Área construída, privativa e total: qual metragem cada fonte usa
Números deste texto: vendas com ITBI pago na cidade de São Paulo, set/2025 a ago/2026, salvo indicação. Como calculamos →
Um mesmo apartamento tem, no mínimo, três metragens diferentes: a que está no anúncio, a que está no cadastro do IPTU e a que consta no memorial do prédio. Elas podem diferir em dezenas de metros quadrados, e quem divide o preço por qualquer uma delas obtém um m² diferente. Como o nosso preço do m² é calculado sobre a área do cadastro do IPTU, entender o que essa área inclui é a chave para ler corretamente os 65.248 apartamentos e as 17.754 casas da base de set/2025 a ago/2026.
As áreas de um apartamento em condomínio
A norma que organiza as áreas de edifícios em condomínio é a ABNT NBR 12721, parte do memorial de incorporação aceito pelos cartórios de registro de imóveis. Os termos que importam aqui são três:
- Área privativa (real privativa): a área de uso exclusivo da unidade, a que o morador usa (salas, quartos, cozinha, banheiros e, em alguns casos, varanda). A norma ainda distingue a área privativa acessória, que fica fora dos limites físicos da unidade principal, como vaga vinculada e depósito.
- Área de uso comum: corredores, hall, escadas, portaria, casa de máquinas, lazer. Pertence a todos os condôminos, em proporção à fração ideal de cada um.
- Área total (global): a soma de todas as áreas cobertas e descobertas do edifício, privativas e comuns.
A cada unidade corresponde uma fração ideal, que define a sua parcela nas áreas comuns e no terreno. É por ela que o condomínio rateia despesas e que o município calcula parte do valor venal.
O que o IPTU de São Paulo registra
A Lei municipal 10.235/1986 define, no art. 13, que, no cálculo da área construída bruta das unidades autônomas de prédios em condomínio, será acrescentada à área privativa de cada unidade a parte correspondente nas áreas comuns, em função da sua quota-parte. A área construída do cadastro de uma unidade é, portanto, área privativa mais a fração das áreas comuns. O texto da lei está na página de legislação da Prefeitura, e a página da Secretaria da Fazenda sobre o cálculo do IPTU confirma que o tamanho do imóvel (área construída e do terreno) entra no valor venal, que é a base do imposto.
É esse campo, a área construída do cadastro, que vem no arquivo de ITBI da Prefeitura. Dividimos o valor declarado da transação por ele. Como a área do IPTU é maior que a privativa, o nosso m² é menor que o m² calculado sobre a privativa para o mesmo preço. A contrapartida é conveniente: todo apartamento da cidade passa pela mesma regra legal de cálculo, o que dá consistência à comparação entre distritos. O que não dá é compará-lo com um m² de anúncio sem converter, como mostramos em m² da escritura x m² do anúncio.
O que o anúncio usa
O anúncio informa o que o anunciante decide informar: em geral a área útil ou a privativa. Não há padrão obrigatório único, e a prática varia, por exemplo, quanto à varanda, à vaga ou ao depósito. Os índices construídos a partir de anúncios, como o FipeZap, partem de amostras de anúncios de portais, conforme a metodologia publicada pela Fipe, e herdam essa heterogeneidade. Isso não os torna piores. Torna-os um instrumento com outra base.
Em avaliações formais, regidas pela NBR 14653-2, também é prática indicar qual área serviu de referência (útil, privativa, total), porque a escolha altera o valor unitário. Para quem encomenda um laudo, a pergunta “qual metragem?” vale a pena ser feita antes de ler o resultado.
Quanto a área do IPTU muda o m²: uma conta de exemplo
Um exemplo ilustrativo, não retirado do arquivo: um apartamento com 70 m² privativos e 85 m² de área construída no IPTU vendido por R$ 500 mil. Sobre a privativa, o m² é R$ 7.143/m². Sobre a do IPTU, R$ 5.882/m². A mesma venda produz um m² 17,6% menor sobre a área do IPTU, e esse percentual é a razão 70 ÷ 85, e não um número médio da cidade. O arquivo público não traz a área privativa, então não conseguimos medir, para cada venda, quanto a área do IPTU excede a privativa, e por isso não publicamos um fator de conversão geral. O fator real depende do prédio: de quanto o projeto tem de hall, lazer, circulação, e da fração ideal da unidade.
O que o arquivo permite ver: a área do IPTU por época de construção
O que o arquivo mostra é a área construída mediana das unidades vendidas, e ela varia bastante entre épocas de construção:
| Ano de construção (cadastro IPTU) | Apartamentos: n | Área construída mediana | m² mediano | Casas: n | Área construída mediana | m² mediano |
|---|---|---|---|---|---|---|
| até 1989 | 17.110 | 104 m² | R$ 4.815 | 11.135 | 117 m² | R$ 4.651 |
| 1990 a 2009 | 15.157 | 116 m² | R$ 4.137 | 4.009 | 140 m² | R$ 3.945 |
| 2010 em diante | 32.981 | 88 m² | R$ 5.556 | 2.610 | 105 m² | R$ 5.138 |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Os apartamentos construídos de 2010 em diante têm área construída mediana de 88 m², contra 116 m² dos construídos entre 1990 e 2009. A hipótese mais natural (não testada aqui) é que o mercado passou a vender unidades menores, e o m² mediano de R$ 5.556/m² contra R$ 4.137/m² reflete tanto o tamanho quanto o padrão. Tamanho e preço do m² andam juntos de forma que o artigo apartamentos pequenos e studios detalha, e a comparação entre novos e usados está em apartamento novo x usado.
