Preço do m² na zona Leste de São Paulo: 33 distritos, do Tatuapé a Cidade Tiradentes
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
A zona Leste é a maior em número de distritos (33) e a primeira em volume de vendas de casa. Nas 13.440 vendas de apartamento que processamos entre set/2025 a ago/2026, a mediana do m² foi de R$ 4.138/m² (metade das vendas entre R$ 3.169/m² e R$ 5.263/m²), 17,4% abaixo da mediana da cidade (R$ 5.010/m², n=65.248). Nas casas, a mediana é R$ 4.286/m² (n=6.427), 6,4% abaixo da casa mediana da cidade (R$ 4.577/m²). A zona tem 20,6% das vendas de apartamento da capital e 36,2% das de casa.
O que a mediana da zona esconde é a distância interna: só o Tatuapé supera a mediana da cidade, enquanto 21 dos 32 distritos com mediana de apartamento publicada ficam mais de 20% abaixo dela. O m² é o valor declarado na guia de ITBI dividido pela área construída do IPTU, menor que o m² privativo dos anúncios (por quê).
A zona Leste frente às demais
| Zona | Apto: n | Apto: mediana | Apto: P25–P75 | Casa: n | Casa: mediana | % financiado (apto) | % MCMV (apto) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oeste | 15.547 | R$ 6.620 | 4.913–8.730 | 2.482 | R$ 5.936 | 33% | 1% |
| Sul | 20.217 | R$ 5.140 | 3.750–6.912 | 4.616 | R$ 4.751 | 41% | 3% |
| Centro | 8.145 | R$ 5.500 | 4.321–6.949 | 265 | R$ 5.299 | 36% | 3% |
| Leste | 13.440 | R$ 4.138 | 3.169–5.263 | 6.427 | R$ 4.286 | 40% | 7% |
| Norte | 7.899 | R$ 3.945 | 3.218–4.864 | 3.964 | R$ 4.250 | 44% | 5% |
| Cidade | 65.248 | R$ 5.010 | 3.692–6.767 | 17.754 | R$ 4.577 | 39% | 4% |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A Leste tem o segundo menor m² de apartamento entre as zonas (acima só da Norte) e o menor valor mediano de venda. O Minha Casa Minha Vida aparece em 7% das vendas de apartamento, a maior taxa entre as zonas (cidade: 4%). As casas pesam mais aqui do que no resto da cidade: representam 32,4% das vendas residenciais da zona, contra 21,4% na cidade toda.
Os 33 distritos
| Distrito | Apto: n | Apto: mediana (R$/m²) | Apto: P25–P75 (R$/m²) | Casa: mediana (R$/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Tatuapé | 1.614 | R$ 5.129 | 4.048–6.302 | R$ 5.692 (n=266) |
| Belém | 674 | R$ 4.849 | 3.936–5.874 | R$ 5.500 (n=192) |
| Mooca | 1.078 | R$ 4.839 | 3.756–6.076 | R$ 5.055 (n=218) |
| Brás | 620 | R$ 4.771 | 3.930–5.815 | R$ 4.191 (n=32) |
| Água Rasa | 722 | R$ 4.736 | 3.737–6.085 | R$ 4.728 (n=298) |
| Carrão | 710 | R$ 4.676 | 3.824–5.928 | R$ 5.062 (n=241) |
| Jardim Helena | 41 | R$ 4.545 | 2.532–4.841 | R$ 3.000 (n=66) |
| Vila Formosa | 694 | R$ 4.536 | 3.520–5.556 | R$ 4.821 (n=278) |
| Vila Matilde | 741 | R$ 4.519 | 3.596–5.449 | R$ 4.573 (n=346) |
| Vila Prudente | 897 | R$ 4.444 | 3.641–5.333 | R$ 4.688 (n=336) |
| São Lucas | 814 | R$ 4.153 | 3.174–5.096 | R$ 4.241 (n=348) |
| Pari | 132 | R$ 3.824 | 3.310–4.894 | R$ 6.429 (n=103) |
| Artur Alvim | 330 | R$ 3.819 | 3.369–4.468 | R$ 4.344 (n=172) |
| Aricanduva | 312 | R$ 3.785 | 3.195–4.434 | R$ 3.875 (n=249) |
| Penha | 544 | R$ 3.676 | 3.025–4.394 | R$ 4.412 (n=463) |
