Valor venal de referência x valor de mercado: o que o ITBI mostra

Na hora de pagar o ITBI na capital paulista, aparecem pelo menos dois valores para o mesmo imóvel: o que comprador e vendedor declaram e um valor de referência que a Prefeitura associa ao cadastro. Quem lê preços de vendas registradas, como fazemos neste site, precisa saber qual dos dois está sendo medido e o que acontece quando eles divergem. Neste artigo explicamos o que cada valor é, o que diz a Prefeitura, onde há controvérsia na Justiça, e o que isso muda (e não muda) no nosso preço do m², calculado sobre 65.248 vendas de apartamento e 17.754 de casa entre set/2025 a ago/2026.

Quatro valores que não se confundem

1. Valor declarado (ou valor da transação): o preço que as partes informam na Declaração de Transações Imobiliárias para o ITBI. É a base do nosso m².
2. Valor venal de referência (VVR): um valor que a Prefeitura associa ao imóvel e que, segundo a sua página de perguntas e respostas do ITBI, pode ser consultado com o número do IPTU e a data da transmissão. A mesma página diz que o VVR foi criado em 2005 e só existe a partir dessa data.
3. Valor venal do IPTU: a base de cálculo do imposto predial e territorial, que a Prefeitura calcula considerando localização, tamanho e características da construção. É outro conceito, com outra finalidade.
4. Valor de mercado: o preço que o imóvel alcançaria numa negociação à vista em condições normais. A própria página de cálculo do ITBI descreve o valor venal dos bens transmitidos nesses termos. Só uma venda real ou uma avaliação técnica (NBR 14653) o revelam.

Nenhum desses é “o preço certo”. Cada um responde a uma pergunta distinta: quanto as partes disseram que foi, quanto a Prefeitura estima como referência, quanto vale para o IPTU, quanto o mercado pagaria.

O que a Prefeitura diz sobre a base de cálculo

Em consulta feita em out/2026, as páginas da Secretaria Municipal da Fazenda trazem:

• A base de cálculo do ITBI é “o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência”, com fundamento citado no Decreto nº 55.196/2014 e na Lei nº 11.154/1991.
• O contribuinte deve declarar o valor da transação, que é a base de cálculo, “salvo se o valor venal de referência do imóvel for superior”.
• Quem discorda do VVR pode pedir uma Avaliação Especial para fins de ITBI, por processo aberto no Portal SP156.
• A alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo. Em financiamentos pelo SFH, PAR, HIS e consórcios para imóveis de até R$ 725.808,00 (limite a partir de 01/01/2026), a alíquota é de 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968,00 e 3% sobre o restante.

Na prática, o VVR funciona como um piso fiscal: se as partes declaram menos que ele, o imposto incide sobre ele. Isso desestimula a subdeclaração (assunto de valor declarado na escritura), mas não a elimina, e o arquivo declaratório pode conter erros.

O que o arquivo publicado contém

A Lei municipal 18.161/2024 manda a Prefeitura publicar mensalmente os dados das transações com ITBI dos últimos cinco anos, incluindo a identificação dos imóveis, o valor declarado pelo contribuinte, o valor venal de referência (ou o valor inicial estimado pela Prefeitura), e a data e a natureza da transação. Ou seja, o cidadão consegue ver, para cada guia, os dois valores lado a lado. É o ponto de partida do artigo consulta de transações imobiliárias em SP.

Nós não usamos o VVR no preço do m². Dividimos o valor declarado pela área construída do IPTU. Duas consequências:

• Quando o VVR é maior que o declarado, o imposto é calculado sobre o VVR, mas o nosso m² continua refletindo o valor declarado. O nosso número pode, portanto, ficar abaixo do que seria obtido pela base de cálculo do imposto naquelas guias.
• Como o VVR é uma estimativa da Prefeitura e não um preço de mercado, uma média de VVR por distrito não seria um indicador de preço real, e não a publicamos.

Por falta do VVR na nossa série, não medimos neste site a distância entre declarado e VVR. Qualquer afirmação como “o VVR de SP está X% abaixo do mercado” exigiria essa conta e não consta aqui.

Uma venda, dois m²

Um exemplo ilustrativo (valores inventados para a conta, não é uma guia real): um apartamento com 80 m² de área construída no IPTU, declarado a R$ 400.000, com VVR de R$ 450.000. O nosso m² é R$ 5.000/m². Se a conta fosse feita sobre a base de cálculo do imposto, o maior dos dois valores, seria R$ 5.625/m², ou 12,5% acima. Em milhares de vendas, a mediana filtra os casos extremos, mas o sentido do viés é claro: nas guias em que o VVR supera o declarado, o preço que publicamos é o declarado, e não o da base fiscal.

