Quanto das vendas é financiada em São Paulo: 39% dos apartamentos, por zona e distrito
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
“Quanto do mercado paga com o banco” é uma pergunta que muda a leitura de qualquer preço: onde o crédito é mais usado, o preço convive com avaliação bancária e com prestações; onde se paga à vista, a negociação é outra. A guia de ITBI traz o tipo de financiamento de cada venda, e isso permite medir a proporção financiada na cidade, nas zonas e nos distritos. Neste texto, usamos 83.002 vendas válidas entre set/2025 a ago/2026: 65.248 de apartamento e 17.754 de casa.
Duas definições para ler os números sem erro. Primeiro, “financiada” é a guia em que o contribuinte informou um tipo de financiamento. A Prefeitura orienta que, em financiamento fora do SFH e do Minha Casa Minha Vida, o tipo informado seja “SFI, Carteira Hipotecária, etc”, de modo que esses casos também contam. Segundo, a proporção é de número de vendas, e não de valor: uma compra com 20% de entrada e outra com 80% contam igual.
A proporção financiada na cidade
Dos 65.248 apartamentos da janela, 25.254 tiveram financiamento: 39%. Nas casas, 6.865 de 17.754: 39%. Os outros 61% dos apartamentos e 61% das casas foram vendidos sem financiamento declarado. O tipo de financiamento de cada venda (SFH, MCMV, consórcio, SFI) está em SFH, SFI e consórcio no ITBI.
Por zona
| Zona | Apto: n | Apto: % financiado | Casa: n | Casa: % financiado |
|---|---|---|---|---|
| Norte | 7.899 | 44% | 3.964 | 40% |
| Sul | 20.217 | 41% | 4.616 | 40% |
| Leste | 13.440 | 40% | 6.427 | 38% |
| Centro | 8.145 | 36% | 265 | 27% |
| Oeste | 15.547 | 33% | 2.482 | 36% |
| Cidade | 65.248 | 39% | 17.754 | 39% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Percentual de vendas com financiamento sobre o total de vendas do grupo. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A zona com maior proporção financiada em apartamento é a Norte (44%) e a menor, a Oeste (33%). A distância entre as duas é de 11 pontos percentuais. As zonas Leste e Norte, onde o m² é menor (zona Leste, zona Norte), têm proporção financiada acima da cidade, e a zona Oeste, de m² mais alto (zona Oeste), abaixo. O arquivo mostra o tipo de financiamento, mas não a renda ou o patrimônio do comprador, então não dá para dizer por que a Oeste financia menos.
Distritos: quem mais e quem menos financia
Para evitar proporções instáveis, olhamos só os 82 distritos com pelo menos 100 vendas de apartamento no período. Os dez maiores e os dez menores:
Maior proporção financiada
| Distrito | Zona | Apto: n | % financiado | Mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Cachoeirinha | Norte | 409 | 62% | 3.454 |
| Cidade Líder | Leste | 427 | 61% | 3.462 |
| Campo Limpo | Sul | 879 | 60% | 3.371 |
| Jardim São Luís | Sul | 430 | 60% | 3.495 |
| Cidade Dutra | Sul | 190 | 59% | 3.878 |
| Itaquera | Leste | 486 | 58% | 3.333 |
| Vila Curuçá | Leste | 170 | 57% | 3.158 |
| Cangaíba | Leste | 291 | 56% | 3.396 |
| Jaraguá | Norte | 299 | 53% | 3.143 |
| Ponte Rasa | Leste | 100 | 53% | 3.333 |
Menor proporção financiada
| Distrito | Zona | Apto: n | % financiado | Mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Pari | Leste | 132 | 8% | 3.824 |
| Jardim Paulista | Oeste | 2.152 | 23% | 8.599 |
| Alto de Pinheiros | Oeste | 361 | 25% | 7.200 |
| Moema | Sul | 2.003 | 27% | 8.396 |
| Pinheiros | Oeste | 1.547 | 28% | 8.152 |
| Morumbi | Oeste | 470 | 29% | 4.744 |
| Consolação | Centro | 1.334 | 29% | 6.983 |
| Belém | Leste | 674 | 29% | 4.849 |
| Cidade Tiradentes | Leste | 162 | 30% | 1.877 |
| Vila Mariana | Sul | 2.790 | 31% | 6.977 |
Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Distritos com n ≥ 100. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Há relação com preço, mas não é perfeita. A correlação de posto (Spearman) entre a proporção financiada e a mediana do m², nos 82 distritos, é -0,71: negativa, ou seja, distritos de m² mais alto tendem a ter menos financiamento. Mesmo assim, as duas listas mostram exceções. A tabela completa por distrito está em preço do m² por distrito, e o Comparar distritos mostra o percentual financiado ao lado das medianas.
