Volume de vendas por mês em São Paulo: sazonalidade das guias de ITBI pagas

Quantas vendas de imóvel acontecem por mês em São Paulo, e há época do ano em que o mercado esquenta ou esfria? As guias de ITBI respondem uma versão disso: quantas guias de compra e venda de apartamento e casa foram pagas em cada mês. É um volume, com ciclos próprios, e conhecê-lo evita erros de leitura do preço: um mês de poucas vendas tem mediana menos estável, e um mês de muitas vendas não significa preço maior. Os números vêm do nosso processamento do arquivo da Prefeitura de jan/2024 a ago/2026.

Três avisos antes dos números. Primeiro, o volume que mostramos é o das vendas válidas (apartamento em condomínio ou residência, 100% do imóvel, área e valor plausíveis), e não o total de guias. Segundo, o mês é o do pagamento da guia, e não o da escritura. Terceiro, a série tem pouco mais de dois anos, e sazonalidade com duas observações por mês é indício, e não lei.

O volume por mês, 2024 a 2026

Mês	2024	2025	2026	Índice 2024	Índice 2025	Índice médio
Janeiro	4.380	5.628	5.192	68	84	76
Fevereiro	4.992	6.369	5.462	77	95	86
Março	5.895	6.197	7.350	91	92	92
Abril	7.126	6.855	6.586	110	102	106
Maio	6.721	6.994	7.079	104	104	104
Junho	6.753	6.838	7.413	104	102	103
Julho	7.111	6.806	8.020	110	101	105
Agosto	7.495	6.684	7.542	116	99	108
Setembro	6.974	7.043	–	108	105	106
Outubro	7.052	7.514	–	109	112	110
Novembro	6.388	6.214	–	99	92	96
Dezembro	6.821	7.587	–	105	113	109
Total	77.708	80.729	54.644 (jan–ago)

Vendas válidas de apartamento e casa somadas, por mês de pagamento da guia. O índice é o volume do mês dividido pela média mensal do ano, vezes 100 (100 = mês médio do ano). 2026 é parcial, até ago/2026, e por isso não tem índice. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A leitura:

• Janeiro e fevereiro são os meses mais fracos. Em 2024, o índice foi de 68 em janeiro e 77 em fevereiro; em 2025, 84 e 95. Janeiro de 2026 (5.192) e fevereiro (5.462) seguem o padrão e ficam abaixo dos mesmos meses de 2025.
• De março em diante, o volume se estabiliza em torno da média, com picos que não se repetem de um ano para o outro: o mês de maior volume foi agosto em 2024, dezembro em 2025, e julho em 2026 (até agora).
• Os três meses mais fracos, em índice médio, são janeiro, fevereiro, março, e os três mais fortes, outubro, dezembro, agosto.
• Início de 2024. Os primeiros meses da série (jan a mar/2024) têm volume menor que os mesmos meses de 2025. Não sabemos se isso é mercado ou característica do arquivo naquele período, e não tiramos conclusão.

Por que os primeiros meses do ano são fracos

O arquivo não traz a causa, e qualquer explicação é hipótese. A ideia mais comum é que o fim do ano concentra fechamentos e o começo é mais lento, mas o dado mostra um padrão de calendário, e não o motivo. Há também o efeito do mês do arquivo: uma escritura assinada no fim de dezembro cujo ITBI seja pago em janeiro conta em janeiro, e pode suavizar o contraste. Como os meses têm números diferentes de dias úteis, parte das diferenças entre meses é aritmética de calendário.

Descontando os dias de semana

Parte da diferença entre meses é calendário. Contando só os dias de semana (segunda a sexta, sem descontar feriados, que não modelamos), cada mês de 2025 tem entre 20 e 23 dias. Dividindo o volume pelo número de dias de semana:

Mês de 2025	Vendas válidas	Dias de semana	Vendas por dia de semana
Janeiro	5.628	23	245
Fevereiro	6.369	20	318
Março	6.197	21	295
Abril	6.855	22	312
Maio	6.994	22	318
Junho	6.838	21	326
Julho	6.806	23	296
Agosto	6.684	21	318
Setembro	7.043	22	320
Outubro	7.514	23	327
Novembro	6.214	20	311
Dezembro	7.587	23	330

Dias de semana do calendário de 2025, sem exclusão de feriados. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Fevereiro, que tem 20 dias de semana, passa a ter volume por dia (318) igual ao dos meses seguintes: a fraqueza aparente de fevereiro é, em grande parte, calendário. Janeiro continua o mais fraco (245 vendas por dia de semana), então o “efeito janeiro” é real além do calendário simples, ainda que feriados e recesso de fim de ano, que não modelamos, possam explicar parte.

