Preço do m² na zona Norte de São Paulo: 18 distritos, o mercado mais homogêneo
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
A zona Norte tem a menor mediana de m² entre as cinco zonas, mas não é onde o m² chega aos valores mais baixos da cidade. Nas 7.899 vendas de apartamento que processamos entre set/2025 a ago/2026, a mediana foi de R$ 3.945/m² (metade das vendas entre R$ 3.218/m² e R$ 4.864/m²), 21,3% abaixo da cidade (R$ 5.010/m², n=65.248). Nas casas, a mediana é R$ 4.250/m² (n=3.964), 7,1% abaixo da casa mediana da cidade (R$ 4.577/m²), e o m² de casa supera o de apartamento na zona inteira. A Norte reúne 12,1% das vendas de apartamento e 22,3% das de casa da capital.
O traço distintivo da zona é a homogeneidade: a faixa entre o P25 e o P75 é a mais estreita entre as cinco zonas em proporção da mediana. O m² é o valor declarado na guia de ITBI dividido pela área construída do IPTU, menor que o m² privativo dos anúncios (por quê).
A zona Norte frente às demais
| Zona | Apto: n | Apto: mediana | Apto: P25–P75 | Casa: n | Casa: mediana | % financiado (apto) | % MCMV (apto) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oeste | 15.547 | R$ 6.620 | 4.913–8.730 | 2.482 | R$ 5.936 | 33% | 1% |
| Sul | 20.217 | R$ 5.140 | 3.750–6.912 | 4.616 | R$ 4.751 | 41% | 3% |
| Centro | 8.145 | R$ 5.500 | 4.321–6.949 | 265 | R$ 5.299 | 36% | 3% |
| Leste | 13.440 | R$ 4.138 | 3.169–5.263 | 6.427 | R$ 4.286 | 40% | 7% |
| Norte | 7.899 | R$ 3.945 | 3.218–4.864 | 3.964 | R$ 4.250 | 44% | 5% |
| Cidade | 65.248 | R$ 5.010 | 3.692–6.767 | 17.754 | R$ 4.577 | 39% | 4% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A Norte tem a maior parcela de vendas financiadas entre as zonas (44%, contra 39% na cidade) e 5% de MCMV. Com ticket mediano de R$ 349.000, o financiamento é a forma dominante de acesso, uma hipótese compatível com o perfil de renda média, mas o arquivo não traz a renda de quem compra.
O mercado mais homogêneo
| Zona | P10 | P25 | Mediana | P75 | P90 | Largura P25–P75 ÷ mediana |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oeste | R$ 3.427 | R$ 4.913 | R$ 6.620 | R$ 8.730 | R$ 11.369 | 57,7% |
| Sul | R$ 2.809 | R$ 3.750 | R$ 5.140 | R$ 6.912 | R$ 8.922 | 61,5% |
| Centro | R$ 3.410 | R$ 4.321 | R$ 5.500 | R$ 6.949 | R$ 8.593 | 47,8% |
| Leste | R$ 2.378 | R$ 3.169 | R$ 4.138 | R$ 5.263 | R$ 6.395 | 50,6% |
| Norte | R$ 2.591 | R$ 3.218 | R$ 3.945 | R$ 4.864 | R$ 5.887 | 41,7% |
Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A Norte tem a mediana mais baixa, mas o P25 (R$ 3.218/m²) fica acima do da Leste (R$ 3.169/m²), e o P90 (R$ 5.887/m²) é o menor das cinco zonas. A faixa P25–P75 equivale a 41,7% da mediana, contra 61,5% na Sul e 57,7% na Oeste. Em português simples: no Norte, os preços por m² estão mais concentrados em torno do centro. Para quem compra, o benefício é previsibilidade: a mediana de um distrito diz mais sobre o que se pode esperar. Para quem vende, a contrapartida é que há pouco espaço para uma venda muito acima da faixa. O papel da faixa P25–P75 está em mediana x média.