| Cidade Líder | 427 | R$ 3.462 | 2.842–4.684 | R$ 3.947 (n=245) |
| Sapopemba | 211 | R$ 3.462 | 2.802–4.101 | R$ 3.320 (n=291) |
| Cangaíba | 291 | R$ 3.396 | 2.703–4.212 | R$ 3.750 (n=245) |
| Itaquera | 486 | R$ 3.333 | 2.781–3.959 | R$ 4.231 (n=363) |
| Ponte Rasa | 100 | R$ 3.333 | 2.675–3.841 | R$ 4.167 (n=241) |
| Ermelino Matarazzo | 126 | R$ 3.293 | 2.794–4.000 | R$ 4.286 (n=165) |
| Vila Curuçá | 170 | R$ 3.158 | 2.638–3.702 | R$ 3.500 (n=129) |
| São Mateus | 360 | R$ 3.154 | 2.589–3.669 | R$ 3.894 (n=214) |
| Parque do Carmo | 172 | R$ 3.109 | 2.547–3.768 | R$ 4.015 (n=150) |
| São Miguel | 125 | R$ 3.038 | 2.333–3.968 | R$ 3.700 (n=125) |
| José Bonifácio | 410 | R$ 2.894 | 2.331–3.835 | R$ 4.774 (n=49) |
| Vila Jacuí | 125 | R$ 2.844 | 2.472–3.314 | R$ 3.893 (n=142) |
| Itaim Paulista | 74 | R$ 2.707 | 2.073–4.684 | R$ 3.362 (n=103) |
| Lajeado | 76 | R$ 2.707 | 2.175–3.664 | R$ 3.027 (n=50) |
| São Rafael | 9 | amostra insuficiente | — | R$ 3.119 (n=103) |
| Guaianases | 162 | R$ 2.447 | 1.865–3.227 | R$ 3.394 (n=65) |
| Iguatemi | 31 | R$ 1.930 | 1.765–2.377 | R$ 3.000 (n=59) |
| Cidade Tiradentes | 162 | R$ 1.877 | 1.607–2.329 | R$ 4.400 (n=80) |
Apartamentos e casas, set/2025 a ago/2026. Sem mediana quando n < 30. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A leitura da tabela é de três faixas.
O eixo da Mooca. Tatuapé (R$ 5.129/m², n=1.614), Belém (R$ 4.849/m²), Mooca (R$ 4.839/m²), Brás (R$ 4.771/m²) e Água Rasa (R$ 4.736/m²) têm todos pelo menos 620 vendas e medianas separadas por menos de 394 reais por m². Com faixas P25–P75 que se sobrepõem, a ordem entre eles não é conclusão. Carrão (R$ 4.676/m²), Vila Formosa, Vila Matilde e Vila Prudente completam o patamar de R$ 4.444/m² a R$ 4.676/m².
O meio. São Lucas (R$ 4.153/m²), Pari, Artur Alvim, Aricanduva e Penha (entre R$ 3.676/m² e R$ 3.824/m²) formam um degrau intermediário, e Cidade Líder, Sapopemba, Cangaíba, Itaquera e Ponte Rasa ficam em torno de R$ 3.333/m² a R$ 3.462/m².
A periferia leste. Vila Curuçá, São Mateus, Parque do Carmo, São Miguel, José Bonifácio, Vila Jacuí, Itaim Paulista, Lajeado e Guaianases têm medianas entre R$ 2.447/m² e R$ 3.158/m², e Iguatemi (R$ 1.930/m², n=31) e Cidade Tiradentes (R$ 1.877/m², n=162) têm as medianas mais baixas da cidade inteira entre os distritos com amostra publicada. A distância entre o Tatuapé e Cidade Tiradentes é de 2,73 vez. São Rafael (9 vendas) não tem mediana de apartamento publicada.
Um dado a ler com cuidado: Jardim Helena
Jardim Helena aparece com mediana de R$ 4.545/m² em apartamentos, muito acima dos vizinhos de periferia. A amostra é pequena (n=41, perto do mínimo de 30), a faixa P25–P75 vai de 2.532 a 4.841 (a mediana fica perto do topo) e o perfil é atípico: 76% das vendas financiadas e 46% pelo Minha Casa Minha Vida. A hipótese é que poucas vendas de um empreendimento novo, de produto popular, dominam o número, mas o arquivo público não identifica o prédio. Por isso não o usamos como retrato do distrito. Na casa, Jardim Helena tem mediana de R$ 3.000/m² (n=66), mais baixa que a do apartamento, ao contrário do padrão da zona.
