Preço do m² em São Paulo, 2024 a 2026: a série mensal das vendas reais

Quanto subiu o preço do metro quadrado em São Paulo? A resposta depende de qual preço: o do anúncio, que mostra o que se pede, ou o declarado nas vendas registradas, que mostra o que foi pago. Este texto usa o segundo. São as 213.081 vendas válidas de apartamento e casa que processamos de jan/2024 a ago/2026, mês a mês. A série é curta, e vamos mostrar o que ela permite afirmar e o que não permite.

Convenções: m² é o valor declarado dividido pela área construída do IPTU, que inclui a fração de áreas comuns e por isso fica abaixo do m² privativo dos anúncios (explicação); os valores são nominais, sem correção por inflação; e o mês é o do pagamento da guia de ITBI, e não o da escritura (metodologia).

Por ano: dois anos completos e um parcial

Ano	Apto: n	Apto: mediana (R$/m²)	Apto: área mediana	Apto: P25–P75	Casa: n	Casa: mediana (R$/m²)	Casa: área mediana
2024	60.707	4.663	105 m²	3.409–6.296	17.001	4.394	119 m²
2025	63.475	4.909	102 m²	3.582–6.653	17.254	4.466	120 m²
2026 (parcial)	43.072	5.055	100 m²	3.727–6.811	11.572	4.646	119 m²

Compra e venda válida após os filtros. 2026 é parcial, até ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Entre anos completos, a mediana do m² de apartamento subiu 5,3%, de R$ 4.663 para R$ 4.909. Nas casas, subiu 1,6%, de R$ 4.394 para R$ 4.466. O ano de 2026 mostra R$ 5.055 no apartamento e R$ 4.646 na casa, mas não é comparável ao ano inteiro anterior: meses diferentes têm vendas de tipos diferentes, e a comparação correta é mês contra o mesmo mês.

Mês a mês, apartamentos

Mês	n	Mediana (R$/m²)	Área mediana (m²)	Variação sobre o mesmo mês do ano anterior
jan/2024	3.444	4.541	108	–
fev/2024	3.854	4.421	105	–
mar/2024	4.549	4.510	105	–
abr/2024	5.681	4.769	103	–
mai/2024	5.260	4.661	107	–
jun/2024	5.271	4.627	105	–
jul/2024	5.512	4.569	106	–
ago/2024	5.888	4.694	101	–
set/2024	5.425	4.630	105	–
out/2024	5.522	4.787	106	–
nov/2024	5.015	4.787	103	–
dez/2024	5.286	4.864	106	–
jan/2025	4.450	4.762	105	+4,9%
fev/2025	4.929	4.833	102	+9,3%
mar/2025	4.866	4.819	104	+6,9%
abr/2025	5.414	4.908	104	+2,9%
mai/2025	5.568	4.948	103	+6,2%
jun/2025	5.419	4.886	98	+5,6%
jul/2025	5.341	4.945	101	+8,2%
ago/2025	5.312	4.926	103	+4,9%
set/2025	5.518	4.938	101	+6,7%
out/2025	5.861	4.985	101	+4,1%
nov/2025	4.823	4.974	101	+3,9%
dez/2025	5.974	4.981	101	+2,4%
jan/2026	4.105	5.063	101	+6,3%
fev/2026	4.258	5.000	99	+3,5%
mar/2026	5.787	5.000	101	+3,8%
abr/2026	5.215	5.041	101	+2,7%
mai/2026	5.572	5.085	101	+2,8%
jun/2026	5.821	5.050	100	+3,4%
jul/2026	6.324	5.064	100	+2,4%
ago/2026	5.990	5.102	99	+3,6%

Apartamentos, compra e venda, mês de pagamento da guia. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m². A série completa e as casas estão em série mensal.

Leitura da série

• Tendência de alta nominal. A mediana mensal vai de R$ 4.541 (jan/2024) a R$ 5.102 (ago/2026). O mínimo da série é fev/2024 (R$ 4.421) e o máximo, ago/2026 (R$ 5.102).
• Desaceleração da variação anual. Em 2025, a variação sobre o mesmo mês do ano anterior ficou, em média simples, em 5,5% ao mês de comparação; em 2026, até ago/2026, em 3,5%. Nas casas, 1,6% em 2025 e 3,8% em 2026. A alta continua, num ritmo menor no apartamento.
• Ruído mensal. Entre um mês e o seguinte, a mediana varia, em média, 1,3%, e caiu em 12 dos 31 meses. Uma queda de um mês não é reversão de tendência.

