | 430 | 7.500 | +6% |
| 45 a 69 m² | 10.570 | 4.842 | 1.952 | 5.699 | +18% |
| 70 a 99 m² | 15.752 | 4.250 | 3.795 | 5.000 | +18% |
| 100 a 149 m² | 17.265 | 4.667 | 5.779 | 4.255 | −9% |
| 150 m² ou mais | 15.775 | 6.032 | 5.798 | 3.976 | −34% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026, R$ por m². Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Comparando dentro da mesma faixa de área, a relação muda de sinal ao longo da escala: casas pequenas e médias têm m² acima do apartamento na faixa de 70 a 99 m² (+18%), e nas faixas maiores a casa fica abaixo (−34% na de 150 m² ou mais). A mediana geral da casa é mais baixa porque a casa típica é maior (120 m² contra 100 m²) e porque as casas se distribuem de forma diferente da dos apartamentos entre as zonas: a Leste tem 6.427 casas e a Oeste, 2.482.
Por distrito
Dos 96 distritos, 86 têm amostra mínima (30) nos dois tipos. Em 73 deles, a mediana do m² da casa é maior que a do apartamento (85%); a diferença mediana entre distritos é de +12%. Entre os distritos com pelo menos 100 vendas dos dois tipos, os de casa mais cara e os de casa mais barata, em relação ao apartamento:
A casa mais cara que o apartamento
| Distrito | Zona | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa vs apto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pinheiros | Oeste | 1.547 | 8.152 | 152 | 17.495 | +115% |
| Pari | Leste | 132 | 3.824 | 103 | 6.429 | +68% |
| Alto de Pinheiros | Oeste | 361 | 7.200 | 204 | 10.851 | +51% |
| Morumbi | Oeste | 470 | 4.744 | 151 | 7.064 | +49% |
| Campo Limpo | Sul | 879 | 3.371 | 282 | 4.720 | +40% |
| Vila Jacuí | Leste | 125 | 2.844 | 142 | 3.893 | +37% |
| Raposo Tavares | Oeste | 454 | 3.000 | 169 | 4.000 | +33% |
| Ermelino Matarazzo | Leste | 126 | 3.293 | 165 | 4.286 | +30% |
A casa mais barata que o apartamento
| Distrito | Zona | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa vs apto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campo Belo | Sul | 1.296 | 6.573 | 271 | 5.200 | −21% |
| Ipiranga | Sul | 1.174 | 5.263 | 245 | 4.455 | −15% |
| Jabaquara | Sul | 1.289 | 4.151 | 366 | 3.854 | −7% |
| Vila Medeiros | Norte | 178 | 3.977 | 243 | 3.697 | −7% |
| Cursino | Sul | 755 | 4.963 | 221 | 4.634 | −7% |
| Sapopemba | Leste | 211 | 3.462 | 291 | 3.320 | −4% |
| São Domingos | Norte | 383 | 4.537 | 264 | 4.435 | −2% |
| Água Rasa | Leste | 722 | 4.736 | 298 | 4.728 | 0% |
Apartamentos e casas, compra e venda, set/2025 a ago/2026, R$ por m². Só distritos com n ≥ 100 nos dois tipos. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
O padrão não é simples. Entre os maiores prêmios da casa há distritos de lote muito valorizado (Pinheiros, Alto de Pinheiros, Morumbi), mas também distritos da zona Leste (Pari, Vila Jacuí, Ermelino Matarazzo). Entre os menores, aparecem distritos das zonas Sul e Norte (São Domingos, Cursino, Vila Medeiros, Jabaquara, Ipiranga, Campo Belo). O valor do terreno é a hipótese natural para os prêmios mais altos, mas o arquivo agregado não o traz separado, e não identificamos a causa em cada distrito.
Por idade do imóvel
| Ano de construção | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa vs apto |
|---|---|---|---|---|---|
| Até 1989 | 17.110 | 4.815 | 11.135 | 4.651 | −3% |
| 1990 a 2009 | 15.157 | 4.137 | 4.009 | 3.945 | −5% |
| 2010 em diante | 32.981 | 5.556 | 2.610 | 5.138 | −8% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026, R$ por m². Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A relação entre casa e apartamento também varia com a idade: nas construções de 2010 em diante, a casa tem m² mediano de R$ 5.138 contra R$ 5.556 do apartamento (−8%); nas de até 1989, −3%. Essa faixa de 2010 em diante tem apenas 2.610 casas, contra 32.981 apartamentos, então a casa recente é um segmento pequeno e mais homogêneo. A faixa de ano de construção é a do cadastro do IPTU, e não a do habite-se.
O que muda além do m²
- Valor total. A casa mediana custa R$ 505.000 (área mediana de 120 m²), contra R$ 450.000 do apartamento (100 m²). A casa é um ticket maior, apesar do m² não ser sempre maior.
- Forma de pagamento. 39% das casas e 39% dos apartamentos foram financiados (quanto das vendas é financiada).
- Idade. A faixa de construção de 2010 em diante tem m² maior que as demais nos dois tipos (novo x usado).
- Série. O m² da casa subiu menos que o do apartamento entre anos completos: de R$ 4.394 (2024) para R$ 4.466 (2025) na casa, e de R$ 4.663 para R$ 4.909 no apartamento (série 2024-2026).
Como usar
Para estimar o valor de uma casa ou de um apartamento, use a mediana do mesmo tipo, no mesmo distrito e na mesma faixa de área, e lembre que o m² da casa é sensível ao lote. O Comparar distritos mostra os dois tipos lado a lado, e a tabela mestre em preço do m² por distrito traz as medianas com amostra. O método de cálculo está em como calculamos.
Um último lembrete sobre amostra: a mediana da casa em distritos pequenos pode se apoiar em poucas dezenas de vendas, e a de um distrito com muitas casas e poucos apartamentos tem o problema inverso. Nas tabelas acima, sempre mostramos o n de cada tipo, e só comparamos distritos em que os dois tipos têm amostra suficiente.
Nada disso é avaliação de imóvel: a mediana de um distrito não substitui laudo (NBR 14653) e não captura estado, lote, reformas ou entorno de um imóvel específico (aviso legal).
Perguntas frequentes
Casa é mais cara ou mais barata que apartamento por m² em São Paulo?
Na cidade, em set/2025 a ago/2026, a mediana da casa (R$ 4.577/m², n=17.754) fica 8,6% abaixo da do apartamento (R$ 5.010/m², n=65.248). Mas isso depende de onde: em 73 dos 86 distritos com amostra nos dois tipos, a casa tem m² mediano maior que o apartamento.
Por que o m² da casa pode ser alto em bairros caros?
O nosso m² divide o valor declarado pela área construída. Em lote caro, o terreno vale muito e a construção ocupa poucos metros, então o valor por metro construído sobe. A casa não é 'mais cara' por si só: o terreno pesa na conta.
Posso comparar o m² de uma casa com o de um apartamento?
Só com cuidado. Casa e apartamento têm tamanhos medianos diferentes, e o m² varia com o tamanho. Compare dentro da mesma faixa de área e do mesmo distrito, e lembre que a área construída da casa não inclui o terreno.
A amostra de casas é grande o bastante em todos os distritos?
Não. Dos 96 distritos, só 86 têm pelo menos 30 vendas de apartamento e de casa no período. Onde a amostra é menor, não publicamos a mediana.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- Lei municipal nº 18.161, de 24/07/2024 (art. 18-A da Lei nº 10.235/1986), publicação mensal dos dados do ITBI
- GeoSampa: Mapa Digital da Cidade de São Paulo (quadra fiscal, distrito municipal e subprefeitura)