Minha Casa Minha Vida na capital paulista: onde o programa aparece nas vendas de apartamento
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa federal de habitação, e a guia de ITBI de São Paulo tem uma opção própria para ele no campo “tipo de financiamento”. Isso permite uma pergunta que as notícias do programa não respondem: onde, dentro da capital paulista, as vendas de apartamento com o programa realmente aparecem, e que imóvel elas compram? Usamos 83.002 vendas válidas de set/2025 a ago/2026, das quais 65.248 de apartamento e 17.754 de casa.
Um aviso sobre o escopo. Não reproduzimos as faixas de renda nem os tetos de valor do programa. Eles são definidos por normas do Governo Federal, mudam, e em out/2026 não conseguimos acessar o texto normativo nas páginas oficiais para citá-los com segurança. Para o valor em vigor, o caminho é a Caixa ou o Ministério das Cidades. O que oferecemos é o que o nosso arquivo mede: a presença do programa nas vendas, onde ele se concentra e o preço pago.
O tamanho do programa nas vendas de apartamento
Das 65.248 vendas de apartamento da janela, 2.430 tiveram o tipo de financiamento “Minha Casa Minha Vida”: 3,7% do total e 9,6% das vendas financiadas (n=25.254). Nas casas, 379 vendas, 2,1% do total. O programa é, portanto, uma fatia modesta do mercado da capital, concentrada em tipos de imóvel específicos.
| Grupo | Apto: n | P25–P75 (R$/m²) | Mediana (R$/m²) | Valor mediano | Área mediana |
|---|---|---|---|---|---|
| Minha Casa Minha Vida | 2.430 | 3.333–5.199 | 4.143 | R$ 288.000 | 73 m² |
| Todos os financiados | 25.254 | 3.750–6.400 | 4.912 | R$ 435.000 | 99 m² |
| Cidade (todas as compras e vendas) | 65.248 | 3.692–6.767 | 5.010 | R$ 450.000 | 100 m² |
Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
O apartamento comprado com MCMV tem valor mediano de R$ 288.000 e área construída mediana de 73 m², contra R$ 450.000 e 100 m² na cidade. A mediana do m² é R$ 4.143, 17,3% abaixo da cidade (R$ 5.010). Parte dessa diferença é composição: o programa compra apartamentos menores. Para um termo de comparação do mesmo porte, usamos as faixas de tamanho da cidade: de 45 a 69 m², a mediana é R$ 4.842 (n=10.570), e de 70 a 99 m², R$ 4.250 (n=15.752). O m² do MCMV fica 14,4% abaixo da primeira e 2,5% abaixo da segunda, ou seja, a diferença não se explica só pelo tamanho.
Essa diferença depende também de onde os imóveis estão, e é o que vemos a seguir.
Onde o programa aparece: zonas
| Zona | Apto: n | % das vendas com MCMV |
|---|---|---|
| Leste | 13.440 | 7% |
| Norte | 7.899 | 5% |
| Centro | 8.145 | 3% |
| Sul | 20.217 | 3% |
| Oeste | 15.547 | 1% |
| Cidade | 65.248 | 4% |
Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Percentual sobre o total de vendas de apartamento de cada zona. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A zona Leste tem a maior participação (7%), e a Oeste, a menor (1%). Os percentuais são arredondados pelo arquivo agregado, então diferenças de um ponto não devem ser lidas como conclusão. A leitura geográfica das zonas está em zona Leste, zona Norte e zona Oeste.
Onde o programa aparece: distritos
Entre os 82 distritos com pelo menos 100 vendas de apartamento no período, os doze com maior participação do MCMV:
| Distrito | Zona | Apto: n | % MCMV | Mediana (R$/m²) | Valor mediano | Área mediana |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Guaianases | Leste | 162 | 19% | 2.447 | R$ 139.000 | 57 m² |
| José Bonifácio | Leste | 410 | 17% | 2.894 | R$ 180.000 | 56 m² |
| Parque do Carmo | Leste | 172 | 17% | 3.109 | R$ 250.000 | 68 m² |
| Itaquera | Leste | 486 | 16% | 3.333 | R$ 262.000 | 82 m² |
| Vila Curuçá | Leste | 170 | 16% | 3.158 | R$ 250.000 | 80 m² |
| Artur Alvim | Leste | 330 | 15% | 3.819 | R$ 230.000 | 57 m² |
| Cangaíba | Leste | 291 | 15% | 3.396 | R$ 252.000 | 80 m² |
| Ponte Rasa | Leste | 100 | 15% | 3.333 | R$ 280.000 | 89 m² |
| Tremembé | Norte | 124 | 15% | 3.664 | R$ 275.000 | 72 m² |
| Ermelino Matarazzo | Leste | 126 | 14% | 3.293 | R$ 262.000 | 81 m² |
| Campo Limpo | Sul | 879 | 13% | 3.371 | R$ 280.000 | 88 m² |
| São Miguel | Leste | 125 | 13% | 3.038 | R$ 215.000 | 60 m² |
Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Distritos com n ≥ 100. As medianas são de todas as vendas do distrito, e não só as do programa. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Nos distritos da lista, o valor mediano da venda de apartamento vai de R$ 139.000 a R$ 280.000, em geral abaixo da mediana da cidade (R$ 450.000). Em 5 dos 82 distritos com n ≥ 100, a participação do MCMV é de 0% depois do arredondamento do arquivo. A tabela completa por distrito, com os percentuais, está em preço do m² por distrito.
