m² da escritura x m² do anúncio: por que os números não batem

Quem pesquisa o preço do metro quadrado em São Paulo costuma encontrar dois números que não conversam: o dos portais de anúncios e o das vendas que realmente passaram pelo cartório. Nas 65.248 vendas de apartamento que processamos entre set/2025 a ago/2026, a mediana do m² declarado foi de R$ 5.010/m², com metade das vendas entre R$ 3.692/m² (P25) e R$ 6.767/m² (P75). Um corretor ou um portal, olhando as mesmas ruas, provavelmente mostrará um valor mais alto. Isso não significa que alguém esteja errado. Significa que os dois números medem coisas diferentes, e entender a diferença evita decisões ruins na hora de negociar.

Este texto separa as quatro fontes da diferença: o preço (pedido x declarado), a área (privativa x construída do IPTU), o tempo (quando o preço foi combinado x quando o imposto foi pago) e a composição (o que é anunciado x o que é vendido). Para cada uma, dizemos o que o nosso arquivo permite medir e o que não permite.

O que é, exatamente, o m² que publicamos

A Secretaria Municipal da Fazenda publica as transações imobiliárias com ITBI recolhido, em planilhas anuais atualizadas todo mês. Segundo a própria página da Prefeitura, cada linha corresponde a uma Declaração de Transações Imobiliárias efetivamente paga no mês de referência, e a data da transação é a da celebração do instrumento particular ou da escritura. A publicação mensal dos dados dos últimos cinco anos está prevista na Lei municipal 18.161/2024.

Cada linha traz o valor declarado da transação e dados do cadastro do imóvel no IPTU, entre eles a área construída. O nosso m² é simplesmente o primeiro dividido pelo segundo, depois de filtrar compra e venda de 100% do imóvel, uso residencial (apartamento em condomínio ou casa), área entre 20 e 1.000 m², valor de pelo menos R$ 50 mil e m² entre R$ 500 e R$ 60 mil. O passo a passo está em como calculamos o preço do m² e na página de metodologia.

Na janela de set/2025 a ago/2026, essa conta resultou em 83.002 vendas válidas na capital: 65.248 de apartamentos e 17.754 de casas.

Diferença 1: a área do denominador

Este é o efeito mais mecânico e, em apartamentos, o mais constante. O anúncio de um apartamento normalmente informa a área útil ou privativa, aquela dentro das paredes da unidade. O cadastro do IPTU registra a área construída da unidade, que inclui a fração proporcional das áreas comuns do condomínio (corredores, halls, escadas, às vezes lazer). A NBR 12721, que organiza as áreas de edifícios em condomínio, distingue área privativa, área de uso comum e área total de construção, e o artigo área construída, privativa e total detalha o que cada fonte usa.

Como o denominador do IPTU é maior que o do anúncio para o mesmo apartamento, o resultado cai. Um exemplo ilustrativo (não é um caso do arquivo, é só aritmética): um apartamento anunciado com 70 m² privativos a R$ 525.000 aparece no portal a R$ 7.500/m². Se o IPTU registra 85 m² construídos para a mesma unidade e a venda se fecha por R$ 500.000, o nosso m² é R$ 5.882/m². A distância entre 7.500 e 5.882 vem de duas coisas misturadas: a negociação de R$ 25.000 e a troca de 70 para 85 m². O arquivo da Prefeitura não traz a área privativa nem o preço anunciado, então não conseguimos medir cada parte separadamente, e não vamos inventar um percentual “típico”.

O efeito é diferente por tamanho

É plausível que a área comum pese mais, proporcionalmente, em unidades pequenas, e unidades pequenas também costumam ter m² mais alto porque cozinha, banheiro e instalações não diminuem na mesma proporção do tamanho (hipóteses, não medições nossas). Na nossa base, o m² mediano por faixa de área do apartamento é este:

Faixa de área construída (IPTU)	Vendas (n)	Mediana do m²	Área mediana	Valor mediano
até 44 m²	5.886	R$ 7.083	38 m²	R$ 265.000
45 a 69 m²	10.570	R$ 4.842	56 m²	R$ 273.000
70 a 99 m²	15.752	R$ 4.250	86 m²	R$ 355.000
100 a 149 m²	17.265	R$ 4.667	117 m²	R$ 550.000
150 m² ou mais	15.775	R$ 6.032	211 m²	R$ 1.279.000

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Quem compara um anúncio de 38 m² com a mediana geral de R$ 5.010/m² está comparando faixas diferentes: a mediana da faixa “até 44 m²” é R$ 7.083/m². Por isso a nossa ferramenta de valor do m² pede a área e a faixa de idade, e por isso o Termômetro de preço posiciona o anúncio dentro da distribuição, em vez de só subtrair medianas.

Diferença 2: preço pedido x preço declarado

Todo anúncio é um convite a negociar. O valor do anúncio é o teto que o vendedor testa no mercado, e o fechamento costuma ficar abaixo dele. Quanto abaixo depende do imóvel, do momento e da urgência das partes, e não é algo que o nosso arquivo mede: ele só enxerga o resultado final, nunca o anúncio original. Quem afirma um “desconto médio de negociação” para a cidade precisa de uma base que pareie anúncio e venda do mesmo imóvel, e o arquivo público de ITBI não faz isso.