Onde as metragens mais divergem
Imóveis grandes e atípicos são os que mais exigem cuidado, porque terraços, varandas amplas, áreas descobertas e vagas múltiplas são tratados de formas diferentes em cada documento. Na faixa de 150 m² ou mais de área construída, os apartamentos têm valor mediano de R$ 1.279.000, m² mediano de R$ 6.032/m² e P90 de R$ 10.720/m², contra P90 de R$ 7.083/m² na faixa de 70 a 99 m². A dispersão é maior no topo, e parte dela pode vir de diferenças de classificação de área, não só de preço. Nesses casos, uma mediana por faixa de área é mais confiável do que a mediana geral do distrito, e o cuidado com a base de área vale mais do que em apartamentos de dois quartos.
Casas: a área que não entra
Em casas, a área construída do cadastro é a soma das áreas edificadas. O terreno, que costuma ser a maior parte do valor, não entra na divisão do nosso m². Isso produz um efeito curioso em bairros de terreno caro: o preço do lote é dividido por poucos metros de construção, e o m² construído dispara.
| Distrito | Apto: n | Apto: mediana | Casa: n | Casa: mediana | Casa ÷ apto |
|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Paulista | 2.152 | R$ 8.599 | 90 | R$ 19.653 | 2,29x |
| Pinheiros | 1.547 | R$ 8.152 | 152 | R$ 17.495 | 2,15x |
| Moema | 2.003 | R$ 8.396 | 92 | R$ 14.384 | 1,71x |
| Itaim Bibi | 2.874 | R$ 8.384 | 187 | R$ 9.265 | 1,11x |
| Santana | 1.473 | R$ 4.417 | 358 | R$ 4.844 | 1,10x |
| Cidade Tiradentes | 162 | R$ 1.877 | 80 | R$ 4.400 | 2,34x |
Compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².
Em Jardim Paulista, a mediana de casa é R$ 19.653/m² contra R$ 8.599/m² do apartamento, ou seja, 2,29 vez. Isso não significa que construir ali custe isso por metro, e sim que uma casa vendida costuma levar consigo um lote valioso. Na outra ponta, em Cidade Tiradentes, a casa (R$ 4.400) tem m² mais alto que o apartamento (R$ 1.877), com padrões construtivos e produtos imobiliários diferentes (hipótese: conjuntos habitacionais verticais de um lado e casas térreas de outro). Entre as casas da cidade, a faixa de 150 m² ou mais tem m² mediano de R$ 3.976/m² e a de 45 a 69 m² tem R$ 5.699/m²: ao contrário dos apartamentos, onde as faixas extremas têm m² alto, nas casas o m² cai com o tamanho (mais construção para o mesmo lote). O assunto é desenvolvido em casa x apartamento em São Paulo.
Checklist para comparar metragens
- Identifique a base. O número é m² da área privativa, útil, total ou do IPTU? Se não está dito, assuma que não é comparável.
- Peça os documentos. A matrícula do imóvel, o memorial e o cadastro do IPTU permitem conferir as três metragens. Vaga e varanda são os itens que mais mudam de classificação.
- Compare por razão. Para saber se o anúncio está acima ou abaixo do mercado, converta o anúncio para a base do IPTU e use a faixa P25–P75 do distrito, na ferramenta de valor do m² ou na tabela por distrito.
- Não use o m² para fixar valor de venda. Preço de um imóvel específico depende de andar, conservação, vaga, vista e condomínio, que nenhuma média por distrito captura. Uma avaliação formal segue a NBR 14653.
Detalhes do cálculo estão em como calculamos o preço do m² e na página de metodologia.
Perguntas frequentes
Qual área o IPTU de São Paulo usa em apartamentos?
A área construída bruta da unidade, que, segundo o art. 13 da Lei 10.235/1986, é a área privativa acrescida da parte correspondente nas áreas comuns, em função da quota-parte da unidade. Por isso a metragem do IPTU costuma ser maior que a do anúncio.
Posso usar a área do IPTU para calcular o m² do meu apartamento?
Pode, e é o que o nosso cálculo faz, mas o resultado só é comparável com outros m² calculados na mesma base. Para comparar com um anúncio, converta as duas pontas para a mesma área, privativa ou do IPTU.
O terreno entra na área da casa?
No cálculo do nosso m², não. Usamos a área construída. O terreno é outro campo do cadastro e não entra na divisão. Por isso o m² de casas em bairros de terreno caro fica alto, já que o valor do lote pesa sobre poucos metros construídos.
A vaga de garagem conta na área?
Depende do projeto e do documento. Nos quadros da NBR 12721 há a figura da área privativa acessória, fora dos limites físicos da unidade principal, e há projetos que classificam vagas como área comum. Em anúncios, a prática varia. Confira sempre no documento do imóvel como a vaga foi contada.
Fontes
- Lei municipal nº 10.235/1986, art. 13 (área construída bruta das unidades autônomas em condomínio) e art. 18-A (dados do ITBI)
- ABNT NBR 12721: avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda: Dados das Transações Imobiliárias com recolhimento de ITBI
- ABNT NBR 14653-2: avaliação de bens, parte 2 (imóveis urbanos)