Os 18 distritos
| Distrito | Apto: n | Apto: mediana (R$/m²) | Apto: P25–P75 (R$/m²) | Casa: mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|---|
| São Domingos | 383 | R$ 4.537 | 3.426–5.651 | R$ 4.435 (n=264) |
| Santana | 1.473 | R$ 4.417 | 3.576–5.610 | R$ 4.844 (n=358) |
| Tucuruvi | 885 | R$ 4.414 | 3.615–5.410 | R$ 4.651 (n=423) |
| Vila Guilherme | 370 | R$ 4.336 | 3.700–5.044 | R$ 4.444 (n=155) |
| Casa Verde | 354 | R$ 4.106 | 3.379–5.208 | R$ 4.505 (n=125) |
| Vila Medeiros | 178 | R$ 3.977 | 3.320–4.847 | R$ 3.697 (n=243) |
| Vila Maria | 427 | R$ 3.961 | 3.226–4.847 | R$ 4.241 (n=196) |
| Jaçanã | 138 | R$ 3.875 | 3.265–4.827 | R$ 4.066 (n=186) |
| Freguesia do Ó | 680 | R$ 3.874 | 3.153–4.685 | R$ 4.167 (n=275) |
| Mandaqui | 743 | R$ 3.812 | 2.981–4.602 | R$ 4.484 (n=234) |
| Pirituba | 841 | R$ 3.702 | 3.206–4.324 | R$ 4.206 (n=404) |
| Tremembé | 124 | R$ 3.664 | 2.890–4.215 | R$ 4.167 (n=324) |
| Limão | 440 | R$ 3.612 | 2.913–4.541 | R$ 4.487 (n=194) |
| Cachoeirinha | 409 | R$ 3.454 | 2.991–3.924 | R$ 3.939 (n=123) |
| Brasilândia | 93 | R$ 3.367 | 2.891–3.954 | R$ 3.256 (n=160) |
| Jaraguá | 299 | R$ 3.143 | 2.539–3.920 | R$ 3.913 (n=197) |
| Perus | 28 | amostra insuficiente | — | R$ 3.413 (n=61) |
| Anhanguera | 34 | R$ 2.412 | 2.198–2.740 | R$ 2.428 (n=42) |
Apartamentos e casas, set/2025 a ago/2026. Sem mediana quando n < 30. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
No topo da zona, São Domingos (R$ 4.537/m², n=383), Santana (R$ 4.417/m², n=1.473), Tucuruvi (R$ 4.414/m², n=885) e Vila Guilherme (R$ 4.336/m²) formam um bloco com diferenças de poucos reais entre si e faixas sobrepostas, e a ordem dentro dele não é conclusão. Santana e Tucuruvi são os distritos com mais vendas da zona, e o valor mediano em Santana (R$ 485.000, área mediana de 119 m²) é o maior da zona.
No meio, Casa Verde (R$ 4.106/m²), Vila Medeiros, Vila Maria, Jaçanã, Freguesia do Ó, Mandaqui, Pirituba e Tremembé ficam entre R$ 3.664/m² e R$ 4.106/m². Na parte de baixo, Limão (R$ 3.612/m²), Cachoeirinha (R$ 3.454/m²), Brasilândia (R$ 3.367/m², n=93) e Jaraguá (R$ 3.143/m²) fecham o intervalo, com Jaraguá já próximo do patamar da periferia leste.
Perus (28 vendas) não tem mediana de apartamento publicada. Anhanguera (R$ 2.412/m², n=34) passou do mínimo por pouco, tem área mediana de 51 m² e valor mediano de R$ 121.000, o menor da zona e um dos menores da cidade, e deve ser lido como indicativo. A distância entre o topo (São Domingos) e a base publicada (Anhanguera) é de 1,88 vez, muito menor que a da zona Oeste (veja zona Oeste).
