Escritura e registro em São Paulo: etapas, ITBI e como estimar os custos

Comprar um imóvel é uma sequência de documentos e pagamentos que acontece fora do anúncio: imposto na Prefeitura, escritura em tabelionato, registro em cartório de registro de imóveis. Quem negocia pelo preço do m² e esquece essa sequência subestima o custo final e se confunde com prazos. Este texto organiza as etapas, mostra de onde vem o custo de cada uma e aplica a regra do ITBI da Prefeitura aos valores medianos das 83.002 vendas válidas de apartamento e casa que processamos entre set/2025 a ago/2026.

Um aviso sobre o que não fazemos: não publicamos valores de emolumentos de cartório. As tabelas são do estado, mudam todo ano e dependem da faixa de valor do imóvel. Indicamos onde estão as oficiais. Também não somos cartório nem escritório de advocacia, e este texto não é orientação jurídica.

As etapas

A ordem entre a guia do ITBI e a escritura varia conforme o caso; o que segue é a lista dos atos, e não um cronograma fixo.

1. Negócio e documentos. Comprador e vendedor acertam preço e condições. A documentação do imóvel inclui a certidão atualizada da matrícula, e a das partes, os dados de identificação.
2. ITBI. O comprador emite a Declaração de Transações Imobiliárias no site da Prefeitura e paga a guia, em parcela única, segundo a página de perguntas e respostas da Secretaria da Fazenda (consulta em out/2026). Para primeiro imóvel residencial de até R$ 245.527,77 (valor a partir de 01/01/2026), a Prefeitura prevê isenção, que se pede levando ao cartório a Declaração para Isenção do ITBI-IV. Detalhes em ITBI em São Paulo: como funciona.
3. Escritura. O contrato de compra e venda é, em regra, formalizado por escritura pública. O material do CRECI-SP que consultamos diz que a lei admite, em casos específicos, o instrumento particular.
4. Registro. O título é apresentado ao cartório de registro de imóveis da situação do imóvel. O oficial qualifica o título: examina a legalidade, a descrição do imóvel, a cadeia de titularidade e a identificação das partes. Se houver irregularidade, o título volta com exigências. Estando conforme, o registro é lançado na matrícula.

O ponto que costuma confundir é que escritura e registro são atos distintos, feitos em cartórios distintos. A escritura sozinha não encerra a compra: o registro é o ato que lança a transferência na matrícula. A data que a Prefeitura chama de data da transação é a da celebração do instrumento ou da escritura, e não a do registro nem a do pagamento do imposto.

O que isso muda para quem lê o nosso dado

O arquivo da Prefeitura registra uma linha por declaração paga, no mês de referência da tabela. Para a nossa série mensal, o mês é, portanto, o do pagamento da guia. O arquivo só registra o pagamento da guia, e não a escritura nem o registro; a distância entre esses atos varia de caso a caso e não a medimos. Para preço isso importa pouco; para quem quer saber “quando a venda foi concluída”, importa. Veja consulta de transações imobiliárias em SP e volume de vendas por mês.

A lei que obriga a publicação (Lei municipal 18.161/2024) pede que os dados tragam, no mínimo, a matrícula e o cartório de registro de cada imóvel. O nosso arquivo agregado não carrega essas colunas; trabalhamos por distrito.

De onde vêm os custos

ITBI: imposto municipal

É o maior item identificável. A alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo, que é o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência. Em financiamentos do SFH, PAR, HIS ou consórcio, para imóvel de até R$ 725.808,00, a alíquota é de 0,5% sobre o financiado até R$ 120.968,00 e de 3% sobre o restante (contratos a partir de 01/01/2026, página de cálculo da Prefeitura, consulta em out/2026).

A tabela aplica essa regra ao valor mediano de cada faixa de tamanho. É uma simulação com o valor mediano das vendas do nosso dado, assumindo que o VVR não é maior que o declarado e que, no caso do financiamento, o valor financiado é pelo menos R$ 120.968,00:

Área construída	n	Valor mediano	À vista / financiado	ITBI à vista (3%)	ITBI com SFH
Até 44 m²	5.886	R$ 265.000	76% / 24%	R$ 7.950	R$ 4.926
45 a 69 m²	10.570	R$ 273.000	60% / 40%	R$ 8.190	R$ 5.166
70 a 99 m²	15.752	R$ 355.000	55% / 45%	R$ 10.650	R$ 7.626
100 a 149 m²	17.265	R$ 550.000	57% / 43%	R$ 16.500	R$ 13.476
150 m² ou mais	15.775	R$ 1.279.000	67% / 33%	R$ 38.370	R$ 38.370

