Como negociar usando o preço real: P25, mediana e P75 do distrito como âncora

Quem vai comprar um imóvel em São Paulo costuma negociar com duas referências: o preço do anúncio e a sensação de “preço de mercado” que o corretor passa. Falta uma terceira, que é o que outras pessoas efetivamente declararam ao registrar vendas na mesma região. É o que as guias de ITBI mostram, e é a base deste texto. Entre set/2025 a ago/2026, processamos 83.002 vendas válidas de apartamento e casa na capital paulista, 65.248 delas de apartamento.

O que segue é um método de leitura, não uma promessa de desconto. Não sabemos quanto cada vendedor pediu antes de fechar, então não medimos a negociação em si. Medimos onde um preço pedido se posiciona frente ao que já foi vendido.

Os pontos de referência: P10, P25, P50, P75 e P90

Em vez de um número único, usamos cinco pontos da distribuição de preços por m² de um distrito. Um percentil responde: “que fração das vendas ficou abaixo deste valor?”. O P25 deixa 25% das vendas abaixo; a mediana (P50), metade; o P75, 75%. Entre P25 e P75 está a metade central, que é a faixa que publicamos nas tabelas. Já a escolha da mediana em vez da média é explicada em mediana x média.

Tipo	n	P10	P25	Mediana	P75	P90
Apartamento	65.248	2.786	3.692	5.010	6.767	8.902
Casa	17.754	2.385	3.313	4.577	6.290	8.929

R$ por m² de área construída do IPTU, cidade de São Paulo, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A leitura para a cidade inteira é pouco útil para negociar um imóvel específico, porque a cidade mistura bairros muito diferentes. O ponto é a escala: no apartamento, o P90 (8.902) é 3,2 vez o P10 (2.786). A mesma lógica vale dentro de cada distrito, com amplitude menor.

Por distrito: a faixa muda de bairro para bairro

Os seis distritos com mais vendas de apartamento no período mostram como a régua varia:

Distrito	Zona	n	P10	P25	Mediana	P75	P90	P75 ÷ P25
Itaim Bibi	Oeste	2.874	5.307	6.602	8.384	10.453	13.982	1,58
Vila Mariana	Sul	2.790	4.575	5.671	6.977	8.667	10.501	1,53
Jardim Paulista	Oeste	2.152	5.650	6.830	8.599	11.239	14.464	1,65
Perdizes	Oeste	2.118	4.595	5.529	6.706	8.414	10.156	1,52
Moema	Sul	2.003	5.293	6.462	8.396	11.054	14.100	1,71
Vila Andrade	Sul	1.947	2.255	3.000	3.925	5.077	6.131	1,69

R$ por m², apartamentos, compra e venda, set/2025 a ago/2026. Só distritos com n ≥ 30. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

A coluna P75 ÷ P25 diz o quanto a metade central das vendas se espalha. Quanto maior o valor, mais larga é a faixa “normal” do distrito. Nos seis da tabela, a razão vai de 1,52 a 1,71, ou seja, o P75 é de 52% a 71% mais alto que o P25: o que explica o preço dentro do mesmo distrito (idade, tamanho, padrão e rua) é tema de o que faz o m² variar dentro do mesmo distrito. A tabela completa dos 96 distritos, com P25, mediana e P75, está em preço do m² por distrito.

O método em quatro passos

1. Defina o comparável

Distrito, tipo (apartamento ou casa) e, se possível, tamanho e idade. Uma tabela por distrito e por faixa de tamanho ajuda: apartamentos pequenos têm m² mais alto (apartamentos pequenos e studios), e imóveis de construção recente também (novo x usado). Na tabela abaixo, o recorte é o apartamento de 70 a 99 m² de área construída, por zona:

Zona	n	P25	Mediana	P75	Valor mediano	Área mediana
Oeste	2.682	4.118	5.931	7.386	R$ 500.000	85 m²
Centro	1.943	3.883	4.930	6.048	R$ 400.000	83 m²
Sul	4.615	3.483	4.403	5.777	R$ 370.000	86 m²
Leste	3.817	3.056	3.750	4.631	R$ 317.000	85 m²
Norte	2.695	3.210	3.750	4.438	R$ 320.000	87 m²

Apartamentos de 70 a 99 m² de área construída, compra e venda, set/2025 a ago/2026. R$ por m² nas colunas P25 a P75. Fonte: Prefeitura de São Paulo (ITBI), processamento Imóveis m².

