Ticket mediano financiado x à vista em São Paulo: quem paga mais e por quê

Publicado em 23/10/2026 · Última atualização em 23/10/2026

Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →

“Quanto custa o imóvel” ganha duas respostas na guia de ITBI: o valor das compras financiadas e o das compras sem financiamento. Entre set/2025 a ago/2026, foram 25.254 apartamentos financiados e 39.994 sem financiamento na capital paulista, além de 6.865 casas financiadas e 10.889 sem financiamento. Este texto compara o valor mediano, ou “ticket”, dos dois grupos e explica por que a comparação engana quando feita sem cuidado.

Uma convenção: usamos a mediana do valor declarado, e não a média, porque poucas vendas muito caras puxam a média para cima (por quê). Quando falamos “ticket”, é a mediana.

A comparação direta

Grupo	n	Valor mediano	Área mediana	P25–P75 (R$/m²)	Mediana (R$/m²)
Apartamento financiado	25.254	R$ 435.000	99 m²	3.750–6.400	4.912
Apartamento à vista	39.994	R$ 451.000	101 m²	3.634–7.046	5.120
Diferença (financiado vs à vista)		−3,5%	−2,0%		−4,1%
Casa financiada	6.865	R$ 525.000	116 m²	3.684–6.122	4.779
Casa à vista	10.889	R$ 500.000	120 m²	3.038–6.488	4.375
Diferença (financiada vs à vista)		+5,0%	−3,3%		+9,2%

Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Valores declarados na guia de ITBI e área construída do IPTU. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

No apartamento, o ticket financiado é 3,5% menor que o à vista (R$ 435.000 contra R$ 451.000), com área mediana praticamente igual (99 m² contra 101 m²). O m² mediano financiado (4.912) fica 4,1% abaixo do à vista (5.120). Na casa, a ordem se inverte: a financiada tem mediana de R$ 525.000, 5,0% acima da à vista (R$ 500.000), e o m² financiado (4.779) fica 9,2% acima do à vista (4.375).

A inversão entre apartamento e casa é o primeiro sinal de que “financiar” não é, por si só, comprar mais barato ou mais caro. O que muda é quem compra o quê.

Por que a diferença engana

1. Tamanho e localização. Os grupos não compram os mesmos imóveis. A tabela mostra a proporção à vista por faixa de tamanho:

Área construída	n	% à vista	% financiado	Valor mediano (todas as vendas da faixa)
Até 44 m²	5.886	76%	24%	R$ 265.000
45 a 69 m²	10.570	60%	40%	R$ 273.000
70 a 99 m²	15.752	55%	45%	R$ 355.000
100 a 149 m²	17.265	57%	43%	R$ 550.000
150 m² ou mais	15.775	67%	33%	R$ 1.279.000

Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

As vendas à vista concentram-se nas extremidades do tamanho: nos apartamentos de até 44 m² e nos de 150 m² ou mais, com proporção à vista de 76% e 67%. As faixas intermediárias têm mais crédito. Como o valor total cresce com o tamanho, as extremidades puxam o ticket à vista para os dois lados, e a mediana resultante depende de qual lado pesa mais. Isso torna a comparação de tickets um retrato de composição, e não de preço.

2. Zona. A proporção financiada tende a ser maior nas zonas Norte e Leste e menor na Oeste (quanto das vendas é financiada), e a Oeste é a zona de m² mais alto (zona Oeste). O arquivo agregado não cruza zona com forma de pagamento no valor mediano, então não separamos o efeito localização.

3. Tipo de financiamento. O ticket varia muito entre os instrumentos:

Tipo	n	Valor mediano	Área mediana	Mediana (R$/m²)
Minha Casa Minha Vida	2.430	R$ 288.000	73 m²	4.143
SFH	19.250	R$ 465.000	102 m²	4.942
Consórcio	1.427	R$ 500.000	101 m²	5.510
SFI, Carteira Hipotecária, etc	2.147	R$ 535.000	112 m²	5.315
À vista	39.994	R$ 451.000	101 m²	5.120

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Ordenado pelo valor mediano. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

O SFH, que é o grande volume (76% dos financiados), tem mediana de R$ 465.000; o MCMV, R$ 288.000; SFI e consórcio, valores mais altos. O ticket financiado como um todo é uma média ponderada desses grupos, e muda se o mix mudar. O significado de cada sigla está em SFH, SFI e consórcio no ITBI e o programa habitacional em Minha Casa Minha Vida na capital.

4. Quem paga à vista. O arquivo não informa por que alguém paga sem financiamento: pode ser patrimônio, FGTS sem financiamento bancário, venda de outro imóvel ou negócio entre familiares. A forma de pagamento é um proxy fraco do perfil.