Há uma segunda questão: o valor é declarado. Na capital paulista, a base de cálculo do ITBI é o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência (VVR), conforme a página de perguntas e respostas da Prefeitura, que cita o Decreto 55.196/2014 e a Lei 11.154/1991 (consulta em out/2026). Isso cria um piso fiscal que desestimula declarar muito abaixo do VVR. Não elimina, porém, a possibilidade de erro ou de subdeclaração, e o assunto é tratado em valor declarado na escritura e em valor venal de referência x valor de mercado.

Diferença 3: o relógio

O anúncio mostra o preço de hoje. A guia de ITBI mostra o preço combinado quando o instrumento foi celebrado, e entra na nossa série no mês em que a guia foi paga. Em mercados em movimento, essa defasagem faz a série transacional andar um pouco atrás da série de anúncios. No nosso arquivo, a mediana anual do m² de apartamento passou de R$ 4.663/m² em 2024 para R$ 4.909/m² em 2025, uma alta de 5,3%. A linha de 2026 cobre só jan a ago (mediana de R$ 5.055/m², n=43.072) e não deve ser lida como ano fechado. A leitura completa da série está em preço do m² em São Paulo, 2024 a 2026.

Diferença 4: quem entra em cada amostra

O portal mostra o que está à venda, incluindo os imóveis que ficam meses sem vender (muitas vezes por estarem acima do que o mercado paga). Nós mostramos o que foi vendido. Imóveis anunciados acima do que o mercado paga tendem a ficar mais tempo no anúncio e a aparecer menos na nossa base. Além disso, aplicamos filtros: só compra e venda, 100% do imóvel, uso residencial. Leilões, dações, permutas e integralização de capital ficam de fora do número principal, o que tira da conta transações que não são preço de mercado. O leilão, por exemplo, aparece com mediana de R$ 2.713/m² (n=879), bem abaixo da compra e venda comum, e é discutido em imóveis de leilão em São Paulo.

Onde a diferença muda de tamanho: a geografia

A distância entre o m² do anúncio e o da escritura não é uniforme na cidade. Em bairros de prédios novos com muitas áreas comuns, a fração comum tende a ser maior, e em regiões de prédios antigos mais simples, menor. Essa é uma hipótese de leitura, não uma medição nossa. O que medimos é o nível por zona:

Zona	Vendas de apartamento (n)	Mediana do m²	P25–P75
Oeste	15.547	R$ 6.620	4.913–8.730
Sul	20.217	R$ 5.140	3.750–6.912
Centro	8.145	R$ 5.500	4.321–6.949
Leste	13.440	R$ 4.138	3.169–5.263
Norte	7.899	R$ 3.945	3.218–4.864

Apartamentos, set/2025 a ago/2026. Mediana da cidade: R$ 5.010/m² (n=65.248).

A zona Oeste (R$ 6.620) fica 32,1% acima da mediana da cidade e a zona Norte (R$ 3.945) fica 21,3% abaixo. O detalhamento por distrito está em preço do m² na zona oeste e na tabela preço do m² por distrito.

Como usar os dois números sem se enganar

1. Compare na mesma base. Se o anúncio tem área privativa, estime a área do IPTU (consta no carnê do imóvel) e recalcule. Se não for possível, trate a nossa mediana como um piso de referência, não como um preço-alvo.
2. Compare variações, não níveis. A direção do movimento (subiu, caiu, ficou estável) é comparável entre séries de bases distintas, o nível não é. O índice FipeZap, por exemplo, tem metodologia própria baseada em amostras de anúncios de apartamentos prontos, conforme a Fipe, e não deve ser colocado lado a lado com o nosso m² como se fosse a mesma régua.
3. Use a faixa, não só a mediana. Metade das vendas de apartamento em set/2025 a ago/2026 ficou entre R$ 3.692/m² e R$ 6.767/m². A dispersão é grande, e o motivo está em o que faz o m² variar dentro do mesmo distrito.
4. Lembre que mediana não é avaliação. Para fins de financiamento, garantia ou disputa judicial, o procedimento é o laudo de avaliação segundo a NBR 14653, feito por profissional habilitado. Nenhum número deste site substitui isso.

O que o desencontro revela, em vez de esconder

Em vez de ver o m² da escritura como “o número errado”, vale lê-lo como a pista de onde o mercado fecha negócio. Os portais registram a expectativa dos vendedores, o arquivo da Fazenda registra o que os compradores aceitaram pagar e o que ficou declarado. A diferença entre ambos, quando se consegue medir caso a caso, é uma informação útil sobre o poder de negociação, e é justamente por isso que o Termômetro de preço devolve o percentil em que um preço pedido cai na distribuição das vendas reais do distrito, e não um veredito de “caro” ou “barato”. Se um anúncio com área do IPTU equivalente cai acima do P75 do distrito, ele pede mais do que três quartos das vendas recentes na mesma faixa, e isso é um bom argumento de conversa, não uma sentença.

Os números deste artigo vêm do arquivo processado em out/2026, com dados até ago/2026. O arquivo do ano corrente é atualizado mensalmente pela Prefeitura, e nós reprocessamos a cada atualização.