A controvérsia na Justiça

O uso do VVR como piso é questionado judicialmente. Dois pontos verificáveis, sem pretensão de parecer jurídico:

• Existe um tema repetitivo do STJ (Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP) sobre a base de cálculo do ITBI. A leitura mais difundida é que a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU. Para o texto exato da tese, consulte o site do STJ.
• A ConJur noticiou em 13/07/2025 uma liminar da 9ª Vara de Fazenda Pública da capital, que entendeu ilegal a cobrança do ITBI com base no valor venal de referência pela Prefeitura e afastou o VVR naquele caso. É uma decisão liminar de um caso, não regra geral.

Ao mesmo tempo, a página da Prefeitura consultada em out/2026 ainda descreve a regra do maior valor. Há, em outras palavras, uma divergência entre a regra administrativa publicada e entendimentos judiciais, e ela pode mudar. Se isso afeta uma compra sua, quem orienta é um advogado tributarista, e não este site.

Por que o declarado é uma boa medida de preço, mesmo com ressalvas

Para um observatório de preços, o valor declarado tem uma vantagem: ele vem de uma transação que de fato ocorreu e foi levada ao fisco, e há um incentivo para não declarar valores irreais para baixo. Há também limitações: sempre há quem declare valor diferente do pago, e os filtros que aplicamos (valor mínimo de R$ 50 mil e m² entre R$ 500 e R$ 60 mil) tiram só os absurdos mais evidentes. A nossa defesa é a mediana, que não se move por casos isolados (leia mediana x média), e o tamanho da amostra: são dezenas de milhares de vendas por janela.

O peso do ITBI sobre o valor mediano

Para dar ordem de grandeza, a tabela abaixo aplica a alíquota geral de 3% ao valor mediano das vendas de apartamento por zona. É uma conta simples, sem o benefício do financiamento pelo SFH e sem considerar se a base foi o declarado ou o VVR:

Zona	Vendas de apartamento (n)	Valor mediano da venda	ITBI a 3% sobre o valor mediano	Mediana do m²
Oeste	15.547	R$ 705.000	R$ 21.150	R$ 6.620
Sul	20.217	R$ 505.000	R$ 15.150	R$ 5.140
Centro	8.145	R$ 380.000	R$ 11.400	R$ 5.500
Leste	13.440	R$ 330.000	R$ 9.900	R$ 4.138
Norte	7.899	R$ 349.000	R$ 10.470	R$ 3.945
Cidade	65.248	R$ 450.000	R$ 13.500	R$ 5.010

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Valor mediano arredondado ao milhar. ITBI a 3% é cálculo nosso, não dado do arquivo.

Para o valor mediano da cidade, R$ 450.000, o imposto a 3% seria R$ 13.500. Se a compra fosse financiada pelo SFH em 2026 e o financiamento fosse de R$ 120.968 (o limite da faixa reduzida), a fórmula da Prefeitura (0,5% sobre o financiado, 3% sobre o restante) daria R$ 10.476. A conta ilustra duas coisas: cada R$ 10 mil de diferença na base muda o imposto em R$ 300 (a 3%), e a escolha entre declarado e VVR, quando divergem, pode mexer em milhares de reais. Os números do benefício dependem de contrato, data e enquadramento; use o cálculo oficial da Prefeitura para o seu caso. O tema é aprofundado em ITBI em São Paulo: como funciona.

O que fazer com essa informação

• Se você é comprador ou vendedor: peça a consulta do VVR do imóvel (portal da Prefeitura, com o número do IPTU e a data) antes de fechar o valor da escritura, para saber a base provável do imposto. Não use o VVR como preço pedido ou de oferta: ele não é avaliação.
• Se você é leitor de dados: quando um relatório falar em “preço do m² em SP”, pergunte se a base é valor declarado, VVR, valor venal do IPTU ou preço de anúncio. Os quatro dão números diferentes.
• Se você quer saber onde um preço pedido cai: use o Termômetro de preço, que posiciona o valor num percentil das vendas declaradas do distrito. A tabela por distrito está em preço do m² por distrito e o método, em metodologia.

Este texto descreve regras publicadas pela Prefeitura em out/2026 e notícias de decisões judiciais, e não é consultoria jurídica ou tributária. Regras de ITBI mudam, e a fonte oficial prevalece.