2. Converta o preço pedido em R$ por m², com a área certa

Aqui está o erro mais comum. O nosso m² é o valor declarado dividido pela área construída do IPTU, que inclui a fração de áreas comuns e é maior que a área privativa do anúncio. Se você divide o preço pedido pela área privativa, o m² sai mais alto do que sairia na nossa régua, e o anúncio parece mais caro do que é. O cálculo coerente usa a área construída do cadastro do IPTU do imóvel, que costuma constar nos documentos do imóvel e nos cadastros da Prefeitura. A diferença entre os tipos de área está em área construída, privativa e total, e a lógica da diferença com o anúncio, em m² do ITBI x m² do anúncio.

3. Posicione o m² na régua

O Termômetro de preço faz isso: você informa preço pedido, área e distrito, e ele divide o preço pela área e compara o resultado com P10, P25, P50, P75 e P90 do distrito. Os cortes são: abaixo do P10, entre P10 e P25, entre P25 e a mediana, entre a mediana e P75, entre P75 e P90, e acima do P90.

Um exemplo hipotético, só para mostrar a conta: um apartamento de 80 m² de área construída anunciado a R$ 750.000 em Itaim Bibi. O m² do pedido é R$ 750.000 ÷ 80 = R$ 9.375. Nas 2.874 vendas de apartamento do distrito em set/2025 a ago/2026, P25 é R$ 6.602, a mediana é R$ 8.384 e P75 é R$ 10.453. O pedido cai entre a mediana e o P75. Em valor total para os mesmos 80 m², isso equivale a R$ 528.160 (P25), R$ 670.720 (mediana) e R$ 836.240 (P75). Este é um cenário ilustrativo, e não um anúncio real.

4. Leia a posição, sem exagerar

Onde o pedido cai	Leitura razoável	O que perguntar
Abaixo do P25	Mais barato que três quartos das vendas do distrito	O que explica? Estado, ocupação, andar baixo, ruído, pendência?
Entre P25 e P75	Na faixa central das vendas	O que o imóvel tem que justifique a posição dentro da faixa?
Acima do P75	Entre os 25% mais caros já vendidos ali	Reforma, vista, vaga, andar alto, imóvel novo? Quais vendas recentes sustentam o pedido?
Acima do P90	Mais caro que nove em cada dez vendas	O que torna este imóvel excepcional? Há venda comparável?

Um pedido acima do P75 não é, por si só, abusivo: imóveis novos, andares altos e reformas completas ficam acima da mediana por razões legítimas. O papel da régua é transformar “acho caro” em “o pedido está no topo da distribuição, o que justifica isso?”. É uma pergunta que um vendedor ou corretor pode responder com fatos, e que o comprador pode levar à mesa.

Limites que você precisa guardar

• Preço pedido não é preço de venda. Comparamos o seu pedido com valores declarados em vendas fechadas. A distância entre pedido e fechamento não está no arquivo.
• O valor da guia é declarado. Pode diferir do preço efetivamente pago (valor declarado na escritura).
• O mês é o do pagamento da guia, e não o da escritura. Numa janela de 12 meses, a defasagem tende a diluir-se, mas existe.
• A régua é de set/2025 a ago/2026. Se o mercado se moveu depois, a mediana do distrito não captura. A série mensal mostra o movimento da cidade.
• Estado, andar, vista e reforma não entram. São o que realmente separa um apartamento de P25 e um de P75 no mesmo prédio.
• Não é avaliação. Laudo de avaliação segue a NBR 14653 e considera o imóvel específico (aviso legal).

Onde a régua é mais útil

A régua funciona melhor em distritos com muitas vendas e faixa estreita, como os da tabela acima. Em distritos com poucas vendas, o P25 e o P75 são instáveis, e por isso só publicamos medianas com no mínimo 30 vendas. Quando o seu distrito não aparece com número, use a subprefeitura ou a zona, que o Termômetro oferece, e leia o resultado como ordem de grandeza.

Quem quer ir além de um imóvel pode comparar distritos lado a lado em Comparar distritos e estimar o valor total de um imóvel de determinado tamanho em Quanto vale o m² do meu imóvel.