Por tamanho
| Área construída | Apto: n | % das vendas com MCMV |
|---|---|---|
| Até 44 m² | 5.886 | 3% |
| 45 a 69 m² | 10.570 | 9% |
| 70 a 99 m² | 15.752 | 6% |
| 100 a 149 m² | 17.265 | 2% |
| 150 m² ou mais | 15.775 | 0% |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
O programa pesa mais nas faixas intermediárias e quase não aparece nos apartamentos de 150 m² ou mais, o que é coerente com o valor mediano das vendas com MCMV ser R$ 288.000.
A série: o programa aparece mais em 2026
| Ano | Apto: n | % MCMV |
|---|---|---|
| 2024 | 60.707 | 2% |
| 2025 | 63.475 | 2% |
| 2026 (parcial) | 43.072 | 4% |
Último ano parcial, até ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Nos meses mais recentes:
| Mês (de pagamento da guia) | Apto: n | % MCMV |
|---|---|---|
| set/2025 | 5.518 | 2% |
| out/2025 | 5.861 | 2% |
| nov/2025 | 4.823 | 3% |
| dez/2025 | 5.974 | 2% |
| jan/2026 | 4.105 | 3% |
| fev/2026 | 4.258 | 3% |
| mar/2026 | 5.787 | 4% |
| abr/2026 | 5.215 | 4% |
| mai/2026 | 5.572 | 4% |
| jun/2026 | 5.821 | 5% |
| jul/2026 | 6.324 | 6% |
| ago/2026 | 5.990 | 4% |
Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A participação sobe, de 2% em set/2025 para 6% no mês mais alto. Não sabemos a causa: o arquivo não traz a política do programa em cada mês, e não atribuímos a alta a nenhuma mudança em particular. Também há que cuidar com a série porque a participação do financiamento como um todo mudou de patamar entre dez/2025 e jan/2026 (quanto das vendas é financiada), o que pode estar ligado à forma como o arquivo foi preenchido.
ITBI e MCMV
A Prefeitura trata o MCMV em duas frentes, segundo as páginas consultadas em out/2026:
- Isenção. Pessoa física, imóvel exclusivamente residencial de valor igual ou inferior a R$ 245.527,77 (limite a partir de 01/01/2026), em primeira aquisição ou em operação do programa, com declaração apresentada ao cartório. A página cita a Lei federal 11.977/2009 ao tratar do programa.
- Alíquota reduzida de financiamento. A página de perguntas e respostas cita o MCMV ao lado do SFH como casos de financiamento com redução; o detalhe, com limites por ano, está em ITBI em São Paulo: como funciona.
O valor mediano das vendas de MCMV (R$ 288.000) está acima do limite da isenção (R$ 245.528), o que não diz quantas vendas individuais ficam abaixo ou acima: a mediana de um grupo não conta casos.
O que não sabemos
- A faixa do programa de cada comprador, a renda e o subsídio.
- Se a venda estava no mês da escritura: o arquivo mostra o mês do pagamento da guia.
- O m² do MCMV é o valor declarado pela área construída do IPTU, e não o preço de lançamento de um empreendimento.
- Quantas vendas isentas de ITBI ficam fora do arquivo, que só traz DTIs efetivamente pagas.
Para comparar distritos lado a lado, incluindo o percentual MCMV, use Comparar distritos. A metodologia completa está em como calculamos.
Perguntas frequentes
Quais são as faixas de renda e os tetos de imóvel do Minha Casa Minha Vida?
Não reproduzimos números aqui. As faixas de renda e o valor máximo do imóvel são definidos por normas federais e podem ser revistos, e em out/2026 não conseguimos acessar o texto normativo nas páginas oficiais para citar com segurança. Consulte a Caixa e o Ministério das Cidades para os valores em vigor.
Como o nosso dado identifica uma venda do Minha Casa Minha Vida?
Pelo tipo de financiamento informado na guia de ITBI, que tem a opção "Minha Casa Minha Vida". O arquivo não informa a faixa do programa, a renda do comprador nem o subsídio recebido.
Quem compra pelo programa paga ITBI?
Pode estar isento. A Prefeitura prevê isenção de ITBI para pessoa física, em imóvel exclusivamente residencial de valor igual ou inferior a R$ 245.527,77 (a partir de 01/01/2026), na primeira aquisição ou em operação do Minha Casa, Minha Vida, mediante declaração apresentada ao cartório. Acima desse valor, a página de cálculo traz as regras de alíquota para financiamentos.
Em que zona o programa mais aparece?
Em set/2025 a ago/2026, a zona Leste tem a maior proporção de vendas de apartamento com o programa (7%, n=13.440) e a Oeste, a menor (1%, n=15.547).
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: ITBI, Isenções e Incentivos Fiscais (consulta em out/2026)
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: ITBI, Perguntas e Respostas (consulta em out/2026)
- Ministério das Cidades e Caixa Econômica Federal: condições vigentes do Programa Minha Casa, Minha Vida (confira a versão em vigor, que os valores mudam)