SFH, SFI e consórcio no ITBI: o que cada tipo de financiamento significa

A guia de ITBI pergunta, entre outras coisas, qual é o tipo de financiamento da compra. As respostas possíveis, nas 25.254 vendas de apartamento financiadas que processamos entre set/2025 a ago/2026, são quatro: Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Minha Casa Minha Vida (MCMV), “SFI, Carteira Hipotecária, etc” e Consórcio. Cada sigla tem regras próprias e muda o imposto. Este texto explica o que cada uma é, quanto pesa nas vendas da capital e o que o nosso dado mostra de diferente entre elas.

Um aviso: o arquivo mostra o tipo informado, não as condições do contrato. Juros, prazo, entrada e renda do comprador não aparecem. E as normas citadas mudam: as informações oficiais foram consultadas em out/2026.

O que cada tipo é

SFH: Sistema Financeiro da Habitação

Segundo a Resolução CMN 4.676/2018, o SFH, de que trata a Lei 4.380/1964, “destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população”. As operações do SFH têm condições específicas fixadas na resolução. No texto consolidado que consultamos, são:

• Limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado: R$ 1.500.000,00. Há notícias de revisão desse limite posterior ao texto que lemos, e não conseguimos confirmá-las em norma; confira o valor vigente no Banco Central.
• Custo efetivo máximo para o mutuário: 12% ao ano, incluindo juros, comissões e outros encargos financeiros (sem contar seguros e tarifas específicas).

A resolução também fixa regras gerais para todo financiamento imobiliário, e uma delas ajuda a ler o nosso dado: a razão entre o valor da operação e o valor de avaliação do imóvel, na contratação, não pode passar de 80% nas operações de aquisição de imóvel residencial, e de 90% quando se usa o SAC ou o Sacre. E o texto exige que a avaliação do imóvel seja feita por profissional sem vínculo com a área de crédito da instituição, ou por modelo de precificação com requisitos de verificação. Ou seja, a norma prevê avaliação do imóvel nas operações de crédito; a compra sem financiamento não passa por essa avaliação exigida pela norma (valor declarado na escritura).

SFI: Sistema de Financiamento Imobiliário

O SFI, de que trata a Lei 9.514/1997, “tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos”. O limite de valor e o custo efetivo máximo do art. 13 são condições específicas das operações do SFH. Para o financiamento imobiliário em geral, a resolução diz que as operações “podem ser livremente pactuadas pelas partes”, observadas condições essenciais como a reposição integral do valor emprestado, a remuneração às taxas do contrato, a capitalização dos juros e a cobertura securitária.

Para o ITBI, a diferença é grande: segundo a página de cálculo da Prefeitura, financiamentos SFI ou de Carteira Hipotecária, de qualquer valor, pagam 3% sobre toda a base. Na guia, esse grupo aparece como “SFI, Carteira Hipotecária, etc”.

Minha Casa Minha Vida

O programa é federal, com regras de renda e valor definidas por normas que mudam. Na guia, é um tipo de financiamento à parte, e a Prefeitura prevê isenção de ITBI em certos casos. Tratamos dele em Minha Casa Minha Vida na capital.

Consórcio

O Banco Central descreve o consórcio como “a reunião de pessoas naturais e jurídicas em grupo, com prazo de duração e número de cotas previamente determinados, promovida por administradora de consórcio, com a finalidade de propiciar a seus integrantes, de forma isonômica, a aquisição de bens ou serviços por meio de autofinanciamento” (Panorama do Sistema de Consórcios, data-base dez/2024, que cita a Lei 11.795/2008). Não é empréstimo de banco, e sim autofinanciamento em grupo. No ITBI, a Prefeitura o equipara ao SFH para a alíquota reduzida nos contratos a partir de 25/02/2022, nas condições de limite de valor do imóvel. O Panorama registra 2,16 milhões de cotas ativas no segmento de imóveis em dezembro de 2024, mas é um número do país, e não da capital.

Como a Prefeitura trata cada um no imposto

Tipo na guia	Alíquota do ITBI, contratos a partir de 25/02/2022 (Prefeitura, out/2026)
SFH, PAR, HIS	0,5% sobre o financiado até R$ 120.968,00 e 3% sobre o restante, se o imóvel vale até R$ 725.808,00 (limites a partir de 01/01/2026). Acima disso, 3% sobre toda a base.
Consórcio	Mesma regra do SFH: faixa de 0,5% para imóvel de até R$ 725.808,00; acima, 3% sobre toda a base.
SFI e Carteira Hipotecária	3% sobre toda a base, de qualquer valor.
Sem financiamento bancário	3% sobre toda a base.