Por subprefeitura
| Subprefeitura | Apto: n | Apto: mediana | Apto: P25–P75 | Casa: mediana |
|---|---|---|---|---|
| Santana-Tucuruvi | 3.101 | R$ 4.286 | 3.441–5.256 | R$ 4.733 (n=1.015) |
| Vila Maria-Vila Guilherme | 975 | R$ 4.141 | 3.417–4.916 | R$ 4.124 (n=594) |
| Freguesia-Brasilândia | 773 | R$ 3.807 | 3.140–4.561 | R$ 3.879 (n=435) |
| Jaçanã-Tremembé | 262 | R$ 3.786 | 3.077–4.614 | R$ 4.117 (n=510) |
| Pirituba-Jaraguá | 1.523 | R$ 3.736 | 3.075–4.585 | R$ 4.246 (n=865) |
| Casa Verde-Limão-Cachoeirinha | 1.203 | R$ 3.642 | 3.050–4.457 | R$ 4.336 (n=442) |
| Perus-Anhanguera | 62 | R$ 2.524 | 2.239–2.935 | R$ 2.750 (n=103) |
Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Santana-Tucuruvi tem 3.101 vendas de apartamento, 39,3% da zona, e é a subprefeitura de maior m². Perus-Anhanguera, com 62 vendas, tem mediana de R$ 2.524/m², bem abaixo do resto.
Financiamento: onde ele pesa mais
| Distrito | Apto: n | % financiado | Valor mediano | Área mediana |
|---|---|---|---|---|
| Cachoeirinha | 409 | 62% | R$ 290.000 | 83 m² |
| Jaraguá | 299 | 53% | R$ 245.000 | 69 m² |
| Jaçanã | 138 | 51% | R$ 282.000 | 77 m² |
| Limão | 440 | 50% | R$ 335.000 | 97 m² |
| Freguesia do Ó | 680 | 48% | R$ 350.000 | 101 m² |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Distritos com n ≥ 100 e maior parcela de vendas financiadas. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Em Cachoeirinha, mais de seis em cada dez vendas de apartamento são financiadas, e o valor mediano (R$ 290.000) é bem menor que o da cidade (R$ 450.000). Nos distritos de menor ticket, o financiamento aparece em proporção maior. O artigo quanto das vendas é financiada em SP compara todas as zonas.
Casa x apartamento
Em 14 dos 17 distritos com mediana publicada nos dois tipos, o m² da casa é maior que o do apartamento. A diferença é grande em Jaraguá (casa de R$ 3.913/m², n=197, contra R$ 3.143/m² do apartamento) e em Limão (casa de R$ 4.487/m², n=194, contra R$ 3.612/m²). As exceções são São Domingos (R$ 4.435/m² na casa contra R$ 4.537/m²), Vila Medeiros e Brasilândia. O m² da casa pode superar o do apartamento onde o lote pesa sobre poucos metros construídos (área construída, privativa e total). A regra do “casa mais cara” vale, portanto, de forma mais ampla aqui que em outras zonas, e o artigo casa x apartamento em São Paulo mostra o quadro da cidade.
O tamanho das unidades
| Faixa de área construída | Vendas (n) | Mediana do m² | P25–P75 | Valor mediano | Mediana da cidade na faixa |
|---|---|---|---|---|---|
| até 44 m² | 338 | R$ 5.526 | 4.352–6.452 | R$ 210.000 | R$ 7.083 |
| 45 a 69 m² | 1.419 | R$ 4.464 | 3.768–5.226 | R$ 260.000 | R$ 4.842 |
| 70 a 99 m² | 2.695 | R$ 3.750 | 3.210–4.438 | R$ 320.000 | R$ 4.250 |
| 100 a 149 m² | 2.180 | R$ 3.628 | 2.963–4.560 | R$ 426.000 | R$ 4.667 |
| 150 m² ou mais | 1.267 | R$ 4.224 | 3.241–5.529 | R$ 830.000 | R$ 6.032 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A Norte fica abaixo da mediana da cidade em todas as faixas de área: em unidades de 70 a 99 m², por exemplo, R$ 3.750/m² contra R$ 4.250/m². Ou seja, a mediana baixa da zona não vem de um mix de unidades menores, e sim de um patamar mais baixo em cada faixa. A área mediana da zona (94 m²) é próxima da cidade (100 m²). O mesmo padrão em U da cidade se repete, com m² mais alto nas unidades menores (R$ 5.526/m² até 44 m²) e nas maiores (R$ 4.224/m² a partir de 150 m²), e mais baixo nas intermediárias. Sobre unidades compactas, veja apartamentos pequenos e studios.