Tamanho e idade
| Área construída | Apto: n | % financiado | Valor mediano |
|---|---|---|---|
| Até 44 m² | 5.886 | 24% | R$ 265.000 |
| 45 a 69 m² | 10.570 | 40% | R$ 273.000 |
| 70 a 99 m² | 15.752 | 45% | R$ 355.000 |
| 100 a 149 m² | 17.265 | 43% | R$ 550.000 |
| 150 m² ou mais | 15.775 | 33% | R$ 1.279.000 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
| Ano de construção | Apto: n | % financiado | Mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|
| 1990 a 2009 | 15.157 | 41% | 4.137 |
| 2010 em diante | 32.981 | 37% | 5.556 |
| Até 1989 | 17.110 | 40% | 4.815 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Por tamanho, a proporção financiada vai de 24% (até 44 m²) a 45% (70 a 99 m²); por idade, de 37% a 41%. A leitura de composição vale: apartamentos pequenos e prédios novos atraem compradores de perfis diferentes dos de apartamentos grandes e antigos, e o arquivo não mede esse perfil. Veja também apartamentos pequenos e studios e novo x usado.
A série desde 2024
Por ano (apartamentos, compra e venda válida):
| Ano | n | % financiado |
|---|---|---|
| 2024 | 60.707 | 41% |
| 2025 | 63.475 | 34% |
| 2026 | 43.072 | 43% |
O último ano é parcial, até ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Por trimestre, ponderando os percentuais mensais pelo número de vendas (por isso, aproximado: os percentuais mensais do arquivo são arredondados):
| Trimestre | n | % financiado (aprox.) |
|---|---|---|
| 2024-T1 | 11.847 | 39% |
| 2024-T2 | 16.212 | 42% |
| 2024-T3 | 16.825 | 43% |
| 2024-T4 | 15.823 | 38% |
| 2025-T1 | 14.245 | 40% |
| 2025-T2 | 16.401 | 34% |
| 2025-T3 | 16.171 | 32% |
| 2025-T4 | 16.658 | 31% |
| 2026-T1 | 14.150 | 39% |
| 2026-T2 | 16.608 | 42% |
| 2026-T3 (parcial, 2 meses) | 12.314 | 46% |
O padrão não é uma linha reta. A proporção financiada cai ao longo de 2025, chegando a 30% em dez/2025 nos apartamentos, e sobe para 40% já em jan/2026, chegando a 48% no mês mais alto de 2026. Nas casas, a sequência é parecida (29% em dez/2025, 40% em jan/2026).
Aqui entra uma cautela. Um salto de 10 pontos percentuais de um mês para o seguinte é grande para um mercado, e aparece em apartamentos e casas ao mesmo tempo. Não sabemos se reflete uma mudança real na forma como os compradores pagam ou uma mudança na forma como o campo de tipo de financiamento é preenchido no arquivo de 2026. Por isso não atribuímos o movimento a nenhuma causa, e quem usar a série deve tratar a comparação entre 2025 e 2026 como indício. A série completa está em série mensal.
Como usar esse número
- Para ler preço. Onde a maior parte das vendas é à vista, a mediana depende mais do que o vendedor aceita e menos do que o banco avalia. Compare com a diferença de valor entre financiado e à vista.
- Para entender o público. Um distrito com 62% de vendas financiadas e outro com 8% negociam com perfis de compra diferentes. O dado não diz se por renda, por tipo de imóvel ou por faixa etária.
- Para o Minha Casa Minha Vida. O programa é um tipo de financiamento dentro do total financiado, e tem artigo próprio: Minha Casa Minha Vida na capital.
- Para o imposto. A redução do ITBI para financiamento do SFH, PAR, HIS e consórcio depende do valor do imóvel e do financiado (ITBI em São Paulo).
Limites
- A proporção é por número de vendas, não por valor financiado.
- Venda “sem financiamento” não significa necessariamente pagamento integral com recursos próprios: o arquivo só registra se um tipo de financiamento foi informado.
- O mês é o do pagamento da guia (metodologia).
- Os dados mudam a cada atualização mensal. Os desta página são de ago/2026.
Perguntas frequentes
O que conta como venda financiada no nosso dado?
As guias de ITBI em que o contribuinte informou um tipo de financiamento. O resto é tratado como venda sem financiamento ou à vista. A Prefeitura orienta que, em financiamento fora do SFH e do Minha Casa Minha Vida, se informe "SFI, Carteira Hipotecária, etc" no campo de tipo de financiamento, então esses casos também entram como financiados.
A proporção financiada é em valor ou em número de vendas?
Em número de vendas. 39% dos apartamentos vendidos em set/2025 a ago/2026 tiveram financiamento, mas o dado agregado não informa quanto do valor total foi financiado, nem a parcela financiada de cada compra.
Por que a proporção financiada em 2026 é maior que em 2025?
O arquivo mostra o aumento, mas não explica a causa. Entre dez/2025 e jan/2026 a proporção de apartamentos financiados passou de 30% para 40%, e o mesmo salto aparece nas casas. Não sabemos se reflete o mercado ou a forma de preenchimento do campo, e por isso tratamos o ponto com cautela.
Zona onde mais se financia tem o m² mais baixo?
Na comparação entre distritos com pelo menos 100 vendas de apartamento, a correlação de posto entre a proporção financiada e a mediana do m² é de -0,71. Isso mostra tendência, e não regra: há distritos caros com muito financiamento e baratos com pouco.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: ITBI, Perguntas e Respostas (consulta em out/2026)
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: ITBI, Cálculo do Imposto (consulta em out/2026)