Por subprefeitura
| Subprefeitura | Apto: n | Apto: mediana | Apto: P25–P75 | Casa: mediana |
|---|---|---|---|---|
| Mooca | 4.840 | R$ 4.887 | 3.856–6.065 | R$ 5.167 (n=1.109) |
| Aricanduva-Formosa-Carrão | 1.716 | R$ 4.415 | 3.542–5.470 | R$ 4.502 (n=768) |
| Vila Prudente | 1.711 | R$ 4.298 | 3.441–5.205 | R$ 4.468 (n=684) |
| Penha | 1.906 | R$ 3.915 | 3.197–4.762 | R$ 4.348 (n=1.226) |
| Sapopemba | 211 | R$ 3.462 | 2.802–4.101 | R$ 3.320 (n=291) |
| Ermelino Matarazzo | 226 | R$ 3.331 | 2.765–3.883 | R$ 4.238 (n=406) |
| Itaquera | 1.495 | R$ 3.266 | 2.614–4.038 | R$ 4.146 (n=807) |
| São Mateus | 400 | R$ 3.102 | 2.499–3.620 | R$ 3.465 (n=376) |
| Itaim Paulista | 244 | R$ 3.096 | 2.346–3.880 | R$ 3.463 (n=232) |
| São Miguel | 291 | R$ 2.969 | 2.418–3.936 | R$ 3.558 (n=333) |
| Guaianases | 238 | R$ 2.524 | 1.939–3.425 | R$ 3.300 (n=115) |
| Cidade Tiradentes | 162 | R$ 1.877 | 1.607–2.329 | R$ 4.400 (n=80) |
Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
A subprefeitura da Mooca soma 4.840 vendas de apartamento, 36,0% da zona, e ancora a mediana para cima.
Financiamento e Minha Casa Minha Vida
A Leste tem a maior parcela de MCMV entre as zonas (7% das vendas de apartamento, contra 4% na cidade), concentrada em distritos como Guaianases, José Bonifácio, Parque do Carmo, que passam de 17% (Jardim Helena, com n=41, chega a 46%). Isso reforça que a mediana baixa da zona é, em parte, um fenômeno de produto: empreendimentos populares e de tamanho compacto. O assunto tem artigo próprio: Minha Casa Minha Vida em São Paulo. A taxa de vendas financiadas da zona (40%) é próxima da cidade (39%).
Casa x apartamento
| Distrito | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa ÷ apto |
|---|---|---|---|---|---|
| Tatuapé | 1.614 | R$ 5.129 | 266 | R$ 5.692 | 1,11x |
| Mooca | 1.078 | R$ 4.839 | 218 | R$ 5.055 | 1,04x |
| Vila Prudente | 897 | R$ 4.444 | 336 | R$ 4.688 | 1,05x |
| Penha | 544 | R$ 3.676 | 463 | R$ 4.412 | 1,20x |
| Itaquera | 486 | R$ 3.333 | 363 | R$ 4.231 | 1,27x |
| São Mateus | 360 | R$ 3.154 | 214 | R$ 3.894 | 1,23x |
| Guaianases | 162 | R$ 2.447 | 65 | R$ 3.394 | 1,39x |
| Cidade Tiradentes | 162 | R$ 1.877 | 80 | R$ 4.400 | 2,34x |
| Pari | 132 | R$ 3.824 | 103 | R$ 6.429 | 1,68x |
| José Bonifácio | 410 | R$ 2.894 | 49 | R$ 4.774 | 1,65x |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Nos distritos da periferia leste, a casa tem m² mais alto que o apartamento, e em Cidade Tiradentes a razão chega a 2,34. Em Pari, a casa (R$ 6.429/m², n=103) fica 1,68 vez acima do apartamento (R$ 3.824/m², n=132). Os dois casos sugerem produtos muito distintos (hipótese: o dado não separa os tipos de casa). No Brás e em Sapopemba, o padrão se inverte. Veja casa x apartamento em São Paulo.
O tamanho das unidades
| Faixa de área construída | Vendas (n) | Mediana do m² | P25–P75 | Valor mediano | Mediana da cidade na faixa |
|---|---|---|---|---|---|
| até 44 m² | 991 | R$ 4.901 | 3.777–6.286 | R$ 190.000 | R$ 7.083 |
| 45 a 69 m² | 3.369 | R$ 4.203 | 3.111–5.100 | R$ 240.000 | R$ 4.842 |
| 70 a 99 m² | 3.817 | R$ 3.750 | 3.056–4.631 | R$ 317.000 | R$ 4.250 |
| 100 a 149 m² | 3.280 | R$ 4.018 | 3.103–5.294 | R$ 472.000 | R$ 4.667 |
| 150 m² ou mais | 1.983 | R$ 5.030 | 3.555–6.559 | R$ 1.000.000 | R$ 6.032 |
Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Em todas as faixas de área, a Leste fica abaixo da mediana da cidade: em unidades de 70 a 99 m², por exemplo, R$ 3.750/m² contra R$ 4.250/m². A diferença não vem, portanto, do mix de tamanhos, e sim de patamar de preço mais baixo dentro de cada faixa. Mesmo assim, a área mediana da zona (88 m²) é menor que a da cidade (100 m²), e o valor mediano (R$ 330.000) é o menor entre as zonas. Para o efeito do tamanho sobre o m², veja apartamentos pequenos e studios.