2024 x 2025
| Distrito | 2024: n | 2024: mediana | 2025: n | 2025: mediana | Variação |
|---|---|---|---|---|---|
| Santana | 1.291 | R$ 4.167 | 1.384 | R$ 4.316 | +3,6% |
| Tucuruvi | 806 | R$ 4.144 | 863 | R$ 4.275 | +3,2% |
| Pirituba | 830 | R$ 3.503 | 826 | R$ 3.647 | +4,1% |
| Mandaqui | 708 | R$ 3.604 | 702 | R$ 3.604 | 0,0% |
| Freguesia do Ó | 613 | R$ 3.371 | 700 | R$ 3.803 | +12,8% |
| Limão | 373 | R$ 3.529 | 391 | R$ 3.704 | +5,0% |
| Vila Maria | 339 | R$ 3.895 | 356 | R$ 3.902 | +0,2% |
| Cachoeirinha | 382 | R$ 3.136 | 387 | R$ 3.218 | +2,6% |
Apartamentos, compra e venda. Dois anos completos; 2026 é parcial e fica de fora. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A mediana nominal subiu em sete dos oito maiores distritos, e ficou estável em Mandaqui (R$ 3.604/m² nos dois anos). O destaque é a Freguesia do Ó, de R$ 3.371/m² para R$ 3.803/m² (+12,8%), com amostra que passou de 613 para 700 vendas. É a maior alta da tabela, e uma variação dessa ordem pode refletir mudança de composição da amostra, e não só de preço. Os valores são nominais. A série da cidade está em preço do m² em São Paulo, 2024 a 2026.
O que pode explicar a homogeneidade (hipóteses)
O arquivo mede preço, e não a causa. Hipóteses:
- Estoque mais uniforme. Menos coberturas e unidades de alto padrão reduzem a cauda superior (o P90 da zona é o menor da cidade), e menos conjuntos de produto muito popular reduzem a cauda inferior.
- Predominância de financiamento. A maior parcela de vendas financiadas pode estar ligada a tetos de avaliação bancária que comprimem o intervalo de preços, mas esse efeito não é medido aqui.
Como usar
A faixa P25–P75 do distrito é uma boa referência na Norte, justamente por ser estreita: a ferramenta de valor do m² devolve a faixa para o seu distrito, a sua faixa de área e idade. O Termômetro de preço mostra em que percentil cai um preço pedido. A tabela completa traz os 96 distritos, e a comparação de distritos permite colocar Santana ao lado de Pirituba, por exemplo. Compare com a zona Leste e veja o ranking distritos mais baratos para comprar apartamento. O método está na metodologia.
A mediana de distrito não é avaliação (NBR 14653) nem laudo, e o valor declarado pelo contribuinte pode conter erros.
Perguntas frequentes
A zona Norte é a mais barata de São Paulo para comprar apartamento?
Em mediana do m², sim: R$ 3.945/m² em set/2025 a ago/2026 (n=7.899), contra R$ 5.010/m² na cidade. Mas o piso da zona não é o mais baixo: o P25 da Norte (R$ 3.218/m²) fica acima do da Leste (R$ 3.169/m²). A zona é mais homogênea, sem os extremos baixos da periferia leste nem os altos da Oeste.
Qual distrito da zona Norte tem o maior m²?
São Domingos (R$ 4.537/m², n=383), seguido de Santana (R$ 4.417/m², n=1.473) e Tucuruvi (R$ 4.414/m², n=885). As três medianas diferem em poucos reais por m², e as faixas P25–P75 se sobrepõem.
Por que Perus não tem mediana de apartamento?
Teve 28 vendas de apartamento na janela, abaixo do mínimo de 30 para publicar. Anhanguera passou do mínimo com 34 vendas, e o número deve ser lido como indicativo.
Casa é mais cara que apartamento na zona Norte?
Na maioria dos distritos, sim: em 14 dos 17 distritos com mediana publicada nos dois tipos, o m² de casa supera o de apartamento. As exceções incluem São Domingos, Vila Medeiros e Brasilândia.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- GeoSampa: Mapa Digital da Cidade de São Paulo (quadra fiscal, distrito municipal e subprefeitura)
- Lei municipal nº 18.161, de 24/07/2024 (art. 18-A da Lei nº 10.235/1986)