As caudas: onde o à vista aparece

A mediana esconde as pontas. No apartamento, o P10 do m² à vista é R$ 2.612, abaixo do P10 financiado (R$ 3.017), e o P90 à vista é R$ 9.381, acima do financiado (R$ 8.174). Na casa, a diferença é ainda maior: P10 à vista de R$ 2.083 contra R$ 2.920, e P90 de R$ 10.195 contra R$ 7.730. Ou seja, as compras sem financiamento estão nos dois extremos: tanto nos imóveis mais baratos por m² quanto nos mais caros. Para a casa, isso ajuda a explicar a inversão do ticket: o grupo financiado concentra-se no miolo da distribuição, e o grupo à vista se divide entre casas baratas e casas de lote muito valorizado, em que o valor do terreno pesa sobre poucos metros de construção. É uma leitura, e o arquivo não confirma a causa.

Quanto é financiado: uma conta com teto

O arquivo agregado não traz o valor financiado, só o tipo. Mas a norma ajuda a estimar um teto. Pela Resolução CMN 4.676/2018, no texto consolidado que consultamos, a razão entre o valor da operação e o valor de avaliação do imóvel não pode passar de 80% na aquisição de imóvel residencial, e de 90% com SAC ou Sacre. Aplicando isso ao ticket mediano do apartamento financiado (R$ 435.000), e supondo que o valor de avaliação seja igual ao declarado (o que não sabemos):

Hipótese (valor financiado = % do valor de avaliação)	Valor financiado	Entrada mínima
80% (regra geral da resolução)	R$ 348.000	R$ 87.000
90% (SAC ou Sacre)	R$ 391.500	R$ 43.500

Simulação, não é dado do arquivo. Aplica os limites da resolução ao valor mediano dos apartamentos financiados, set/2025 a ago/2026. O valor financiado real depende da política do banco e da renda do comprador.

Ou seja, na mediana, a entrada mínima, antes de custos como ITBI e emolumentos, ficaria entre R$ 43.500 e R$ 87.000 pelo limite da norma. Os bancos podem financiar menos que o teto, e o comprador pode dar mais entrada. Quem usa FGTS na entrada ou na amortização segue regras próprias do fundo, que não detalhamos aqui.

O imposto muda com a forma de pagamento

Além do valor, a forma de pagamento muda o ITBI (como funciona). Para a mediana de cada grupo, aplicando a regra da Prefeitura: à vista, 3% sobre R$ 451.000 dá R$ 13.530. Financiado pelo SFH, com financiamento de pelo menos R$ 120.968,00 e imóvel dentro do limite de R$ 725.808,00, o imposto sobre R$ 435.000 fica em R$ 10.026. É uma simulação com os valores medianos de grupos diferentes, e não a economia de um mesmo imóvel: para essa, o desconto do financiamento é de R$ 3.024 em qualquer imóvel que se enquadre.

Quando você encontrar outro “ticket”

Relatórios de mercado costumam citar um valor médio de venda ou de financiamento sem dizer de qual população ele vem. Três perguntas evitam confusão: o número é média ou mediana? Vem de preço pedido, de contrato de financiamento ou de valor declarado em escritura? E cobre a cidade inteira, uma região ou um tipo de imóvel? O ticket que mostramos é a mediana do valor declarado na guia de ITBI, em compra e venda de apartamento ou casa na capital, em set/2025 a ago/2026. Qualquer número que não responda a essas três perguntas não é comparável com o nosso, e a diferença entre ele e a nossa tabela, por maior que seja, não diz que um dos dois está errado.

Como usar

Não compare o seu financiamento com o ticket à vista da cidade. Compare o preço do imóvel com as vendas do mesmo distrito e tamanho: preço do m² por distrito e Termômetro de preço.
Leia a diferença de ticket como composição. Ela diz que os dois grupos compram imóveis diferentes, e não que um paga mais caro pelo mesmo imóvel.
Para a dispersão do m² por forma de pagamento, veja valor declarado na escritura.

Limites

Não temos o valor financiado, a entrada, a renda ou o prazo.
O mês do arquivo é o do pagamento da guia (metodologia).
O valor declarado pode diferir do preço pago.
Os números mudam a cada atualização mensal. Os desta página são de ago/2026. As normas citadas foram consultadas em out/2026.

Perguntas frequentes

O imóvel financiado é mais barato que o comprado à vista?

No apartamento, sim, na mediana: R$ 435.000 contra R$ 451.000 (n=25.254 e 39.994, set/2025 a ago/2026). Na casa, não: R$ 525.000 financiada contra R$ 500.000 à vista. A diferença mistura tamanho, localização e perfil do comprador.

Ticket mediano é o mesmo que ticket médio?

Não. Publicamos a mediana, o valor que separa as vendas em duas metades iguais, porque a média é puxada por poucas vendas de valor muito alto. Quando o texto diz ticket, é a mediana do valor declarado.

Quanto o banco financia do valor do imóvel?

Pela Resolução CMN 4.676/2018, no texto consolidado que consultamos, a razão entre o valor da operação e o valor de avaliação do imóvel não pode passar de 80% na aquisição de imóvel residencial, e de 90% quando se usa SAC ou Sacre. Cada banco define a sua política dentro desse limite, e o nosso arquivo não informa o valor financiado.

O valor à vista está sempre abaixo do preço de lista?

Não sabemos. O arquivo traz o valor declarado da venda, não o preço de lista, então não mede o desconto à vista. O que ele permite é comparar o valor declarado das vendas à vista com o das financiadas.