Casas e apartamentos

As casas respondem por cerca de um quinto das vendas válidas: 22% do total da série. A proporção é estável ao longo dos meses, entre 20% e 23%, e a sazonalidade das duas séries é parecida.

2026 contra 2025, mês a mês

Mês	2025	2026	Variação
Janeiro	5.628	5.192	−7,7%
Fevereiro	6.369	5.462	−14,2%
Março	6.197	7.350	+18,6%
Abril	6.855	6.586	−3,9%
Maio	6.994	7.079	+1,2%
Junho	6.838	7.413	+8,4%
Julho	6.806	8.020	+17,8%
Agosto	6.684	7.542	+12,8%

Vendas válidas de apartamento e casa somadas. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A variação mensal contra o mesmo mês oscila bastante, de −14,2% a +18,6%, enquanto o acumulado dos oito meses sobe 4,3%. É um exemplo de por que olhamos acumulados: um mês isolado pode ser deslocado pelo calendário de pagamento da guia.

Variação entre anos: o mesmo período de oito meses

De janeiro a agosto, o volume de vendas válidas foi de 50.473 em 2024, 52.371 em 2025 (3,8%) e 54.644 em 2026 (4,3%). É um crescimento moderado de volume, em linha com a alta nominal do preço (preço do m² 2024-2026). Em apartamento, o ano completo de 2024 teve 60.707 vendas e o de 2025, 63.475; em casa, 17.001 e 17.254.

Atenção: a comparação não tem ajuste por dias úteis nem por mudanças na cobertura do arquivo, e não permite afirmar que o mercado “aqueceu” 4%. O que ela mostra é que, nos filtros que usamos, havia um pouco mais de guias pagas em 2026 que em 2025.

Os últimos 12 meses

Mês	Apartamentos	Casas	Total
set/2025	5.518	1.525	7.043
out/2025	5.861	1.653	7.514
nov/2025	4.823	1.391	6.214
dez/2025	5.974	1.613	7.587
jan/2026	4.105	1.087	5.192
fev/2026	4.258	1.204	5.462
mar/2026	5.787	1.563	7.350
abr/2026	5.215	1.371	6.586
mai/2026	5.572	1.507	7.079
jun/2026	5.821	1.592	7.413
jul/2026	6.324	1.696	8.020
ago/2026	5.990	1.552	7.542

Vendas válidas, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Na janela de set/2025 a ago/2026, o mês de maior volume foi jul/2026 (8.020 vendas válidas) e o de menor, jan/2026 (5.192). Todas as guias de compra e venda no período, de qualquer uso de imóvel, somam 214.169; as 83.002 válidas são a parte residencial que atende aos nossos filtros (consulta de transações).

O que isso significa para o preço

• Meses fracos, mediana menos estável. Com menos vendas, a mediana do mês oscila mais. Em jan/2026, a mediana mensal do apartamento foi calculada sobre 4.105 vendas, e em jul/2026, sobre 6.324.
• Volume não é preço. Um mês de muitas vendas pode ter m² mediano mais baixo (se predominam imóveis menores ou financiados pelo MCMV) ou mais alto. As séries são independentes.
• Para o seu distrito, o volume é menor e a sazonalidade, mais ruidosa. A tabela por distrito mostra a amostra de 12 meses (preço do m² por distrito), e a série mensal traz a cidade.
• Ao negociar, o calendário não é um argumento que o dado sustente: não medimos a relação entre época do ano e desconto.

Limites e próximos passos

Com mais anos de arquivo, a sazonalidade será estimada com mais segurança. Hoje, ela se apoia em dois anos completos. O método de cálculo está em como calculamos e a metodologia descreve a atualização mensal. Os números mudam quando a Prefeitura atualiza ou corrige o arquivo; os desta página são de ago/2026.