E as casas

A casa tem série mais ruidosa, porque cada mês traz cerca de um quarto das vendas do apartamento. A tabela compara a variação sobre o mesmo mês do ano anterior nos dois tipos, nos meses de 2026:

Mês	Apto: variação anual	Casa: variação anual	Casa: n
jan/2026	+6,3%	+4,3%	1.087
fev/2026	+3,5%	+6,6%	1.204
mar/2026	+3,8%	+3,8%	1.563
abr/2026	+2,7%	+1,1%	1.371
mai/2026	+2,8%	+1,6%	1.507
jun/2026	+3,4%	+3,3%	1.592
jul/2026	+2,4%	+6,3%	1.696
ago/2026	+3,6%	+3,8%	1.552

Mediana do m², compra e venda, mês de pagamento da guia. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A casa teve meses de variação negativa em 2025 (por exemplo, set/2025, com -1,0%), e em 2026 a variação ficou positiva em todos os meses da tabela, em média 3,8%. Com amostras mensais de cerca de mil a pouco mais de mil e seiscentas casas, uma variação de um ou dois pontos entre meses pode ser só oscilação de amostra, e por isso preferimos olhar o ano e a média de vários meses.

Por que cuidado com a leitura

1. A composição da amostra muda

O m² mediano depende de quais imóveis foram vendidos no mês. A área mediana do apartamento caiu de 105 m² em 2024 para 102 m² em 2025 e 100 m² em 2026. Como apartamentos pequenos têm m² mais alto (apartamentos pequenos e studios), parte da alta do m² pode vir de mais unidades pequenas entre as vendidas, e não só de preço maior para o mesmo imóvel. O arquivo agregado não permite separar os dois efeitos mês a mês. A participação de imóveis novos também pesa (novo x usado).

2. O mix de financiamento se movimentou

A proporção de vendas com financiamento oscilou entre 2024, 2025 e 2026 (de 41% a 34% e 43%), e a participação do Minha Casa Minha Vida também (2%, 2% e 4%). Esses grupos têm m² diferentes (ticket financiado x à vista), de modo que uma mudança de mix se reflete na mediana da cidade. Veja quanto das vendas é financiada.

3. O mês é o do pagamento da guia

Uma venda assinada em dezembro e paga em janeiro entra em janeiro. Isso suaviza ou desloca picos, e vale mais ainda para o fim e o começo do ano. O volume mensal e sua sazonalidade estão em volume de vendas por mês.

4. Nominal, não real

Não deflacionamos. Parte da alta nominal acompanha a inflação do período, e não calculamos quanto. Para uma série real, é preciso aplicar um índice de preços, que não incluímos.

5. A série é curta

Os arquivos que processamos começam em jan/2024. Trinta e dois meses não mostram um ciclo imobiliário completo, e nada nesta página permite afirmar bolha, pico ou piso.

O que dá para dizer com honestidade

Com os cuidados acima, três afirmações se sustentam: (1) nas vendas declaradas, a mediana nominal do m² de apartamento é maior em 2025 que em 2024, em 5,3%; (2) a variação de cada mês contra o mesmo mês do ano anterior foi positiva em todos os meses da série de apartamento que permitem a comparação; (3) o ritmo da alta anual é menor em 2026 que em 2025. Não dá para dizer quanto da alta é “preço do mesmo imóvel” e quanto é mudança do que se vende.

A Prefeitura atualiza o arquivo do ano corrente todo mês, e nós refazemos o processamento a cada atualização. Os números podem mudar entre uma atualização e outra, inclusive porque a Prefeitura corrige arquivos quando encontra erro (a página de dados avisa que refez os de 2019, 2020 e 2021). Quando isso acontecer, a data de atualização no topo da página muda.

Para olhar o seu distrito e não a cidade, a tabela mestre em preço do m² por distrito traz a mediana de 12 meses com amostra e período, e Quanto vale o m² do meu imóvel estima a faixa por tamanho e idade. O método completo está em como calculamos o preço do m².