Evolução entre 2024 e 2025
| Distrito | 2024: n | 2024: mediana | 2025: n | 2025: mediana | Variação |
|---|---|---|---|---|---|
| Tatuapé | 1.614 | R$ 4.677 | 1.460 | R$ 4.845 | +3,6% |
| Mooca | 1.020 | R$ 4.419 | 1.094 | R$ 4.628 | +4,7% |
| Vila Prudente | 933 | R$ 4.199 | 847 | R$ 4.394 | +4,6% |
| São Lucas | 781 | R$ 3.775 | 806 | R$ 4.000 | +6,0% |
| Vila Matilde | 571 | R$ 4.000 | 751 | R$ 4.528 | +13,2% |
| Água Rasa | 624 | R$ 4.469 | 719 | R$ 4.757 | +6,4% |
| Carrão | 658 | R$ 4.202 | 687 | R$ 4.537 | +8,0% |
| Vila Formosa | 715 | R$ 4.310 | 626 | R$ 4.162 | −3,4% |
Apartamentos, compra e venda. Dois anos completos; 2026 é parcial e fica de fora. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Sete dos oito maiores distritos subiram em mediana nominal, e Vila Formosa recuou 3,4%. O maior avanço foi o de Vila Matilde (de R$ 4.000/m² para R$ 4.528/m², +13,2%), com amostra que subiu de 571 para 751 vendas, o que sugere mudança de composição como parte da explicação. Variações dessa ordem entre dois anos pedem cautela: o arquivo não separa preço de mix. Os valores são nominais.
O que pode explicar os degraus (hipóteses)
- Proximidade do eixo central. O m² cai à medida que se avança para a periferia leste, do Tatuapé e Mooca a Itaquera, Guaianases e Cidade Tiradentes. A revisão do Plano Diretor (Lei 17.975/2023) ampliou o raio dos Eixos de estruturação em torno de estações de trem e metrô, de 600 para 700 metros, segundo a Prefeitura, mas não medimos o efeito disso no preço.
- Produto imobiliário. A maior parcela de MCMV da cidade e o m² baixo andam juntos: o que se vende na periferia leste é, em grande parte, um produto mais barato por m².
Como usar
Compare o seu imóvel com a faixa P25–P75 do distrito e, sempre que possível, da mesma faixa de área. A ferramenta de valor do m² devolve a faixa; o Termômetro de preço posiciona um preço pedido nas vendas do distrito; e a comparação de distritos coloca até três distritos lado a lado. A tabela completa tem os 96. Para os extremos da cidade, veja distritos mais baratos para comprar apartamento e a zona Norte. O método está na metodologia.
A mediana de distrito não é avaliação (NBR 14653) nem laudo, e o valor declarado pelo contribuinte pode conter erros.
Perguntas frequentes
Qual é o distrito mais caro da zona Leste para comprar apartamento?
Em set/2025 a ago/2026, Tatuapé, com mediana de R$ 5.129/m² (n=1.614), o único distrito da zona acima da mediana da cidade (R$ 5.010/m²). Belém, Mooca, Brás e Água Rasa ficam a poucas centenas de reais por m² abaixo, com faixas P25–P75 sobrepostas.
Por que Jardim Helena aparece com m² alto para a zona Leste?
Com 41 vendas de apartamento, a amostra é pequena e dominada por um perfil particular: 76% das vendas são financiadas e 46% são do Minha Casa Minha Vida. A mediana de R$ 4.545/m² fica quase no topo da faixa P25–P75 (2.532 a 4.841). Leia como indicativa. O arquivo público não identifica o empreendimento.
O m² de casa é mais alto que o de apartamento na zona Leste?
Na maioria dos distritos, sim, e com diferença maior nos periféricos. Em Cidade Tiradentes a casa (R$ 4.400/m², n=80) vale 2,34 vez o apartamento (R$ 1.877/m², n=162). Em Brás e Sapopemba, a casa fica abaixo.
Os números da zona Leste incluem Mooca e Tatuapé?
Sim. Seguimos a classificação regional do GeoSampa por distrito, e a subprefeitura da Mooca (com Tatuapé, Belém, Mooca, Brás, Água Rasa e Pari) pertence à zona Leste.
Fontes
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- GeoSampa: Mapa Digital da Cidade de São Paulo (quadra fiscal, distrito municipal e subprefeitura)
- Prefeitura de São Paulo, Gestão Urbana: revisão do Plano Diretor (Lei 17.975/2023) e Eixos de transporte