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. A coluna “à vista / financiado” é a proporção de vendas de cada tipo na faixa. Simulação com a regra da Prefeitura, não é guia real. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

Duas leituras. Primeiro, o ITBI à vista é sempre 3% do valor, o que para o apartamento de 70 a 99 m² chega a R$ 10.650. Segundo, o desconto do financiamento vale o mesmo em reais (R$ 3.024) para qualquer imóvel que se enquadre, então pesa mais nos imóveis baratos. Já a primeira aquisição de imóvel até R$ 245.527,77 pode ser isenta. Nenhuma mediana de faixa da tabela fica abaixo desse limite, mas a mediana não diz quantas vendas individuais ficam abaixo dele.

Emolumentos: escritura e registro

Escritura (tabelionato de notas) e registro (cartório de registro de imóveis) cobram emolumentos fixados em tabela estadual, por faixa de valor. Segundo a ANOREG/SP, a tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro de 2026. O CNB/SP publica a tabela base de 2026 de notas, em planilhas, com a anotação “Alterado em 22/12/2025”. Para o registro de imóveis, a ANOREG/SP aponta o site da Arisp, a associação dos registradores.

Não reproduzimos valores, por três razões: mudam todo ano, dependem da faixa de valor e um número errado aqui custaria dinheiro ao leitor. O que dá para fazer é: (1) pegar o valor da escritura, (2) calcular na tabela oficial ou na calculadora do cartório, (3) somar com o ITBI.

Na dúvida sobre qual valor será usado para enquadrar o imóvel na tabela, pergunte ao cartório antes de lavrar o ato.

Outros custos

Certidões, taxas de avaliação do banco (se houver financiamento) e despesas de regularização do imóvel entram na conta, mas dependem de cada caso e não os estimamos.

Simulação por zona

Para ver o custo do imposto no mapa da cidade, a mesma conta por zona, com o valor mediano das vendas de apartamento:

Zona	n	Valor mediano	ITBI à vista (3%)	ITBI com SFH
Oeste	15.547	R$ 705.000	R$ 21.150	R$ 18.126
Sul	20.217	R$ 505.000	R$ 15.150	R$ 12.126
Centro	8.145	R$ 380.000	R$ 11.400	R$ 8.376
Norte	7.899	R$ 349.000	R$ 10.470	R$ 7.446
Leste	13.440	R$ 330.000	R$ 9.900	R$ 6.876

Apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Mesmas premissas da tabela anterior. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A diferença entre zonas em reais é grande, e a razão é dupla: o m² varia e o tamanho do apartamento também. O ITBI é um percentual do valor total, e não do m². Para estimar o valor de um imóvel específico, o caminho é Quanto vale o m² do meu imóvel.

Quanto das compras que vemos é financiada

Nas vendas que processamos, a escritura convive com o crédito. Entre os apartamentos de set/2025 a ago/2026, 39% foram financiados (n=25.254 de 65.248), e o valor mediano dessas vendas é R$ 435.000. Em financiamento, a regra do ITBI com faixa reduzida depende do tipo de contrato e do valor financiado. O panorama completo está em quanto das vendas é financiada em SP e a comparação de valores em ticket médio financiado x à vista.

Checklist antes de assinar

• Conferir a certidão atualizada da matrícula e a identificação das partes.
• Emitir o ITBI apenas pelo site da Prefeitura. A página de perguntas e respostas avisa que a Prefeitura não envia guias por WhatsApp ou outros canais de contato.
• Verificar se o imóvel se enquadra na alíquota reduzida ou na isenção, e levar a declaração ao cartório quando for o caso.
• Pedir ao tabelionato e ao registro de imóveis a conta de emolumentos, com a tabela de 2026 em mãos.
• Guardar o comprovante do ITBI e o título registrado.
• Usar a mediana do distrito para conferir se o valor da escritura está na faixa das vendas declaradas na região. Isso não é avaliação: o aviso legal explica por quê.

As informações oficiais citadas foram consultadas em out/2026 e podem mudar. Confirme sempre nas páginas da Prefeitura e nos cartórios antes de fechar.