Fonte: Prefeitura de São Paulo, ITBI, Cálculo do Imposto (consulta em out/2026). Detalhes e limites anuais em ITBI em São Paulo: como funciona.

O que aparece no dado: apartamentos

Tipo informado na guia	n	% dos financiados	% de todas as vendas	P25–P75 (R$/m²)	Mediana (R$/m²)	Valor mediano	Área mediana
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)	19.250	76,2%	29,5%	3.782–6.410	4.942	R$ 465.000	102 m²
Minha Casa Minha Vida	2.430	9,6%	3,7%	3.333–5.199	4.143	R$ 288.000	73 m²
SFI, Carteira Hipotecária, etc	2.147	8,5%	3,3%	4.005–7.381	5.315	R$ 535.000	112 m²
Consórcio	1.427	5,7%	2,2%	4.066–7.402	5.510	R$ 500.000	101 m²

Apartamentos financiados, compra e venda, set/2025 a ago/2026. ”% dos financiados” usa como base os 25.254 apartamentos financiados; ”% de todas as vendas” usa os 65.248 de apartamento. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

O SFH domina: 19.250 vendas, 76,2% dos financiados e 29,5% de todas as vendas. O valor mediano do apartamento financiado pelo SFH é R$ 465.000, com m² mediano de R$ 4.942. Já os apartamentos com SFI e Carteira Hipotecária têm valor mediano de R$ 535.000 (2.147 vendas) e m² de R$ 5.315, acima do SFH, o que sugere crédito usado em imóveis de valor mais alto, sem que o arquivo permita confirmar o perfil. O consórcio tem 1.427 vendas, valor mediano de R$ 500.000 e m² de R$ 5.510. O MCMV, com 2.430 vendas, é o de menor valor mediano (R$ 288.000) e menor m² (R$ 4.143).

Duas observações de leitura. Primeiro, a ordem dos valores medianos (MCMV, SFH, consórcio, SFI) não é hierarquia de qualidade: reflete quem usa cada instrumento. Segundo, o valor mediano do SFH (R$ 465.000) está bem abaixo do limite de avaliação de R$ 1.500.000,00 do texto consolidado da resolução. Já o limite municipal de R$ 725.808,00 do desconto do ITBI está mais perto dos valores medianos, e uma parte das compras de maior valor fica acima dele; o arquivo agregado não diz quantas.

Casas

Tipo informado na guia	n	% dos financiados	% de todas as vendas	P25–P75 (R$/m²)	Mediana (R$/m²)	Valor mediano	Área mediana
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)	5.215	76,0%	29,4%	3.725–6.084	4.787	R$ 530.000	116 m²
Minha Casa Minha Vida	379	5,5%	2,1%	3.419–5.454	4.400	R$ 350.000	83 m²
SFI, Carteira Hipotecária, etc	891	13,0%	5,0%	3.675–6.589	4.947	R$ 550.000	125 m²
Consórcio	380	5,5%	2,1%	3.448–6.417	4.834	R$ 580.000	126 m²

Casas financiadas, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Nas casas, as proporções são parecidas: SFH com 76,0% dos financiados (n=5.215 de 6.865). O valor mediano do consórcio (R$ 580.000) e do SFI (R$ 550.000) são os mais altos.

Alienação fiduciária: a garantia por trás do crédito

A Resolução 4.676 lista as garantias admitidas para financiamentos de aquisição, e a primeira é a alienação fiduciária do próprio imóvel. É o mecanismo que permite ao credor retomar o imóvel se houver inadimplência, e é o que explica uma natureza de guia que vemos em imóveis de leilão em São Paulo: a “resolução da alienação fiduciária por inadimplemento”. Não afirmamos que cada guia dessa natureza decorra de um SFH, SFI ou outro; o arquivo não faz essa ligação.

Como usar essa leitura

• Ao comparar crédito e preço. O tipo de financiamento é um dado de perfil de compra. Para ver o preço financiado contra o à vista, veja ticket médio financiado x à vista.
• Ao estimar o ITBI. Se o financiamento será SFI, o desconto não se aplica. Se for SFH ou consórcio, o imóvel precisa estar dentro do limite municipal. Cálculo e exemplos.
• Ao ler a proporção financiada de um distrito. Ver quanto das vendas é financiada em SP e o Comparar distritos.

Este texto não é recomendação de crédito. Condições de juros, entrada e elegibilidade dependem de cada instituição e de cada comprador, e quem vai financiar deve consultar o banco e ler o contrato. A metodologia do nosso dado está em como calculamos.